In Kentucky kan een verhuurder een huurder uitzetten wegens het niet betalen van huur of wegens het schenden van de huurovereenkomst. Een huurder die om een van deze redenen met uitzetting wordt geconfronteerd, kan ten minste één verweermiddel hebben.
Gronden voor uitzetting in Kentucky
Kentucky heeft de Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA) aangenomen, waarin de regels en voorschriften zijn vastgelegd die verhuurders en huurders moeten volgen bij het verhuren van onroerend goed. Volgens de URLTA is een huurder verplicht de huur op tijd te betalen en het huurcontract na te leven. Het niet betalen van de huur en het schenden van de huurovereenkomst zijn de twee meest voorkomende redenen voor uitzettingen. Voordat een verhuurder een huurder kan uitzetten om een van deze redenen, moet de verhuurder de huurder in kennis stellen.
Mededeling vereisten voor niet-betaling van huur
Een verhuurder kan een huurder uitzetten voor het niet betalen van de huur wanneer deze verschuldigd is. Echter, voordat de uitzetting rechtszaak bij de rechtbank, is de verhuurder verplicht om de huurder een zeven dagen van tevoren. In de kennisgeving moet worden vermeld dat de huurder zeven dagen heeft om de huur te betalen, anders wordt de huurovereenkomst beëindigd en wordt de uitzettingsprocedure gestart (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Notice Requirements for Lease Violations
Een verhuurder kan een huurder ook uitzetten wegens het schenden van het huurcontract of de huurovereenkomst. Als een huurder de huurovereenkomst heeft geschonden, is de verhuurder verplicht de huurder een kennisgeving te geven waarin staat dat de huurder 15 dagen heeft om de schending van de huurovereenkomst te herstellen (door ofwel te stoppen met een bepaalde handeling of de schade te betalen) of de huurovereenkomst zal worden beëindigd.
Als de huurder dezelfde schending van de huurovereenkomst begaat binnen zes maanden na ontvangst van een kennisgeving voor de eerste schending, is de verhuurder alleen verplicht de huurder 14 dagen van tevoren een kennisgeving te geven waarin staat dat de huurovereenkomst aan het einde van 14 dagen zal worden beëindigd. De verhuurder is niet verplicht de huurder enige tijd te geven om de overtreding te herstellen (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Voorbeelden van overtredingen van de huurovereenkomst zijn het houden van luide feestjes tijdens de vastgestelde stille uren of het hebben van onbevoegde personen in het appartement.
Uitzettingsprocedure
Als de huurder de huur niet heeft betaald of de overtreding van de huurovereenkomst niet binnen de gestelde termijn heeft verholpen, kan de verhuurder een uitzettingszaak aanspannen bij de arrondissementsrechtbank van het graafschap waarin het huurpand zich bevindt. De uitzettingszaak wordt ook wel een forcible entry and detainer suit genoemd. De verhuurder kan ook een rechtszaak aanspannen voor onbetaalde huur of schadevergoeding (zieKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 en 383.685).
De verhuurder moet een klacht en dagvaarding bij de rechtbank indienen om de rechtszaak te beginnen. De huurder ontvangt vervolgens een kopie van de klacht en dagvaarding, samen met een datum en tijd voor een hoorzitting voor een rechter. Als de huurder de uitzetting wil aanvechten, moet de huurder de hoorzitting bijwonen. Tijdens de hoorzitting zal de rechter zowel de verhuurder als de huurder aanhoren en tot een definitieve beslissing over de ontruiming komen.
De huurder kan erachter komen dat het aanvechten van de ontruiming niet altijd de beste optie is. De huurder moet misschien de gerechts- en advocaatkosten van de verhuurder betalen als hij in de rechtbank in het ongelijk wordt gesteld. De huurder kan ook een negatieve kredietwaardigheid krijgen en kan worden afgewezen voor toekomstige huisvesting. De beste optie voor de huurder kan zijn om te proberen met de verhuurder te praten en buiten het rechtssysteem om een deal te sluiten. Veel gemeenschappen hebben gratis of goedkope bemiddelingsdiensten die geschillen tussen huisbazen en huurders behandelen; lokale hulpbronnen zijn beschikbaar via de website mediate.com en de American Arbitration Association. De bemiddeling faqs op de Nolo site bieden meer informatie over het onderwerp.
Verweer tegen uitzetting in Kentucky
Een huurder die wordt geconfronteerd met uitzetting wegens het niet betalen van huur of het schenden van de huurovereenkomst kan een verdediging tegen de uitzetting hebben.
