Geschreven door: Lucro Staff 2 jaar, 11 maanden geleden
(0 reacties)
Bij de financiering van commercieel vastgoed zijn verschillende soorten leningen betrokken. Om vastgoedinvesteerders in staat te stellen het geld te lenen dat zij nodig hebben om hun project te financieren, moeten zowel de investeerder als hun project op risico’s worden beoordeeld. Hoe meer risico’s aan de lener of het project verbonden zijn, des te strengere voorwaarden zullen kredietverstrekkers bieden. Dat is waar LTC en LTV in het spel komen. Hieronder definiëren we wat de twee termen betekenen, hoe ze werken, en wat hun rol is bij CRE-financiering.
LTC-Wat is het en hoe werkt het?
LTC staat voor loan-to-cost. LTC is een ratio die wordt gebruikt in commerciële vastgoedfinanciering om te bepalen hoeveel van een ontwikkelingsproject zal worden gefinancierd met schuld versus eigen vermogen. LTC wordt gedefinieerd als de waarde van de lening gedeeld door de kosten van het project.
Kredietverstrekkers gebruiken LTC als een metriek op hoog niveau om een basisnorm vast te stellen voor het risico dat zij bereid zijn te aanvaarden voor een bouwlening voor een nieuw project. Hoe hoger de loan to cost, hoe meer risico de leningverstrekker op zich neemt als de ontwikkeling moeilijkheden oplevert. Loan to cost-waarden worden bepaald door de markttarieven, en hebben de neiging hoger te worden tijdens haussemarkten.
Een lening voor commercieel onroerend goed wordt gewoonlijk aangegaan met een LTC-percentage tussen 50% en 80%. Bijvoorbeeld, als de totale kosten van de bouw is $ 1.000.000, kan een geldschieter bieden een lening bedrag van $ 800.000, die zou correleren met een LTC van 80%.
LTV-Wat is het en hoe werkt het?
LTV is een acroniem dat staat voor “Loan To Value. Het is vergelijkbaar, maar niet hetzelfde, als LTC. LTV is de verhouding tussen de waarde van een lening en de marktwaarde van het onroerend goed, in tegenstelling tot de bouwkosten van een project. Met andere woorden, LTV is het hypotheekbedrag gedeeld door de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Bij LTV’s is doorgaans een taxateur betrokken.
Het is uiteraard moeilijker de waarde te voorspellen voor CRE dat nog moet worden gebouwd, en dat is waar pro forma financiële modellering om de hoek komt kijken. De meest voorkomende scenario’s bij de ontwikkeling van CRE omvatten het verstrekken van een LTC-lening tijdens de bouwperiode, die zal worden geherfinancierd met een LTV-lening zodra de bouw is voltooid. Zodra er een voltooid product is (of op zijn minst een gedeeltelijk gebouwd actief), is het veel gemakkelijker om de waarde van het actief te bepalen, waardoor een LTV-lening meer levensvatbaar is.
LTC, LTV, & CRE Financiering
Zowel LTC als LTV zijn vitale componenten als het gaat om commerciële vastgoedfinanciering. Het zijn hulpmiddelen om kredietverstrekkers te helpen het risiconiveau te bepalen dat zij bereid zijn te aanvaarden voor een bepaald activum. Dit bepaalt op zijn beurt de omvang van de lening die een geldschieter bereid is te verstrekken. Projecten die als een hoger risico worden beschouwd, zullen lagere LTC- of LTV-ratio’s hebben, zoals bepaald door de markttarieven.