Dopis o nevznesení námitek (LNO) je právní dokument vydaný oddělením budov (DOB) v New Yorku, který ověřuje legální použití jakékoli stavby postavené před 1. lednem 1938.
Před 1. lednem 1938 oddělení budov v New Yorku nevyžadovalo osvědčení o užívání k potvrzení legálního užívání nemovitosti. V případech, kdy mají osoby obchodující s nemovitostmi obavy o legálnost současného užívání budovy postavené před rokem 1938, vydává odbor budov (Department of Buildings, DOB) potvrzení o legálnosti užívání (Letter of No Objection). Tento dopis znamená, že DOB nemá žádné námitky proti současnému užívání budovy a že není nutné vydávat osvědčení o užívání.
Jak získat „Letter of No Objection“
V posledních deseti letech zaznamenaly nemovitosti postavené před rokem 1938 na horním Manhattanu, v Harlemu a v některých oblastech Brooklynu pozoruhodný nárůst hodnoty. To vedlo k nárůstu vydávání „Letter of no objection“ odborem stavebního úřadu (DOB). Tento nárůst přiměl DOB k formalizaci tohoto procesu, který je však stále velmi časově náročný a nákladný.
Průměrné náklady na shromáždění a předložení všech potřebných dokumentů DOB činí asi 1500,00 USD a obvykle trvá asi 3-6 měsíců, než získáte osvědčení LNO.
Nejrychlejší a praktičtější způsob, jak získat „Letter of No Objection“, je najmout si zprostředkovatele stavebního povolení, který to udělá za vás.
Proč jsou „Letter of No Objection“ důležité?
- Ověření legálnosti zamýšleného využití nemovitosti:
Pokud máte budovu postavenou před 1. lednem 1938, je velmi důležité získat podstatné důkazy o platnosti zamýšleného využití nemovitosti. Získáním „Letter of No Objection“ od Department of buildings získáte právní potvrzení, že danou budovu můžete legálně využívat podle svého záměru.
- Vyhovět požadavkům kupujícího, pojišťovny nebo věřitele
Majitel nemovitosti si může vyžádat „Letter of No Objection“ od DOB také na žádost potenciálního kupujícího. Kromě toho, pokud chce vlastník nemovitost použít jako zástavu, může o „Letter of No Objection“ požádat věřitel.
V případě, že hodláte nemovitost pojistit, může pojišťovna potřebovat „Letter of No Objection“, aby mohla zpracovat pojistné krytí.
Závěrečná poznámka:
Je nezbytné si uvědomit, že „Letter of No Objection“ můžete získat pro nemovitost, která již má osvědčení o užívání.
Příklad řekněme, že nemovitost má osvědčení o užívání, v němž je uvedeno, že se jedná o obydlí pro dvě rodiny, ale v současné době je využívána jako obydlí pro jednu rodinu. Můžete požádat o LNO, v němž DOB potvrdí, že nemá námitky proti užívání nemovitosti jako obydlí pro jednu rodinu.
Pokud navíc plánujete změnu užívání z bydlení pro dvě rodiny na bydlení pro tři rodiny, jste ze zákona také povinni předložit nové plány DOB.