Verhuurder zet huurder illegaal uit
In Kentucky is de enige legale manier om een huurder uit te zetten het ontvangen van een gerechtelijk bevel van een rechter die de uitzetting toestaat om door te gaan. Als een verhuurder probeert een huurder op een andere manier te verwijderen, bijvoorbeeld door de sloten van de huuraccommodatie te veranderen of de nutsvoorzieningen af te sluiten, kan de huurder de verhuurder aanklagen voor schadevergoeding. Dit type van illegale uitzetting wordt vaak een “zelfhulp” uitzetting of onwettige ontruiming genoemd (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Voor meer informatie over “zelfhulp”-uitzettingen, zie het Nolo artikel Illegal Eviction Procedures in Kentucky.
Landlord Does Not Follow Proper Eviction Procedures
Bij het uitzetten van een huurder, is het zeer belangrijk dat de verhuurder zorgvuldig alle regels volgt die in de Kentucky statuten staan. Als de verhuurder niet alle regels volgt, kan de uitzetting niet geldig zijn. Zo is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht de huurder zeven dagen van tevoren in kennis te stellen van het feit dat hij de huur niet betaalt. Als de verhuurder de huurder niet op de hoogte stelt en alleen een rechtszaak aanspant, kan de huurder zich tegen de uitzetting verweren met een beroep op gebrek aan kennisgeving. De rechter zal dan de rechtszaak stoppen, en de verhuurder zal de huurder een behoorlijke opzegtermijn van zeven dagen moeten geven. Als de huurder aan het eind van de periode van zeven dagen nog steeds niet alle verschuldigde huur heeft betaald, kan de verhuurder een nieuwe ontruimingszaak aanspannen.
Het is belangrijk op te merken dat dit soort verweer een gerechtvaardigde ontruiming niet zal stoppen; het zal deze slechts vertragen. Zodra de verhuurder de gebrekkige procedure herstelt, zal de ontruiming doorgaan.
Verhuurder ontruimt wegens het niet betalen van huur
Een huurder kan een verdediging hebben als hij wordt geconfronteerd met ontruiming wegens het niet betalen van huur.
Tenant Paid Rent in Full
Een huurder heeft zeven dagen na ontvangst van een kennisgeving van de verhuurder om te laat betaalde huur volledig te betalen. Als de huurder tijdens de periode van zeven dagen betaalt, moet de verhuurder de uitzettingsprocedure niet voortzetten (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Wanneer de huurder de huur tijdens de periode van zeven dagen betaalt, moet hij de verhuurder om een ontvangstbewijs vragen dat is afgestempeld. Als de verhuurder dan toch doorgaat met de uitzettingsprocedure, heeft de huurder bewijs dat de huur in de juiste periode is betaald.
Verhuurder heeft de huuraccommodatie niet onderhouden
Een verhuurder is verplicht om een huuraccommodatie in Kentucky geschikt en bewoonbaar te houden. Dit betekent dat de verhuurder moet:
- alle bouw- en huisvestingsvoorschriften naleven die van invloed zijn op de gezondheid en veiligheid
- alle gemeenschappelijke ruimten schoon en veilig houden
- alle elektrische, sanitaire, verwarmings-, ventilatie-, airconditionings- en andere voorzieningen in de verhuureenheid in goede en veilige staat houden
- te allen tijde stromend water, inclusief warm water, leveren, en
- warmte leveren tussen de maanden 1 oktober en 1 mei.
Zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Als de huuraccommodatie op een van de bovenstaande gebieden moet worden gerepareerd, heeft de huurder verschillende opties ter beschikking. De huurder kan slechts een van deze opties tegelijk kiezen.
