V Kentucky může pronajímatel vystěhovat nájemce za neplacení nájemného nebo za porušení nájemní smlouvy. Nájemce, kterému hrozí vystěhování z některého z těchto důvodů, může mít k dispozici alespoň jednu obranu.
Důvody k vystěhování v Kentucky
Kentucky přijalo jednotný zákon o pronajímatelích a nájemcích bytů (URLTA), který stanoví pravidla a předpisy, jimiž se musí pronajímatelé a nájemci řídit při pronájmu nemovitostí. Podle zákona URLTA je nájemce povinen platit nájemné včas a dodržovat nájemní smlouvu. Neplacení nájemného a porušování nájemní smlouvy jsou dva nejčastější důvody, proč dochází k vystěhování. Než však pronajímatel může nájemce z některého z těchto důvodů vystěhovat, musí ho na to upozornit.
Požadavky na upozornění na neplacení nájemného
Pronajímatel může nájemce vystěhovat za neplacení nájemného v době jeho splatnosti. Před podáním žaloby na vystěhování k soudu je však pronajímatel povinen dát nájemci sedmidenní výpovědní lhůtu. V oznámení musí být uvedeno, že nájemce má sedm dní na zaplacení nájemného, jinak bude nájemní smlouva ukončena a bude zahájeno řízení o vystěhování (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Požadavky na výpověď v případě porušení nájemní smlouvy
Pronajímatel může nájemce vystěhovat také z důvodu porušení nájemní nebo pachtovní smlouvy. Pokud nájemce porušil nájemní smlouvu, je pronajímatel povinen dát nájemci výpověď, ve které je uvedeno, že nájemce má 15 dní na odstranění porušení nájemní smlouvy (buď zastavením určitého jednání, nebo zaplacením škody), nebo bude nájemní smlouva ukončena.
Pokud se nájemce dopustí stejného porušení nájemní smlouvy do šesti měsíců od obdržení výpovědi za první porušení, je pronajímatel povinen dát nájemci pouze 14denní výpověď, ve které je uvedeno, že nájemní smlouva bude ukončena po uplynutí 14 dnů. Pronajímatel není povinen poskytnout nájemci žádnou lhůtu k nápravě porušení (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Příkladem porušení nájemní smlouvy je pořádání hlasitých večírků během určených hodin klidu nebo pobyt neoprávněných osob v bytě.
Proces vystěhování
Pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo neodstraní porušení nájemní smlouvy v příslušné lhůtě, může pronajímatel podat žalobu na vystěhování k okresnímu soudu v okrese, ve kterém se pronajímaná nemovitost nachází. Žaloba na vystěhování se také nazývá žaloba na násilné vniknutí a zadržení. Pronajímatel může rovněž podat žalobu na nezaplacené nájemné nebo náhradu škody (vizKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 a 383.685).
Pro zahájení soudního řízení musí pronajímatel podat k soudu žalobu a předvolání. Nájemce pak obdrží kopii žaloby a předvolání spolu s datem a časem slyšení před soudem. Pokud chce nájemce vystěhování napadnout, musí se jednání zúčastnit. Na slyšení soudce vyslechne pronajímatele i nájemce a dospěje ke konečnému rozhodnutí ohledně vystěhování.
Nájemce může zjistit, že napadení vystěhování není vždy nejlepší volbou. Pokud nájemce u soudu neuspěje, může být nucen zaplatit pronajímateli soudní výlohy a náklady na advokáta. Nájemce by také mohl získat negativní úvěrové hodnocení a mohl by být odmítnut pro budoucí bydlení. Nejlepší možností pro nájemce může být pokusit se s pronajímatelem promluvit a vyjednat dohodu mimo soudní systém. V mnoha obcích existují bezplatné nebo levné mediační služby, které se zabývají spory mezi pronajímatelem a nájemcem; místní zdroje jsou k dispozici prostřednictvím webových stránek mediate.com a Americké arbitrážní asociace. Více informací o mediaci naleznete na stránkách Nolo.
Obrana proti vystěhování v Kentucky
Nájemce, kterému hrozí vystěhování z důvodu neplacení nájemného nebo porušení nájemní smlouvy, se může proti vystěhování bránit.
