PRO SAN FRANCISCO A OBLAST BAY AREA
Sanfranciské nájemné patří k nejdražším v zemi. Průměrné nájemné za byt se 2 ložnicemi ve městě činí přibližně 4 400 USD. Vzhledem k tomu, že mzdy nejsou schopny držet krok s neustále rostoucími náklady na nájemné, platí mnoho nájemníků v oblasti Bay Area za nájem více než 30 % svého příjmu a nemohou si dovolit odpovídající bydlení. Pronajímatelé v San Francisku jsou nechvalně známí tím, že využívají své nájemníky a potenciální nájemníky, aby maximalizovali své osobní finanční zisky. Pronajímatelé spoléhají na to, že nájemníci neznají nebo nerozumí mnoha právům nájemníků, která existují podle kalifornských zákonů a sanfranciské vyhlášky o nájemném. Komunity lidí s nízkými příjmy, starších lidí, zdravotně postižených a menšin jsou často neúměrně postiženy vysokými nájmy a nedostatkem cenově dostupného bydlení. Pochopení toho, jaká práva nájemníků v San Franciscu existují, pomůže zabránit tomu, aby byli lidé vystěhováni ze svých domovů.
Rozbíráme a vysvětlujeme hlavní problémy a stížnosti nájemníků ze zálivu
Tady je shrnutí sanfranciských práv nájemníků
Sanfranciské nařízení o nájemném
Před desetiletími přijalo město San Francisco nařízení o stabilizaci nájemného a arbitráži, aby řešilo vytlačování dlouhodobých nájemníků na stále dražším trhu s nájemním bydlením. Sanfranciská vyhláška o nájemném poskytuje dvě ochrany: kontrolu nájemného a kontrolu vystěhování. Pronajímatel může každý rok zvýšit nájemné pouze o určité malé procento a nájemníka může vystěhovat pouze z jednoho z oprávněných důvodů vyjmenovaných v zákoně.
Obecně platí, že budovy, které obsahují dvě nebo více jednotek postavených před rokem 1979, mají jak ochranu nájemného, tak ochranu proti vystěhování. Od 22. ledna 2020 mají nyní téměř všechny jednotky v San Franciscu, bez ohledu na datum výstavby nebo počet jednotek, podle sanfranciského nařízení o nájemném ochranu z důvodu spravedlivého vystěhování, včetně ochrany proti obtěžování.
Pokud se na váš nájemní vztah vztahuje kontrola vystěhování, ale nevztahuje se na něj kontrola nájemného podle Sanfranciské vyhlášky o nájemném, můžete mít podle Kalifornského zákona o ochraně nájemníků (California Tenant Protection Act), nového státního zákona o kontrole nájemného, ochranu na základě důvodu k vystěhování, pokud je vaše budova stará patnáct let nebo více a vaše jednotka splňuje všechny ostatní požadavky podle zákona.
SF Rent Board
Sanfranciská rada pro nájemné je orgán, který prosazuje pravidla a předpisy vyhlášky o nájemném. Rada pro nájemné projednává pouze záležitosti, které spadají pod nařízení o nájemném, jako je nezákonné zvýšení nájemného nebo otázka omezení služeb. Ostatní tvrzení o porušení práv nájemce, jako je porušení nájemní smlouvy, vrácení kauce a obtěžování, jsou záležitosti, které musí rozhodnout soud. Nájemci obecně zvládnou podat většinu návrhů k radě sami. Rada pro nájemné sice poskytuje nájemníkům poradenství ohledně práv nájemníků v San Franciscu podle vyhlášky, ale neposkytuje žádné straně právního zástupce ani právní poradenství.
Přípustné zvýšení nájemného
Pro jednotky, na které se vztahuje vyhláška o nájemném, činí roční přípustná částka zvýšení nájemného s platností od 1. března 2019 do 29. února 2020 2,6 %. Nájemné nájemce může být zvýšeno pouze jednou za dvanáct měsíců. Toto procento se každoročně mění na základě indexu spotřebitelských cen (CPI). V některých případech může být nájemné zvýšeno nad rámec přípustného zvýšení. Pronajímatelé, kteří nezvýšili nájemné, si mohou zvýšení uložit do banky, aby si je mohli vybrat později, a mohou si uložit nájemné zpětně do roku 1982. Bankovní zvýšení nemusí být schváleno správní radou, stejně jako zvýšení v důsledku nákladů na kapitálové vybavení nebo zvýšených nákladů na provoz a údržbu. Nájemci mohou podat žádost u Rady pro nájemné, pokud se domnívají, že jejich nájemné bylo zvýšeno nad přípustnou míru.
