Como Navegar no Contrato de Cessão de Imóveis

Key Takeaways

• O que é cessão de contrato?

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• Assignment of contract vs double close

• Como ceder um contrato

• Assignment of contract pros and consons

Os profissionais da área imobiliária técnica e de maior cérebro esquerdo podem se ver sobrecarregados com as formas legais que se tornaram sinônimo da indústria de investimentos. A estratégia do “contrato de cessão imobiliária”, em particular, desenvolveu uma reputação confusa para aqueles que não estão familiarizados com o conceito de venda por atacado. No mínimo, há uma boa chance da estratégia de saída da “cessão de imóveis por contrato” soar mais como uma língua estrangeira para novos investidores do que um meio viável para um fim.

Um contrato de cessão de imóveis não é tão complicado quanto muitos o fazem parecer, nem é algo a que se possa fugir por falta de compreensão. Em vez disso, novos investidores precisam aprender como atribuir um contrato imobiliário, pois esta estratégia particular de saída representa uma das melhores maneiras de entrar no setor.

Neste artigo, vamos quebrar os elementos de um contrato de cessão imobiliária, ou um contrato de venda por atacado de imóveis, e fornecer estratégias para ajudar os investidores a avançar em suas carreiras.

O que é um Contrato de Cessão de Imóveis?

Um contrato de Cessão de Imóveis é uma estratégia de atacado usada por investidores imobiliários para facilitar a venda de um imóvel entre um proprietário e um comprador final. Como o seu nome sugere, as estratégias de cessão de contrato testemunharão um proprietário sujeito de propriedade a assinar um contrato com um investidor que lhe dá o direito de comprar a casa. Essa é uma distinção importante a fazer, pois o contrato só dá ao investidor o direito de comprar a casa; eles não dão seguimento a uma compra. Uma vez sob contrato, porém, o investidor mantém os únicos direitos de comprar a casa própria. Isso significa que pode então vender os seus direitos de comprar a casa a outro comprador. Portanto, quando um grossista executa uma tarefa de contacto, não está a vender uma casa, mas sim os seus direitos de comprar uma casa. O comprador final paga ao grossista uma pequena taxa de cessão e compra a casa ao comprador original.

A estratégia do contrato de cessão imobiliária é apenas tão forte como os contratos utilizados no acordo. A linguagem utilizada no respectivo contrato é da maior importância e deve definir claramente o que os investidores e o vendedor esperam do negócio.

Há algumas advertências a ter em conta quando se considerar a utilização de contratos de venda de imóveis:

• Proibições de contrato: Certifique-se de que o contrato que você tem com o vendedor do imóvel não tem proibições para futuras cessões. Isto pode criar sérios problemas no futuro. Certifique-se de que o contrato é redigido por um advogado especializado em contratos de cessão imobiliária.

• Propriedade específica de proibições: As casas HUD (imóveis obtidos pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano), imóveis próprios ou REOs (foreclosed-upon property), e imóveis listados não estão abertos a contratos de cessão. Os imóveis REO, por exemplo, têm um período de 90 dias antes de poderem ser revendidos.

O que é uma taxa de cessão em imóveis?

Uma taxa de cessão em imóveis é o dinheiro que um atacadista pode esperar receber de um comprador final quando este lhes vende os seus direitos de compra do imóvel em questão. Em outras palavras, a taxa de cessão serve como a compensação monetária concedida ao atacadista por conectar o vendedor original com o comprador final.

Again, qualquer contrato usado para divulgar um negócio de atacado deve ser completamente transparente, e incluindo a taxa de cessão não é exceção. Os termos de como um investidor será pago ao ceder um contrato devem, no entanto, ser explicitados no próprio contrato.

A taxa de cessão padrão é de $5.000. No entanto, cada negócio é diferente. Os compradores diferem nas suas necessidades e critérios para gastar o seu dinheiro (por exemplo, reabsorver vs. comprar e manter compradores). Como em qualquer negociação, a informação adequada é vital. Tome o tempo necessário para descobrir quanto a propriedade custaria realisticamente antes e depois dos reparos. Depois, acrescente a sua taxa de atribuição preferida.

Tradicionalmente, os investidores receberão um depósito quando assinarem o Contrato de Cessão de Compra e Venda de Imóveis. O restante da taxa de cessão será pago no fechamento do negócio.

