Cum să navigați în contractul de cesiune imobiliară

Key Takeaways

• Ce este cesiunea de contract?

• Cesiune de contract vs. închidere dublă

• Cum să cedezi un contract

• Cesiune de contract argumente pro și contra

Chiar și cei mai stângaci și mai tehnici practicieni din domeniul imobiliar se pot simți copleșiți de formele juridice care au devenit sinonime cu industria de investiții. Strategia „contractului de cesiune imobiliară”, în special, și-a dezvoltat o reputație confuză pentru cei care nu sunt familiarizați cu conceptul de vânzare cu ridicata. Cel puțin, există o mare probabilitate ca strategia de ieșire „cesiune de contract imobiliar” să sune mai degrabă ca o limbă străină pentru noii investitori decât ca un mijloc viabil de a ajunge la un scop.

Un contract de cesiune imobiliară nu este atât de complicat pe cât îl fac mulți să pară, și nici nu este ceva de care să te ferești din cauza lipsei de înțelegere. În schimb, noii investitori trebuie să învețe cum să cedeze un contract imobiliar, deoarece această strategie specială de ieșire reprezintă una dintre cele mai bune modalități de a pătrunde în industrie.

În acest articol, vom descompune elementele unui contract de cesiune imobiliară, sau un contract de vânzare cu ridicata a bunurilor imobiliare, și vom oferi strategii pentru modul în care acesta poate ajuta investitorii să își continue cariera.

Ce este un contract de cesiune imobiliară?

Un contract de cesiune imobiliară este o strategie de vânzare cu ridicata folosită de investitorii imobiliari pentru a facilita vânzarea unei proprietăți între un proprietar și un cumpărător final. După cum sugerează și numele său, strategiile de cesiune a contractului vor fi martorii unui proprietar de proprietate supus semnării unui contract cu un investitor care îi oferă drepturile de a cumpăra casa. Aceasta este o distincție importantă de făcut, deoarece contractul îi oferă investitorului doar drepturile de a cumpăra locuința; de fapt, acesta nu se duce până la capăt cu o achiziție. Cu toate acestea, odată încheiat contractul, investitorul își păstrează drepturile exclusive de a cumpăra casa. Acest lucru înseamnă că își poate vinde apoi drepturile de a cumpăra casa unui alt cumpărător. Prin urmare, atunci când un angrosist execută o cesiune de contact, acesta nu vinde o casă, ci mai degrabă drepturile sale de a cumpăra o casă. Cumpărătorul final va plăti angrosistului o mică taxă de cesiune și va cumpăra casa de la cumpărătorul inițial.

Strategia contractului de cesiune imobiliară este la fel de puternică doar ca și contractele folosite în acord. Limbajul folosit în contractul respectiv este de cea mai mare importanță și ar trebui să definească în mod clar ceea ce investitorii și vânzătorul așteaptă de la afacere.

Există câteva avertismente de care trebuie să se țină cont atunci când se ia în considerare utilizarea contractelor de vânzare pentru proprietăți imobiliare:

• Interdicții contractuale: Asigurați-vă că în contractul pe care îl aveți cu vânzătorul imobilului nu există interdicții pentru cesiuni viitoare. Acest lucru poate crea probleme serioase pe parcurs. Asigurați-vă că contractul este redactat de un avocat specializat în dreptul contractelor de cesiune imobiliară.

• Prohibiții specifice proprietății: Locuințele HUD (proprietăți obținute de către Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană), proprietățile imobiliare deținute sau REO (proprietăți executate silit) și proprietățile listate nu sunt deschise contractelor de cesiune. Proprietățile REO, de exemplu, au o perioadă de 90 de zile înainte de a li se permite revânzarea.

Ce este un comision de cesiune în domeniul imobiliar?

Un comision de cesiune în domeniul imobiliar este suma de bani pe care un angrosist se poate aștepta să o primească de la un cumpărător final atunci când îi vinde drepturile sale de a cumpăra proprietatea în cauză. Cu alte cuvinte, comisionul de cesiune servește drept compensație monetară acordată angrosistului pentru punerea în legătură a vânzătorului inițial cu cumpărătorul final.

