Een Letter of No Objection (LNO) is een juridisch document afgegeven door het Department of Buildings (DOB) in New York, om het legale gebruik van een structuur gebouwd voor 1 januari 1938 te verifiëren.
Vóór 1 januari 1938 had het New Yorkse Department of Buildings geen Certificate of Occupancy nodig om het legale gebruik van een pand te bevestigen. In gevallen waarin personen die transacties doen in onroerend goed zich zorgen maken over de wettigheid van het huidige gebruik van een gebouw dat vóór 1938 is gebouwd, geeft het Department of Buildings (DOB) een Letter of No Objection af. De brief geeft aan dat de DOB geen bezwaren heeft tegen het huidige gebruik van het gebouw, en dat een Certificate of Occupancy niet nodig is.
Hoe verkrijg je een ‘Letter of No Objection.’
In de afgelopen tien jaar hebben panden die vóór 1938 zijn gebouwd in Upper Manhattan, Harlem, en sommige gebieden in Brooklyn een opmerkelijke stijging in waarde gezien. Dit heeft geleid tot een toename van de afgifte van “verklaringen van geen bezwaar” door het Department of Buildings (DOB). De stijging zette de DOB ertoe aan dit proces te formaliseren; het is echter nog steeds zeer tijdrovend en kostbaar.
De gemiddelde kosten van het verzamelen en indienen van al het nodige papierwerk bij de DOB is ongeveer $ 1500,00, en het duurt meestal ongeveer 3-6 maanden voordat u het LNO-certificaat krijgt.
De snelste en meest praktische manier om een ‘verklaring van geen bezwaar’ te krijgen is het inhuren van een bouwvergunning expediteur om het namens u te doen.
Waarom zijn ‘Letters of No Objection’ belangrijk?
- Verifieer de wettigheid van het voorgenomen gebruik van het onroerend goed:
Als u een gebouw hebt dat vóór 1 januari 1938 is gebouwd, is het van cruciaal belang om substantieel bewijs te verkrijgen van de geldigheid van uw voorgenomen gebruik van het onroerend goed. Het verkrijgen van een ‘Letter of No Objection’ van het Department of buildings geeft u de juridische bevestiging dat u het gebouw in kwestie legaal kunt gebruiken zoals bedoeld.
- Voldoe aan de eisen van een koper, verzekeraar of kredietverstrekker
Eigenaar van het onroerend goed kan ook om de ‘Letter of No Objection’ van DOB vragen op aandringen van een potentiële koper. Bovendien, als de eigenaar van het onroerend goed het als onderpand wil gebruiken, kan de geldschieter om de verklaring van geen bezwaar vragen.
In het geval dat u van plan bent het onroerend goed te verzekeren, kan de verzekeraar de verklaring van geen bezwaar nodig hebben om de dekking te kunnen verwerken.
Bottom line:
Het is van essentieel belang op te merken dat u een verklaring van geen bezwaar kunt krijgen voor een onroerend goed dat al een certificaat van bewoning heeft.
Zeg bijvoorbeeld dat een pand een certificaat van bewoning heeft waarin staat dat het pand een tweegezinswoning is, maar het wordt momenteel gebruikt als een eengezinswoning. U kunt een LNO aanvragen, waarin de DOB zal bevestigen dat zij geen bezwaar hebben tegen het gebruik van het pand als een eengezinswoning.
Bovendien, als u van plan bent om het gebruik te veranderen van een tweegezinswoning driegezinswoning, bent u ook wettelijk verplicht om de nieuwe plannen in te dienen bij de DOB.