Pronajímatel vystěhuje nájemce nezákonně
V Kentucky je jediným legálním způsobem, jak vystěhovat nájemce, obdržení soudního příkazu od soudce, který vystěhování povolí. Pokud se pronajímatel pokusí nájemce vystěhovat jakýmkoli jiným způsobem, například výměnou zámků v nájemní jednotce nebo odpojením inženýrských sítí, může nájemce pronajímatele žalovat o náhradu škody. Tento typ nezákonného vystěhování se často označuje jako vystěhování „svépomocí“ nebo nezákonné vyhnání (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Další informace o vystěhování „svépomocí“ naleznete v článku společnosti Nolo Nezákonné postupy vystěhování v Kentucky.
Pronajímatel nedodržuje správné postupy vystěhování
Při vystěhování nájemníka je velmi důležité, aby pronajímatel pečlivě dodržoval všechna pravidla stanovená v zákonech státu Kentucky. Pokud pronajímatel nedodrží všechna pravidla, nemusí být vystěhování platné. Pronajímatel je například povinen dát nájemci sedmidenní výpovědní lhůtu před podáním žaloby na vystěhování z důvodu neplacení nájemného. Pokud pronajímatel nedá nájemci žádnou výpověď a pouze podá žalobu, může se nájemce proti vystěhování bránit tvrzením o nedostatečném oznámení. Soudce by pak žalobu zastavil a pronajímatel by byl povinen dát nájemci řádnou sedmidenní výpověď. Po uplynutí sedmidenní lhůty, pokud nájemce stále nezaplatil celé dlužné nájemné, může pronajímatel podat novou žalobu na vystěhování.
Důležité je poznamenat, že tento typ obrany nezastaví oprávněné vystěhování; pouze ho oddálí. Jakmile pronajímatel napraví vadný postup, bude vystěhování pokračovat.
Pronajímatel vystěhuje nájemce pro neplacení nájemného
Nájemce může mít možnost obrany, pokud čelí vystěhování pro neplacení nájemného.
Nájemce zaplatil nájemné v plné výši
Nájemce má sedm dní od obdržení oznámení od pronajímatele na zaplacení pozdního nájemného v plné výši. Pokud nájemce zaplatí během sedmidenní lhůty, nesmí pronajímatel pokračovat v soudním řízení o vystěhování (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Při placení nájemného během sedmidenní lhůty by měl nájemce požádat pronajímatele o potvrzení s časovým razítkem. Pokud pak pronajímatel přesto bude pokračovat v soudním řízení o vystěhování, bude mít nájemce důkaz, že nájemné bylo zaplaceno v příslušném časovém rámci.
Pronajímatel neudržoval nájemní jednotku
Pronajímatel je povinen udržovat nájemní jednotku v Kentucky způsobilou a obyvatelnou. To znamená, že pronajímatel musí:
- dodržovat všechny stavební a bytové předpisy, které mají vliv na zdraví a bezpečnost
- udržovat všechny společné prostory čisté a bezpečné
- udržovat v dobrém a bezpečném stavu všechna elektrická, vodovodní, sanitární, topná, ventilační, klimatizační a jiná zařízení v nájemní jednotce
- vždy dodávat tekoucí vodu, včetně teplé vody, a
- v období od 1. října do 1. května dodávat teplo.
Viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Pokud nájemní jednotka potřebuje opravu v některé z výše uvedených oblastí, má nájemce k dispozici několik možností. Nájemce si může vybrat vždy pouze jednu z těchto možností.
- Pokud jsou náklady na opravu nižší než polovina měsíčního nájemného, může nájemce dát pronajímateli oznámení, ve kterém je uvedeno, že pronajímatel má 14 dní na provedení nezbytných oprav, nebo nájemce zajistí provedení oprav a odečte náklady na opravy od nájemného. Pokud pronajímatel neprovede opravy do 14 dnů od obdržení oznámení, může nájemce zajistit provedení oprav. Nájemce si musí uschovat všechny účtenky a při odečtení nákladů z nájemného pronajímateli předložit podrobný výkaz (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Pokud pronajímatel nezajistí v nájemní jednotce základní služby, jako je teplo, elektřina nebo tekoucí voda, může nájemce pronajímatele písemně upozornit na potřebné služby. Nájemce si pak může zajistit základní služby a odečíst náklady z nájemného, nebo si může najít jiné bydlení, dokud pronajímatel základní služby nezajistí. Po dobu bydlení na jiném místě by nájemce nemusel platit nájemné (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- Nájemce se také může rozhodnout dát pronajímateli 30denní výpověď, ve které je uvedeno, že pokud pronajímatel neprovede nezbytné opravy do 14 dnů, nájemní smlouva bude ukončena po uplynutí 30 dnů. Pokud pronajímatel neprovede opravy do 14 dnů, může se nájemce z nájemní jednotky vystěhovat a není již povinen platit nájemné (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Pokud se pronajímatel pokusí nájemce vystěhovat z důvodu neplacení nájemného, protože nájemce platí snížené nájemné nebo neplatí žádné nájemné, může se nájemce proti vystěhování bránit prokázáním, že pronajímatel neprovedl nezbytné opravy. Soud může požadovat, aby nájemce zaplatil nájemné soudu, a soud pak určí, kdo obdrží nájemné na konci soudního řízení (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Další informace o tomto tématu naleznete v článku Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or „Repair and Deduct“ (Práva nájemce v Kentucky na zadržování nájemného nebo „opravy a odpočty“), který vydalo nakladatelství Nolo.