Încă o dată, orice contract folosit pentru a dezvălui o tranzacție cu ridicata ar trebui să fie complet transparent, iar includerea comisionului de cesiune nu face excepție. Termenii privind modul în care un investitor va fi plătit la cesionarea unui contract ar trebui, cu toate acestea, să fie precizați în contractul însuși.

Taxa de cesiune standard este de 5.000 de dolari. Cu toate acestea, fiecare afacere este diferită. Cumpărătorii diferă în ceea ce privește nevoile și criteriile de cheltuire a banilor lor (de exemplu, cumpărători care reabilitează vs. cumpărători care cumpără și păstrează). Ca în cazul oricărei negocieri, informarea corectă este vitală. Luați-vă timpul necesar pentru a afla cât ar costa în mod realist proprietatea înainte și după reparații. Apoi, adăugați la aceasta comisionul de cesiune pe care îl preferați.

În mod tradițional, investitorii vor primi un depozit atunci când semnează contractul de cesiune a contractului de vânzare-cumpărare de bunuri imobiliare. Restul comisionului de cesiune va fi plătit la încheierea tranzacției.

Contractul de cesiune Vs Double Close

Strategia contractului de cesiune imobiliară este doar una dintre cele două metode pe care investitorii le pot folosi pentru a vinde cu ridicata o afacere. În plus față de atribuirea contractelor, investitorii pot alege, de asemenea, să facă o dublă închidere. În timp ce ambele strategii sunt, în esență, variații ale unei tranzacții cu ridicata, trebuie remarcate câteva diferențe.

O închidere dublă, cunoscută și sub numele de închidere back-to-back, va face ca investitorii să cumpere efectiv casa. Cu toate acestea, în loc să o păstreze, ei vor vinde imediat bunul fără să-l reabiliteze. Închiderile duble nu sunt în mod tradițional la fel de rapide ca și cesiunea contractului, dar pot fi în situația potrivită. Încheierile duble pot dura, de asemenea, până la câteva săptămâni. În cele din urmă, încheierile duble nu sunt atât de diferite de o vânzare-cumpărare tradițională; ele se desfășoară pe un meterez de săptămâni în loc de luni.

Strategiile de cesiune imobiliară sunt, de obicei, prima opțiune pe care investitorii vor dori să o ia în considerare, deoarece sunt puțin mai ușoare și mai puțin implicate. Acestea fiind spuse, metodele de contract de cesiune imobiliară nu sunt neapărat mai bune; ele sunt doar diferite. Strategia de vânzare cu ridicata pe care o alege un investitor depinde în întregime de situația sa. De exemplu, dacă un cumpărător nu poate alinia finanțarea suficient de repede, este posibil să fie nevoit să inițieze o închidere dublă, deoarece nu are la dispoziție capitalul necesar pentru a plăti atât costurile de achiziție, cât și comisionul de cesiune. Între timp, unii creditori instituționali selecționați încorporează un limbaj care interzice împrumutul de bani într-un scenariu de cesiune de contract. Prin urmare, orice vânzare cu ridicata ulterioară va trebui să fie o cesiune de contract.

Încheierile duble și cesiunile de contracte sunt pur și simplu două mijloace de obținere a aceluiași scop. Acestea fiind spuse, niciuna dintre ele nu este mai bună decât cealaltă; ele sunt pur și simplu menite să fie folosite în scenarii diferite.

Flipping Real Estate Contracts

Cei care nu sunt familiarizați cu conceptul de cesiune de contracte imobiliare îl pot cunoaște ca fiind altceva: flipping real estate contracts; dacă nu pentru altceva, cele două sunt unul în același lucru. Flipping-ul contractelor imobiliare este pur și simplu un alt mod de a se referi la cesionarea unui contract.