Obecně neexistuje žádný limit pro výši nájemného, které může pronajímatel poprvé účtovat nájemci při pronájmu volné jednotky. A nájemníci by si měli uvědomit, že podle státního zákona Costa-Hawkins Rental Housing Act může být většina rodinných domů a kondominií vyňata z omezení zvyšování nájemného podle vyhlášky, ale ne z ustanovení o oprávněném vystěhování.
Důvody oprávněného vystěhování
Téměř všechny obytné budovy v San Franciscu jsou chráněny ochranou oprávněného vystěhování podle sanfranciské vyhlášky o nájemném bez ohledu na počet jednotek v budově nebo datum výstavby budovy. Také nemovitosti, u nichž byla dříve schválena žádost o podstatnou rehabilitaci, aby se na budovu nevztahovala vyhláška, mají nyní kontrolu nad vystěhováním.
Nájemníci, kteří jsou chráněni sanfranciskou vyhláškou o nájemném, nemohou být vystěhováni ze své jednotky, pokud k tomu pronajímatel nemá oprávněný důvod podle zákona.
V San Franciscu existuje patnáct oprávněných důvodů pro vystěhování; mezi ně patří důvody z viny a důvody bez viny. Mezi běžné důvody for-fault patří, že nájemce nezaplatil nájemné, porušil podmínky nájemní smlouvy, působí nepříjemnosti nebo se podílí na nezákonném užívání jednotky. Mezi běžné důvody pro vystěhování bez zavinění patří vystěhování vlastníka (do jednotky se chce nastěhovat pronajímatel nebo jeho příbuzný) a vystěhování podle zákona Ellis Act (pronajímatel chce jednotku trvale odstranit z trhu s nájemním bydlením).
Zaviněné vystěhování
Zaviněné vystěhování je příliš častým porušením práv nájemníků, k němuž dochází, když pronajímatel nezákonně donutí nájemníka k vystěhování z jednotky s regulovaným nájemným. Může se jednat o trvalé nebo dočasné vystěhování. Pronajímatelé neoprávněně vystěhovávají nájemníky mnoha způsoby. Pronajímatel může být shledán odpovědným za ušlou hodnotu nájmu jednotky s regulovaným nájemným, náklady na stěhování a zákonné poplatky za přestěhování a za citové strádání. Podle sanfranciské vyhlášky o nájemném se náhrada škody navíc zvyšuje na trojnásobek.
Ovner Move-in
Ovner Move-in vystěhování je jedním z oprávněných důvodů pro vystěhování uvedených v San Francisco Rent Ordinance a je to jeden z nejvíce zneužívaných oprávněných důvodů pro vystěhování v San Franciscu. Existují přísné zákonné požadavky, které musí pronajímatel dodržet, aby mohl provést vystěhování OMI, a nájemníkům musí být vyplaceny dávky na přestěhování.
Opravy/obyvatelnost
Pronajímatelé jsou povinni provést všechny nezbytné opravy, aby zajistili obyvatelnost nájemní jednotky, a dodržovat státní a místní stavební a hygienické předpisy.
Ellisův zákon
Vystěhování podle Ellisova zákona je jedním z oprávněných důvodů k vystěhování uvedených v sanfranciské vyhlášce o nájemném. Vystěhování podle zákona Ellis Act je případ, kdy jsou nájemníci vystěhováni, protože pronajímatel odstraňuje všechny jednotky v budově z nájemního trhu. Existují přísné zákonné požadavky, které musí pronajímatel dodržet, aby mohl provést vystěhování podle zákona Ellis Act, a vyžaduje se vyplacení příspěvků na přestěhování nájemníků.
Ilegální jednotka
Jurisdikce s kontrolovaným nájemným uznávají, že tyto jednotky si zaslouží zvláštní ochranu. Nájemník, který žije v nelegální jednotce, si může myslet, že nemá žádná práva, ale nelegální jednotky jsou ve skutečnosti pokryty nařízením o nájemném ve SF. Pronajímatel nemůže zvýšit nájemné více, než je přípustné, a nájemce nemůže být vystěhován bez dobrého důvodu podle vyhlášky o nájemném.
Hluční sousedé
Nadměrný trvalý hluk může mít vliv na zdraví a pohodu člověka. Ve všech kalifornských nájemních smlouvách je implicitně obsažena dohoda o „tichém užívání“. Pronajímatelé mají povinnost zajistit, aby nájemníci mohli v klidu vlastnit svou nájemní jednotku bez rušivých vlivů, a v krajním případě mohou podniknout kroky k vystěhování obtěžujících nájemníků za účelem odstranění obtěžování.