Pronajímatel vystěhuje nájemce pro porušení nájemní smlouvy
Před podáním žaloby na vystěhování je pronajímatel povinen dát nájemci nejméně 15 dnů na odstranění porušení nájemní smlouvy. Pokud nájemce do 15 dnů porušení nájemní smlouvy odstraní, nesmí pronajímatel pokračovat v řízení o vystěhování. Pokud pronajímatel přesto pokračuje ve vystěhování, může nájemce jako obranu proti vystěhování použít důkaz, že porušení bylo odstraněno v příslušné lhůtě.
Pamatujte, že pokud se jedná o druhé oznámení o stejném porušení v průběhu šesti měsíců, nemusí pronajímatel poskytnout nájemci žádnou lhůtu k odstranění porušení. Po uplynutí 14denní výpovědní lhůty nájemní smlouva skončí a pronajímatel může přistoupit k vystěhování (viz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Pronajímatel vystěhuje nájemce na základě diskriminace
Federální zákon o spravedlivém bydlení a zákon o spravedlivém bydlení státu Kentucky zakazují pronajímateli diskriminovat nájemce na základě rasy, náboženství, pohlaví, národnosti, rodinného stavu (včetně dětí mladších 18 let a těhotných žen) a zdravotního postižení. Pokud se pronajímatel pokusí vystěhovat nájemníka na základě některé z těchto charakteristik, může nájemník použít diskriminaci jako obranu proti vystěhování. Více informací o zákonech zakazujících diskriminaci nájemníků naleznete v článku Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law.
Další zdroje pro nájemníky v Kentucky
Organizace právní pomoci, jako je například Legal Aid Network of Kentucky, mohou poskytnout bezplatnou nebo levnou právní pomoc těm, kteří splňují podmínky na základě příjmů. Síť právní pomoci v Kentucky také poskytuje bezplatné online zdroje o bydlení pro všechny, kteří mají dotazy. Nájemníci, kteří bydlí ve federálně podporovaném bydlení, by se také měli podívat na stránku se zdroji pro nájemníky na stránkách HUD.gov.
Kdy si najmout zkušeného právníka
Pokud máte konkrétnější právní otázky týkající se vašeho případu vystěhování nebo pokud si pronajímatel již najal právníka, měli byste se pravděpodobně také obrátit na právníka. Právník se může zabývat celým případem nebo vám poradit, jak postupovat. Právník vám také může sdělit, jaká je pravděpodobnost, že svůj případ vyhrajete. Advokáta si můžete najmout zejména v případě, že jste si svým případem jisti a vaše nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu vám dává nárok na odměnu advokáta, pokud u soudu vyhrajete.
Rady ohledně nalezení dobrého advokáta naleznete v článku společnosti Nolo Jak najít vynikajícího advokáta.
Podívejte se také do adresáře právníků společnosti Nolo, kde naleznete právníky z Kentucky, kteří se specializují na právo pronajímatele a nájemce.
Další informace o vystěhování a výpovědi
Další články na toto téma naleznete na stránkách Nolo.com v sekci Evictions and Terminations.
Další informace o právech nájemníků naleznete v knize Every Tenant’s Legal Guide, autorky Janet Portman a Marcia Stewart (Nolo).
Další informace o právech nájemníků naleznete v knize Every Tenant’s Legal Guide, autorky Janet Portman a Marcia Stewart (Nolo).