Cum să cedezi un contract imobiliar

O strategie de investiții de vânzare cu ridicata care utilizează contracte de cesiune are multe avantaje, unul dintre ele fiind o barieră de intrare redusă pentru investitori. Cu toate acestea, în ciuda profitabilității sale inerente, există o mulțime de investitori care subestimează procesul. Deși este, probabil, cea mai ușoară strategie de ieșire din toate investițiile imobiliare, există o serie de pași care trebuie urmați pentru a asigura o cesiune de contracte profitabilă și în timp util, printre care nu în ultimul rând se numără:

1. Găsește proprietatea potrivită

2. Achiziționează un model de contract imobiliar

3. Întocmește contractul

4. Susține contractul

.

5. Asemnați contractul

6. Încasați onorariul

Găsește proprietatea potrivită

Trebuie să fii capabil să-ți poți tăia lead-urile, fie că provin din anunțurile din ziare, din marketingul online sau din marketingul prin corespondență directă. Țineți minte, nu căutați orice vânzător: aveți nevoie de un vânzător motivat care să își vândă proprietatea la un preț care să se potrivească cu strategia dvs. de investiție.

Diferența dintre un vânzător obișnuit și un vânzător motivat este simțul de urgență al celui din urmă. Un vânzător motivat vrea ca proprietatea sa să fie vândută acum. Alegeți un vânzător care vrea să scape de proprietatea sa în cel mai scurt timp posibil. Ar putea fi pentru că se mută în afara statului sau pentru că vrea să cumpere cât mai repede o altă casă într-o altă zonă. Sau, nu mai vor să locuiască în acea casă din motive personale. Cheia este să cunoști motivația lor de a vinde și să determini dacă această intenție este suficientă pentru a vinde imediat.

Cu o idee mai bună despre de la cine să cumpere, angrosiștilor le va fi mai ușor să exercite una dintre cele câteva strategii de marketing:

• Carte poștală directă

• Întâlniri imobiliare

• Marketing local

• Online

Achiziționați un model de contract imobiliar

Modelurile de contracte de cesiune imobiliară sunt ușor disponibile online. Deși este tentant să mergeți pe calea DIY, în general este recomandabil să lăsați mai întâi un avocat să îl vadă. În acest fel, veți avea confortul de a ști că procedați corect și că aveți un avocat în cazul în care apar probleme juridice pe parcurs.

Unul dintre lucrurile pe care le adaugă contractele de cesiune imobiliară cu ridicata adecvate este fraza „și/sau cesionari” lângă numele dumneavoastră. Această clauză vă va da autoritatea de a vinde proprietatea sau de a ceda proprietatea unui alt cumpărător.

Este necesar să dezvăluiți acest lucru vânzătorului și să explicați clauza, dacă este necesar. Asigurați-l că va primi în continuare suma pe care ați convenit amândoi, dar vă oferă flexibilitate în afacere pe parcurs.

Submiteți contractul

În funcție de legile din statul dumneavoastră, trebuie să prezentați contractul de cesiune imobiliară unei companii de titluri sau unui avocat de încheiere, pentru o cercetare a titlului. Acestea sunt părți independente care analizează istoricul unei proprietăți, asigurându-se că nu există sarcini atașate la titlu. Aceștia semnează apoi validitatea contractului.

Asigură contractul

Încadrarea cumpărătorului, la fel ca și găsirea unui vânzător, necesită o segmentare adecvată. Investitorii ar trebui să exerseze mai multe căi atunci când caută cumpărători, inclusiv marketingul online, site-urile de listare sau grupurile de relaționare. În industria imobiliară, acest proces se numește construirea unei liste de cumpărători și este un pas crucial pentru a găsi succesul în atribuirea contractelor.

După ce ați găsit un cumpărător (sperăm că din lista dvs. de cumpărători în continuă creștere), asigurați-vă că contractul dvs. include un limbaj care acoperă banii de garanție care trebuie plătiți în avans. Acest lucru vă acordă protecție împotriva unei posibile încălcări a contractului. De asemenea, acest lucru vă asigură că veți avea profit, indiferent dacă tranzacția se va încheia sau nu, deoarece banii de avans nu sunt rambursabili. Cât de mare este depinde de dumneavoastră, atâta timp cât este justificat în mod corespunzător.