Assignment Contract Vs Double Close

A estratégia do contrato de cessão de imóveis é apenas um dos dois métodos que os investidores podem usar para vender no atacado um negócio. Além da cessão de contratos, os investidores também podem optar por fechar duplamente. Embora ambas as estratégias sejam essencialmente variações de um negócio de atacado, várias diferenças devem ser notadas.

Um fechamento duplo, também conhecido como um fechamento back-to-back, fará com que os investidores realmente comprem a casa. Contudo, em vez de se agarrarem a ela, venderão imediatamente o activo sem o reabilitarem. Os fechamentos duplos não são tradicionais tão rápidos como a atribuição de contratos, mas podem estar na situação certa. Os fechamentos duplos também podem demorar até algumas semanas. No final, os fechamentos duplos não são tão diferentes de uma compra e venda tradicional; eles acontecem em um encontro de semanas em vez de meses.

As estratégias imobiliárias de atribuição são geralmente a primeira opção que os investidores vão querer considerar, pois são um pouco mais fáceis e menos envolvidos. Dito isto, os métodos de contrato de cessão imobiliária não são necessariamente melhores; eles são apenas diferentes. A estratégia de atacado que um investidor escolhe depende inteiramente da sua situação. Por exemplo, se um comprador não consegue alinhar o financiamento com rapidez suficiente, ele pode precisar iniciar um fechamento duplo porque não tem o capital em mãos para pagar tanto os custos de aquisição quanto a taxa de cessão. Enquanto isso, os financiadores institucionais selecionados incorporam linguagem contra empréstimo de dinheiro em um cenário de cessão de contrato. Portanto, qualquer venda por atacado subsequente precisará ser uma cessão de contrato.

Fechamentos duplos e cessões de contrato são simplesmente dois meios de obter o mesmo fim. Dito isto, nenhum deles é melhor que o outro; eles são simplesmente destinados a serem usados em cenários diferentes.

Cessão de contratos imobiliários em lote

Aquele que não está familiarizado com o conceito de cessão de contratos imobiliários pode conhecê-lo como outra coisa: cessão de contratos imobiliários em lote; se por nada mais, os dois são um no mesmo. A inversão de contratos imobiliários é simplesmente outra forma de se referir à atribuição de um contrato.

Como atribuir um contrato imobiliário

Uma estratégia de investimento atacadista que utiliza contratos de cessão tem muitas vantagens, sendo uma delas uma baixa barreira à entrada para os investidores. No entanto, apesar de sua rentabilidade inerente, há muitos investidores que subestimam o processo. Embora provavelmente a estratégia de saída mais fácil em todos os investimentos imobiliários, há uma série de passos que devem ser tomados para garantir uma cessão de contrato oportuna e lucrativa, entre os quais se incluem, entre outros:

1. Procurar a propriedade certa

2. Aquisitar um modelo de contrato imobiliário

3. Submeter o contrato

4. Atribuir o contrato

5. Recolher a taxa

Passar a Propriedade Certa

Você precisa ser capaz de podar seus contatos, seja a partir de anúncios em jornais, marketing online, ou marketing por mala direta. Lembre-se, você não está apenas procurando qualquer vendedor: você precisa de um vendedor motivado que venderá seu imóvel a um preço que funcione com sua estratégia de investimento.

A diferença entre um vendedor regular e um vendedor motivado é o senso de urgência deste último. Um vendedor motivado quer o seu imóvel vendido agora. Escolha um vendedor que queira ver-se livre do seu imóvel no mais rápido tempo possível. Pode ser porque estão se mudando para fora do estado, ou porque querem comprar outra casa em uma área diferente o mais rápido possível. Ou, eles não querem mais viver naquela casa por razões pessoais. A chave é conhecer a motivação deles para vender e determinar se essa intenção é suficiente para vender imediatamente.

Com uma melhor ideia de a quem comprar, os grossistas terão mais facilidade em exercer uma das várias estratégias de marketing:

• Mail Directo

• Real Estate Meetings

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• Marketing Local

• Online

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Aquisitar um modelo de contrato de compra e venda de imóveis

Modelos de contrato de compra e venda de imóveis estão prontamente disponíveis online. Embora seja tentador seguir a rota do DIY, é geralmente aconselhável deixar um advogado vê-lo primeiro. Desta forma, você terá o conforto de saber que está fazendo certo, e que você tem um advogado em caso de qualquer problema legal ao longo do caminho.

Uma das coisas que os contratos de venda por atacado de imóveis propriamente ditos acrescentam é a frase “e/ou cede” ao lado do seu nome. Esta cláusula dar-lhe-á autoridade para vender a propriedade ou atribuir a propriedade a outro comprador.

