S účinností od pátku 1. ledna zvyšuje zákon Assembly Bill 1885 částku chráněnou před věřiteli, čímž pravděpodobně zabrání tomu, aby další majitelé přišli o své domovy v případě bankrotu.
Nová ochrana usedlostí začíná na dolní hranici 300 000 USD a končí na 600 000 USD. Předchozí osvobození od daně z usedlosti se pohybovalo v rozmezí 75 000 USD pro jednotlivce, 100 000 USD pro manželský pár a 175 000 USD pro seniory a zdravotně postižené.
Zákon, který zakládá osvobození na ročním mediánu cen rodinných domů v daném okrese, neuvádí zdroj údajů, který bude určovat základní hodnotu. Od ledna 2022 se osvobození bude upravovat o inflaci na základě změn kalifornského indexu spotřebitelských cen.
Vysoké ceny v okresech Los Angeles a Orange budou spadat do limitu vlastního kapitálu ve výši 600 000 USD. V okrese Riverside to bude odhadem 400 000 USD a v okrese San Bernardino zhruba 340 000 USD.
Hlavní myšlenkou osvobození od daně z nemovitosti je pomoci majitelům domů udržet jejich primární bydliště v bezpečí tím, že je umístí mimo dosah důsledků ekonomického neštěstí.
Po vyhlášení konkurzu podle kapitoly 7 za účelem oddlužení soudem jmenovaný konkurzní správce vyhodnotí dolarovou hodnotu majetku dlužníka a zjistí, co je možné zlikvidovat a zaplatit věřitelům.
Řekněme, že dům v Los Angeles má hodnotu 1 milion dolarů. Hypoteční zástava činí 400 000 USD, přičemž vlastní kapitál činí 600 000 USD. Dokud majitel domu žije v rezidenci před vyhlášením bankrotu, je dům chráněn před věřiteli.
Podle právníka Michaela Nicastra z Irvine, který se zabývá konkurzním řízením, je ve vzorci něco více, čemu se říká „realizovatelný vlastní kapitál“. To je reálná tržní hodnota snížená o 6-8 % za náklady na prodej, případné dlužné daně z kapitálových výnosů, hypoteční zástavní práva, snížená o osvobození od daně z nemovitosti.
Příklad řekněme, že dům v Orange County měl hodnotu 1,2 milionu dolarů s vlastním kapitálem 700 000 dolarů a hypotečním zástavním právem ve výši 500 000 dolarů. Za předpokladu 7% nákladů na prodej neboli 84 000 USD, daně z kapitálových výnosů ve výši 50 000 USD, hypotečního zástavního práva ve výši 500 000 USD a vašeho osvobození od daně z usedlosti ve výši 600 000 USD sečteme částku 1 234 000 USD. Váš vlastní kapitál je chráněn před věřiteli a vy byste nebyli nuceni svůj dům prodat.
Použijeme stejný příklad jako výše, ale hypoteční zástavní právo činí 250 000 USD místo 500 000 USD. V tomto případě je dodatečný vlastní kapitál nad rámec ochrany osvobození od daně z nemovitosti (84 000 USD náklady na prodej, 50 000 USD kapitálové zisky, 250 000 USD zástavní právo plus 600 000 USD vlastní kapitál nemovitosti) 1 200 000 USD minus 984 000 USD neboli 216 000 USD dodatečného majetku.
V tomto případě by správce pravděpodobně prodal dům a 216 000 USD použil k rozdělení mezi věřitele. Částka 600 000 USD na usedlost musí být podle Nicastra do šesti měsíců znovu investována do jiné usedlosti (primárního bydliště).
Někteří hypoteční věřitelé budou zvažovat novou hypotéku na koupi nemovitosti pro dlužníka jeden den po zrušení konkurzu. Řekněme, že dlužník má 600 000 USD od správce konkurzní podstaty a chce si pořídit dům za 900 000 USD poté, co byl nucen prodat dům za 1,2 milionu USD. Pokud má kupující za těmito finančními problémy věrohodný a doložitelný příběh, úvěr bude pravděpodobně schválen.
Podle Glenna Awerkampa, manažera pro tituly ve společnosti Lawyers Title, 95 % majitelů domů nepodává prohlášení o usedlosti.
Předběžný formulář o změně vlastnictví může znamenat usedlost, ale neriskujte to, říká Nicastro. Vyplňte formulář sami.
Tento formulář můžete získat u místní titulové společnosti. Aby byl platný, musí být notářsky ověřen a zapsán ve vaší okresní matrice. Bez notářských poplatků odhaduje úřad Orange County Clerk Recorders Office poplatky na 85 až 88 dolarů.
Bankrotový právník Scott Talkov z Riverside považuje zvýšené osvobození usedlosti za almužnu pro dlužníky a majitele domů a za obrovskou ztrátu pro věřitele.
„Dlužníci nyní mohou těsně před bankrotem prodat veškerý svůj majetek, splatit hypotéku, pokud vlastní kapitál nepřesahuje osvobozenou částku, a na zbývající dluhy vyhlásit bankrot,“ řekl. „Tato strategie je známá jako plánování osvobození, kdy dlužníci přemění jinak neosvobozený majetek na majetek osvobozený. Tento postup bude ještě rozšířenější, protože vlastní kapitál v domácnosti se stane vládou chráněným prasátkem, na které věřitelé nemohou sáhnout.“
Moje rada pro vás:
Sazby hypoték
Zprávy o sazbách společnosti Freddie Mac: Sazba s 15letou fixací dosáhla v průměru 2,17 %, což je 11. rekordně nízká sazba a o dva bazické body nižší než minulý týden. Třicetiletá fixní sazba činila v průměru 2,67 %, což je o jeden bazický bod více než minulý týden.
Asociace hypotečních bankéřů měla zavřeno a objem žádostí o úvěr v tomto týdnu neoznámila.
Dolní řádek:
Co vidím já: Za předpokladu, že dlužník získá průměrnou 30letou fixní sazbu na konformní úvěr ve výši 548 250 USD, byla loňská splátka o neuvěřitelných 315 USD vyšší než splátka v tomto týdnu ve výši 2 215 USD: Na místní úrovni mohou dobře kvalifikovaní dlužníci získat následující hypotéky s pevnou úrokovou sazbou a 1 bodem nákladů: V případě 30leté hypotéky FHA s úrokem 2,25 %, 15leté konvenční hypotéky s úrokem 1,99 %, 30leté konvenční hypotéky s úrokem 2,375 %, 15leté konvenční hypotéky s vysokým zůstatkem (548 251 až 822 375 USD) s úrokem 1,99 %, 30leté konvenční hypotéky s vysokým zůstatkem s úrokem 2 %.375 % a jumbo 30letý fixní úvěr za 2,75 %.
Poznámka: 30letý konformní úvěr FHA je omezen na úvěry ve výši 477 250 USD v Inland Empire a 548 250 USD v okresech LA a Orange.
Úvěrový program týdne:
Jeff Lazerson je hypoteční makléř. Můžete se na něj obrátit na telefonním čísle 949-334-2424 nebo na adrese [email protected]. Jeho webové stránky jsou mortgagegrader.com.