Încasați onorariul

Profitul dumneavoastră dintr-o tranzacție de acest tip provine atât din onorariul de cesiune, cât și din diferența dintre valoarea convenită și suma cu care o vindeți cumpărătorului. Dacă dumneavoastră și vânzătorul decideți să cumpărați proprietatea cu 75.000 de dolari și să o vindeți cumpărătorului cu 80.000 de dolari, aveți un profit de 5.000 de dolari. Afacerea este încheiată odată ce cumpărătorul plătește întreaga sumă de 80.000 de dolari.

Profesiile cesiunii de contract

Pentru mulți investitori, cel mai atractiv beneficiu al cesiunii de contract este capacitatea de a obține profit fără a cumpăra vreodată o proprietate. Acest lucru este adesea ceea ce îi atrage pe oameni să înceapă vânzarea angro, deoarece le permite multora să învețe corzile imobiliarelor cu mize relativ mici. O taxă de cesiune poate fi stabilită fie ca procent din prețul de achiziție, fie ca o sumă fixă determinată de angrosist. O taxă standard este de aproximativ 5.000 de dolari pe contract.

Potențialul de profit nu este singurul aspect pozitiv asociat cu o cesiune de contract. Investitorii beneficiază, de asemenea, de faptul că nu sunt adăugați la lanțul titlurilor de proprietate, ceea ce poate reduce foarte mult costurile și termenele asociate unei tranzacții. Acest beneficiu poate fi transferat chiar și vânzătorului și cumpărătorului final, deoarece aceștia ajung să evite plata unui comision de agent imobiliar dacă optează pentru o cesiune de contract. În comparație cu o închidere dublă (o altă strategie populară de vânzare angro), investitorii pot evita două seturi de costuri de închidere. Toate aceste avantaje pot avea un impact pozitiv asupra rezultatului final al unui investitor, ceea ce face ca aceasta să fie o strategie de ieșire foarte dorită.

Cesionarea contractului contra

Deși există numeroase avantaje pentru o cesiune de contract, există câteva dezavantaje de care trebuie să fiți conștienți înainte de a căuta prima dvs. afacere cu ridicata. Și anume, lucrul cu cumpărători și vânzători care nu sunt familiarizați cu vânzarea cu ridicata poate fi o provocare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să îi familiarizeze pe noii veniți cu procesul și să fie gata să răspundă la orice întrebare. Ocazional, vânzătorii nu vor accepta în mod intenționat o situație de cesiune de contract. Investitorii trebuie să fie pregătiți înainte de a se confrunta cu aceste situații, pentru a nu se descuraja.

Un alt obstacol cu care se pot confrunta angrosiștii atunci când lucrează cu o cesiune de contract este în cazurile în care cumpărătorul final dorește să se retragă. Cel mai bun mod de a vă proteja de astfel de situații este de a forma o listă de cumpărători de încredere și de a securiza procesul de contractare. Rețineți că, deși există dezavantaje pentru această strategie de ieșire din sectorul imobiliar, pregătirea corectă îi poate ajuta pe investitori să evite marile provocări.

Rezumat

Ca și în cazul oricărei părți a meseriei de investitor imobiliar, niciun aspect unic nu va duce la succes. Cu toate acestea, înțelegerea modului în care funcționează o cesiune de contract imobiliar este o parte vitală a acestei afaceri. Atunci când înțelegeți numeroasele straturi ale modului în care sunt cesionate contractele – și cum funcționează vânzarea angro de la început până la sfârșit – veți fi un investitor mai informat, mai educat și mai de succes.

Vreți să aflați mai multe despre cum să începeți o afacere imobiliară?

Cu atât de multe informații care există, începerea unei afaceri imobiliare sau a unui SRL poate fi complicată. Noul nostru curs imobiliar online, găzduit de investitorul expert Than Merrill, acoperă elementele de bază pe care trebuie să le cunoașteți pentru a începe să investiți în domeniul imobiliar. Aceste strategii testate în timp vă pot ajuta să învățați cum să profitați de oportunitățile actuale ale pieței imobiliare.

Click aici pentru a vă înscrie la seminarul nostru web GRATUIT de o zi în domeniul imobiliar și pentru a începe să învățați cum să începeți astăzi o afacere de investiții de succes!

.