Obtěžování ze strany pronajímatele
Pronajímatelé nemohou obtěžovat nájemníky, aby opustili své obydlí. Může to být majetek pronajímatele, ale je to domov nájemce. Obtěžování ze strany pronajímatele může být obtížné prokázat, ale existují kroky, které může nájemce podniknout, aby obtěžování zdokumentoval a nakonec pohnal pronajímatele k odpovědnosti.
Obtěžování sousedů
Sousedské spory jsou v lidnatých městech běžné. Problém s osobou ze sousedství nebo s jiným nájemníkem ve vašem domě může být také frustrující, ale ne každé obtěžující chování souseda je obtěžující. Zjistěte, co je to nepříjemnost a co s tím můžete dělat.
Diskriminace v oblasti bydlení
Existují federální, státní a městské zákony, které zakazují diskriminaci v oblasti bydlení. K diskriminaci v oblasti bydlení dochází, když je s jednotlivcem nebo skupinou osob zacházeno nepříznivě na základě zákonem chráněných charakteristik, jako je jejich rasa, pohlaví, náboženství, rodinný stav nebo zdravotní postižení. Sanfranciský zákon přidává do seznamu další charakteristiky, jako je pohlavní identita, výška a váha. Diskriminaci lze nalézt všude, od otevřeného předsudečného jednání pronajímatele až po online inzerát na pronájem nemovitosti.
Kouření
Všeobecně mají pronajímatelé právo zakázat kouření cigaret nebo jiných tabákových výrobků v pronajímané nemovitosti a jejím okolí, pokud je to uvedeno v nájemní smlouvě. Mnoho nájemních smluv zakazuje kouření jakéhokoli druhu, včetně cigaret, elektronických cigaret a marihuany. Nájemci však mohou mít práva týkající se lékařské marihuany. Nájemníci mají také práva týkající se pasivního kouření.
Pomůžeme vám
Kontaktujte nás
Spolubydlící (následný nájemce)
Jste-li původním nájemcem podle nájemní smlouvy, nemůže vám pronajímatel zvýšit nájemné jen proto, že ostatní původní nájemci odejdou. Pokud však nejste původním nájemcem a přistěhovali jste se do již existujícího nájemního vztahu, závisí to, zda máte ochranu stropu nájemného, na několika důležitých skutečnostech. Mezi klíčové otázky, které je třeba zodpovědět, patří následující: zda pronajímatel ví, že v jednotce bydlíte, zda od vás pronajímatel přijal přímé platby nájemného, zda jste se nastěhovali před 1. lednem 1996, zda vám pronajímatel včas doručil výpověď podle § 6 odst. 14 a zda pronajímatel včas zvýšil nájemné.
Imigrační status
V říjnu 2017 byl přijat zákon o ochraně imigrantských nájemníků, který má pronajímatelům v Kalifornii zabránit v diskriminaci nájemníků a potenciálních nájemníků na základě jejich imigračního statusu. Pronajímatel, který poruší zákon o ochraně nájemců z řad přistěhovalců, může být postižen občanskoprávní pokutou ve výši až 2 000,00 USD a šestinásobkem až dvanáctinásobkem měsíčního nájemného.
Opotřebení
Většina sporů o kauce se týká toho, co představuje „běžné opotřebení“. Když se nájemce odstěhuje z bytové jednotky, může pronajímatel odečíst z nájemcovy kauce částku na opravu poškození prostor, které způsobil nájemce, ale pouze v případě poškození nad rámec běžného opotřebení. Nájemce by měl na začátku nájemního vztahu pochopit, co přesně se považuje za „běžné opotřebení“.
Prevence kriminality
Pronajímatelé mají povinnost přijmout přiměřená opatření na ochranu nájemců před předvídatelnými trestnými činy jiného. Trestné činy mohou zahrnovat jednání, jako je napadení, ublížení na zdraví, loupež, vražda, znásilnění, zneužití drog a poškození majetku. Pokud pronajímatel nevynaloží přiměřenou péči na ochranu svých nájemců, může být činěn odpovědným za nedbalostní nebo úmyslné trestné jednání třetí osoby
Záruka
Nájemci by měli provést kontrolu prostor před nastěhováním a před odstěhováním. Pronajímatel může z jistoty odečíst „běžné opotřebení“, ale musí tyto odpočty písemně vyúčtovat. Kromě toho má nájemce nárok na vrácení kauce dvacet jedna (21) dnů po vystěhování. Pokud pronajímatel zadrží nájemci kauci ve zlé víře, může být odpovědný za výši kauce a až za dvojnásobek její výše.
.