- Als de kosten van de reparatie minder dan de helft van de maandelijkse huur bedragen, kan de huurder de verhuurder een kennisgeving geven waarin staat dat de verhuurder 14 dagen heeft om de noodzakelijke reparaties uit te voeren of de huurder zal de reparaties laten uitvoeren en de kosten van de reparaties van de huurprijs aftrekken. Als de verhuurder de reparaties niet binnen 14 dagen na ontvangst van de kennisgeving uitvoert, kan de huurder ervoor zorgen dat de reparaties worden uitgevoerd. De huurder moet alle kwitanties bewaren en een gespecificeerde verklaring aan de verhuurder geven wanneer hij de kosten van de huur aftrekt (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Als de verhuurder nalaat de huuraccommodatie te voorzien van een essentiële dienst, zoals verwarming, elektriciteit of stromend water, kan de huurder de verhuurder schriftelijk in kennis stellen van de benodigde diensten. De huurder kan dan voor de essentiële diensten zorgen en de kosten van de huur aftrekken, of hij kan een andere woonruimte zoeken tot de verhuurder de essentiële diensten levert. De huurder zou geen huur moeten betalen terwijl hij op een andere plaats woont (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- De huurder zou er ook voor kunnen kiezen om de verhuurder een kennisgeving van 30 dagen te geven waarin staat dat tenzij de verhuurder de noodzakelijke reparaties binnen 14 dagen uitvoert, de huurovereenkomst aan het einde van 30 dagen zal worden beëindigd. Als de verhuurder de reparaties niet binnen 14 dagen uitvoert, kan de huurder de huuraccommodatie verlaten en is hij niet langer verplicht huur te betalen (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Als de verhuurder probeert de huurder uit te zetten wegens het niet betalen van huur omdat de huurder ofwel minder huur betaalt of geen huur betaalt, kan de huurder zich tegen de uitzetting verdedigen door te bewijzen dat de verhuurder heeft nagelaten noodzakelijke reparaties uit te voeren. De rechtbank kan eisen dat de huurder huur betaalt aan de rechtbank, en dan zal de rechtbank bepalen wie de huur ontvangt aan het einde van de rechtszaak (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Voor meer informatie over dit onderwerp, zie het artikel Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or “Repair and Deduct, “gepubliceerd door Nolo.
Huurder ontruimt huurder wegens schending van de huurovereenkomst
Een verhuurder is verplicht de huurder ten minste 15 dagen de tijd te geven om een schending van de huurovereenkomst te herstellen alvorens de ontruimingsprocedure in te leiden. Als de huurder de overtreding binnen 15 dagen herstelt, moet de verhuurder niet doorgaan met de uitzetting. Als de verhuurder toch doorgaat met de uitzetting, kan de huurder het bewijs dat de overtreding binnen de juiste termijn is hersteld gebruiken als verweer tegen de uitzetting.
Houd in gedachten dat als dit de tweede kennisgeving van dezelfde overtreding binnen een periode van zes maanden is, de verhuurder de huurder geen tijd hoeft te geven om de overtreding te herstellen. Aan het einde van de opzeggingstermijn van 14 dagen wordt de huurovereenkomst beëindigd en kan de verhuurder overgaan tot de uitzetting (zie Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Verhuurder zet huurder eruit op basis van discriminatie
De federale Fair Housing Act en de Fair Housing Law van Kentucky maken het illegaal voor een verhuurder om een huurder te discrimineren op basis van ras, religie, geslacht, nationale herkomst, familiale status (inclusief kinderen jonger dan 18 jaar en zwangere vrouwen), en handicap. Als een verhuurder probeert om een huurder uit te zetten op basis van een van deze kenmerken, kan de huurder de discriminatie gebruiken als verdediging tegen de uitzetting. Zie het Nolo artikel Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law voor meer informatie over wetten die discriminatie tegen huurders verbieden.
Aanvullende middelen voor huurders in Kentucky
Legal Aid organisaties, zoals de Rechtsbijstand Netwerk van Kentucky, kan gratis of goedkope rechtsbijstand te bieden aan degenen die in aanmerking komen op basis van inkomen. De Rechtsbijstand Netwerk van Kentucky biedt ook gratis online huisvesting middelen voor iedereen met vragen. Huurders die wonen in federaal gesteunde huisvesting moet ook kijken op de huurder resource pagina op HUD.gov.
Wanneer een ervaren advocaat
Als u meer specifieke juridische vragen over uw ontruiming geval of de verhuurder heeft al een advocaat behouden, moet u waarschijnlijk ook contact opnemen met een advocaat. Een advocaat kan de hele zaak behandelen of u advies geven over hoe u verder moet. Een advocaat kan u ook laten weten hoe groot de kans is dat u uw zaak wint. U wilt misschien vooral een advocaat inhuren als u zeker bent van uw zaak en uw lease- of huurovereenkomst u recht geeft op advocaatkosten als u in de rechtbank wint.
Voor advies over het vinden van een goede advocaat, zie het Nolo-artikel How to Find an Excellent Lawyer.
Ook, kijk op Nolo’s Lawyer Directory voor Kentucky-advocaten die gespecialiseerd zijn in huurrecht.
Meer informatie over uitzettingen en beëindigingen
Voor meer artikelen over dit onderwerp, zie de sectie uitzettingen en beëindigingen van Nolo.com.
Voor meer informatie over huurdersrechten, zie Every Tenant’s Legal Guide, door Janet Portman en Marcia Stewart (Nolo).