Você precisa de divulgar isto ao vendedor e explicar a cláusula se necessário. Assegure-lhes que eles ainda receberão a quantia que ambos concordaram, mas dá-lhe flexibilidade para negociar no caminho.

Submeter o Contrato

Dependente das leis do seu estado, você precisa submeter o seu contrato de cessão de propriedade imobiliária a uma empresa de títulos, ou a um advogado de encerramento, para uma pesquisa de títulos. Estas são partes independentes que olham para a história de um imóvel, cuidando para que não haja hipotecas ligadas ao título. Eles então assinam a validade do contrato.

Assign The Contract

Encontrar o seu comprador, semelhante a encontrar um vendedor, requer uma segmentação adequada. Os investidores devem exercer vários caminhos ao procurar compradores, incluindo marketing online, sites de listagem ou grupos de rede. Na indústria imobiliária, este processo é chamado de construção de uma lista de compradores, e é um passo crucial para encontrar sucesso na atribuição de contratos.

A partir do momento em que você tenha encontrado um comprador (espero que da sua lista de compradores em constante crescimento), certifique-se de que seu contrato inclua linguagem que cubra o dinheiro ganho a ser pago adiantado. Isso lhe dá proteção contra possível quebra de contrato. Isto também lhe garante que você lucrará, quer a transação seja encerrada ou não, pois o dinheiro a sério não é reembolsável. O quanto depende de você, desde que seja devidamente justificado.

Colha a taxa

O seu lucro de um negócio deste tipo vem tanto da sua taxa de cessão, como da diferença entre o valor acordado e quanto você o vende ao comprador. Se você e o vendedor decidirem comprar a propriedade por $75.000 e vendê-la por $80.000 ao comprador, você lucra $5.000. O negócio é fechado quando o comprador paga os $80,000.

Assignment of Contract Pros

Para muitos investidores, o benefício mais atraente de uma cessão de contrato é a capacidade de lucrar sem nunca comprar uma propriedade. Isto é muitas vezes o que atrai as pessoas a começar a vender por atacado, pois permite que muitos aprendam as cordas da imobiliária com apostas relativamente baixas. Uma taxa de cessão pode ser determinada como uma porcentagem do preço de compra ou como um valor fixo determinado pelo atacadista. Uma taxa padrão é de cerca de $5.000 por contrato.

O potencial de lucro não é o único positivo associado a uma cessão de contrato. Os investidores também se beneficiam de não serem adicionados à cadeia de títulos, o que pode reduzir muito os custos e cronograma associados a um negócio. Este benefício pode até ser transferido para o vendedor e comprador final, uma vez que eles podem evitar o pagamento de uma taxa de agente imobiliário, optando por uma cessão de contrato. Em comparação com um fechamento duplo (outra estratégia popular de venda por atacado), os investidores podem evitar dois conjuntos de custos de fechamento. Todos estes profissionais podem ter um impacto positivo no resultado final do investidor, tornando esta uma estratégia de saída altamente desejável.

Assignment of Contract Consons

Embora existam numerosas vantagens para uma cessão de contrato, existem algumas desvantagens a serem observadas antes de procurar o seu primeiro negócio atacadista. Nomeadamente, trabalhar com compradores e vendedores que podem não estar familiarizados com a venda por atacado pode ser um desafio. Os investidores precisam estar preparados para familiarizar os recém-chegados com o processo e estar prontos para responder a quaisquer perguntas. Ocasionalmente, os vendedores não aceitarão propositadamente uma situação de contrato. Os investidores precisam estar preparados antes de se deparar com estas situações, para não desanimar.

Um outro obstáculo que os atacadistas podem enfrentar ao trabalhar com uma cessão de contrato é nos casos em que o comprador final quer desistir. A melhor maneira de se proteger de situações como esta é formar uma lista de compradores confiáveis e garantir o processo de contrato. Tenha em mente que, embora existam contras a esta estratégia de saída de imóveis, a preparação certa pode ajudar os investidores a evitar grandes desafios.

Sumário

Como em qualquer parte do negócio de investimento imobiliário, nenhum aspecto levará ao sucesso. No entanto, compreender como funciona um contrato de cessão de imóveis é uma parte vital deste negócio. Quando você compreender as várias camadas de como os contratos são atribuídos – e como a venda por atacado funciona do início ao fim – você será um investidor mais informado, educado e bem-sucedido.

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