Pokud voda způsobí škody na majetku – například zaplavené sklepy, zřícené opěrné zdi nebo podmáčené zahrady – často dochází k sousedským sporům. Právní problémy však mohou být stejně zapeklité jako nepořádek na vaší zahradě.
Odtok povrchové vody a záplavy
Obecně platí, že soused není odpovědný za škody způsobené přírodními podmínkami na pozemku. Pokud pozemek leží tak, že se na vaši zahradu každoročně vylije určité množství vody z deště stékajícího z pozemku vašeho souseda, není to z právního hlediska vina vašeho souseda. Ale co když váš soused upraví svůj pozemek tak, že se množství vody stékající na váš dvůr každý rok zdvojnásobí? Váš soused by řekl, že tato změna je stále způsobena přirozeně se vyskytujícím deštěm, nikoli jeho terénními úpravami. Vy byste však pravděpodobně raději vzali v úvahu sousedovo jednání. Ukazuje se, že podobné situace se řídí třemi různými pravidly odpovědnosti.
Pravidlo přiměřenosti. Ve většině států platí, že když jeden soused upraví pozemek a vznikne škoda druhému, odpovídá za škodu soused, pokud byla úprava „nepřiměřená“. Pokud budete žalovat souseda za škodu, která vám vznikla, soudci budou chtít důkaz, že soused udělal něco nepřiměřeného, co změnilo přirozený stav a způsobilo vám škodu.
Pravidlo „společného nepřítele“: Vlastníci nižších pozemků se mají na pozoru. V minulosti mnoho soudů považovalo nadměrnou dešťovou vodu za „společného nepřítele“, který poškozuje majetek nahodile. Podle této teorie se od vás očekávalo, že přijmete opatření na ochranu vlastního majetku před vodou tekoucí po pozemku. Dokonce i když jeden soused, který žil na výše položeném pozemku, odvedl vodu, aby zabránil povodním, a uložil ji na vás, očekávalo se, že se před dodatečnou vodou ochráníte sami.
Naštěstí pro vlastníky nižších pozemků si hrstka států, které se stále řídí pravidlem společného nepřítele – včetně Montany, New Yorku a okresu Columbia – toto pravidlo upravila. Tyto státy umožňují vlastníkovi nemovitosti odvést bludnou povrchovou vodu pouze v případě, že práce nejsou neobvyklé nebo mimořádné a pokud vlastník nemovitosti vynaloží přiměřenou péči, aby nepoškodil sousední nemovitost.
Pravidlo tzv: Vlastníci horních pozemků se mají na pozoru. Řada států se řídí pravidlem, které je teoreticky opakem pravidla obecného nepřítele. Podle pravidla občanského práva platí, že pokud osoba změní přirozený tok povrchových vod jakýmkoli způsobem, který poškozuje užívání a požívání jiného majetku, bude za tuto škodu odpovědná. Na rozdíl od pravidla společného nepřítele, které vyžaduje, aby se vlastníci nižších pozemků starali sami o sebe, občanskoprávní pravidlo činí vlastníky vyšších pozemků odpovědnými za jakékoli škodlivé změny ve struktuře odtoku.
Stejně jako pravidlo společného nepřítele však státy již toto pravidlo neuplatňují v jeho nejpřísnější podobě. Státy vyvinuly modifikace a výjimky a nyní často posuzují chování obou stran, než zatíží účtem vlastníka horní části pozemku. Například Kalifornie očekává, že obě strany budou jednat rozumně, což zahrnuje povinnost vlastníka nižšího pozemku přijmout ochranná opatření.
Škody způsobené vodou z nedbalosti
Pokud si váš soused počíná nerozumně nebo nedbale s vodou na svém vlastním pozemku tak, že způsobí škody způsobené vodou na vašem pozemku, můžete podat žalobu o náhradu škody a také požádat soud, aby sousedovi nařídil s tímto jednáním přestat.
Běžnými viníky tohoto typu škod způsobených vodou jsou zahradní hadice nebo postřikovače ponechané v chodu příliš dlouho a vodovodní potrubí, které se ucpává, stárne, uniká, praská nebo zamrzá. Majitelé jsou zodpovědní za svá potrubí a za škody, které mohou způsobit, a to i v případě, že se potrubí pouze opotřebuje nebo v chladném počasí zamrzne. Potrubí mohou poškodit také kořeny stromů, včetně kořenů ze sousedních pozemků. Stejně jako jsou majitelé nemovitostí odpovědní za škody způsobené jejich prasklým potrubím, mohou být majitelé stromů odpovědní za škody způsobené větvemi nebo kořeny jejich stromů na cizím majetku. (Další informace naleznete v části Sousedské spory kvůli stromům.)
Co musí zaplatit zaviněný soused
Pokud je soused právně odpovědný za škody způsobené vodou, které utrpíte, můžete mít nárok na některou nebo všechny následující položky:
- náhradu nákladů na opravy a náhrady
- náhradu výdajů, jako je nutnost pobytu v motelu
- náhradu léčebných výloh
- náhradu duševních útrap, pokud jste utrpěli základní fyzickou újmu
- náhradu škody, pokud soused jednal ve zlém úmyslu.
Soudci také často nařizují odstranění problémů, pokud by jejich náprava byla snadná a levná. Výměna svodu, odklizení nečistot nebo vyčištění kanalizace vytváří pro vlastníka nemovitosti jen velmi malou zátěž. Je méně pravděpodobné, že soudci někomu nařídí odstranit opěrnou zeď, znovu upravit pozemek nebo předělat propustek.
Pojištění vlastníků domů
Pojištění v případech škod způsobených vodou je ošemetné. Pokud se voda dostane do vašeho domu z vnitřního zdroje – například z potrubí ve vedlejším domě – mělo by se uplatnit běžné pojištění majitelů domů. Obraťte se na svého agenta; vaše společnost může škodu uhradit a poté se obrátit na toho, kdo ji způsobil, s požadavkem na proplacení.
Pokud však škoda pochází z vnějšího zdroje stoupající vody, můžete potřebovat pojištění proti povodni, a to i v případě, že problém způsobil váš soused. Pokud byl problém alespoň částečně způsoben sousedem, může se stát, že sousedova společnost bude platit přímo vám. Sousedova pojišťovna by také mohla vašemu sousedovi nařídit, aby problém odstranil – jinak riskuje zrušení pojistné smlouvy.