Walk Score is een methode voor het berekenen van een waardering (van nul tot 100) voor een bepaald adres, gebaseerd op de loopafstand van dat adres naar een verscheidenheid van belangrijke voorzieningen die een typische persoon nodig heeft op een gemiddelde dag. Walk Score was oorspronkelijk bedoeld om mensen te helpen bij het vinden van huurappartementen in wat de oprichters van de meetmethode “beloopbare” buurten noemden. Maar in plaats van het label “beloopbaar” willekeurig toe te passen, creëerden ze een methode om elk adres te meten, zodat gebruikers de “beloopbaarheid” van het ene adres met het andere konden vergelijken.
Deze vergelijking van appartementen (en nu andere woningen) is nog steeds beschikbaar op de Walk Score-website, maar de voordelen van de maatregel zijn aanzienlijk gegroeid sinds de oprichting in 2007. Via Walk Score Professional levert de organisatie gegevens, evenals digitale code in de vorm van widgets en badges, waarmee gebruikers de Walk Score op hun websites kunnen weergeven, door deze te integreren met onroerend goed advertenties of andere datasets. Vandaag de dag zijn meer dan 30.000 websites voorzien van Walk Score-gegevens.
Daarnaast wordt de meting toegepast op alle adressen en vastgoedtypen in de VS en Canada en Walk Score heeft zich uitgebreid van individuele adres scores tot het rangschikken van buurten, evenals hele steden. De steeds groeiende hoeveelheid gegevens die door Walk Score wordt verzameld, wordt gebruikt door onderzoekers in een reeks van gebieden, zoals vastgoedwaardering, verzekeringsactuariële analyse en gezondheidszorg.
Maar hoe, precies, wordt Walk Score berekend?
Inzichten van een Walk Score Veteraan
LoopNet sprak met Aleisha Jacobson die verantwoordelijk is voor de bedrijfsvoering bij Walk Score gevestigd in Seattle, waar ze partnerschappen en contracten beheert en werkt met onderzoekers die Walk Score gegevens gebruiken. Jacobson is een anker bij Walk Score. Ze begon in 2007 als assistent van mede-oprichter Mike Mathieu bij Front Seat, de technologie-incubator waar Walk Score werd bedacht en opgevoed. Terwijl het bedrijf groeide, werkte ze aan vele facetten, variërend van klantenservice tot financiën, en ze bleef bij Walk Score nadat het werd gekocht door Redfin in 2014.
Jacobson sprak met LoopNet over de voorzieningen, datasets en nauwkeurig onderzoek die in de Walk Score-berekening gaan. Op de vraag hoe ze Walk Score zou uitleggen aan een niet-vastgoed zakenman, begon ze met het maken van een informatief onderscheid. Ze zei: “Sommige mensen denken bij walkability aan een wandeling langs een met bomen omzoomde straat, mooi weer en een wandeling met het gezin. Maar dat is niet wat Walk Score is. “Walk Score is een maatstaf voor hoe gemakkelijk het is om op een locatie te wonen als je geen auto bezit.”
De Walk Score Berekening
Het Walk Score algoritme is in de loop der jaren aangepast en zoals verwacht zijn de details eigen. De algemene berekening omvat echter het meten van de loopafstand van een bepaald adres naar nabijgelegen voorzieningen in zeven brede categorieën: boodschappen, eten en drinken, winkelen, boodschappen, parken, scholen, en cultuur en amusement. Bestemmingen binnen een straal van een kwart mijl dragen maximaal bij aan de score voor dat adres, terwijl er minder punten worden toegekend voor voorzieningen op een afstand van maximaal 1,5 mijl. Het dichtstbijzijnde bedrijf of faciliteit in elke categorie draagt meer bij dan het tweede of derde dichtstbijzijnde, enzovoort. Jacobson zei dat de categorieën worden gewogen, maar zij kon geen details verstrekken over de weging. Ze deelde wel mee dat de categorieën boodschappen, eten en drinken, winkelen en boodschappen doen de meeste impact hebben op de scores.
Andere factoren die bijdragen aan de score zijn de bevolkingsdichtheid en, interessant genoeg, kruispunten. De score stijgt naarmate de bevolkingsdichtheid van een gebied toeneemt. Deze maatstaf is gekozen omdat bijvoorbeeld dichtbevolkte buurten met veel mensen de aanwezigheid van een groot waterlichaam dat niet beloopbaar is, kunnen compenseren en de score voor het gebied rond een adres kunnen doen verwateren. Bovendien, meer kruispunten langs een route verhoogt de score, omdat het betekent dat er een netwerk van trottoirs en korte blokken, het aanbieden van veel, in plaats van slechts een of twee, wandelroutes men kan nemen van een bepaald adres naar de gewilde voorzieningen.
Het resultaat is genormaliseerd op een schaal van 0 tot 100; 0 is de laagste score, wat betekent dat het gebied auto-afhankelijk is en voor alle boodschappen een auto nodig is. De hoogste score is 100, wat aangeeft dat een auto niet nodig is om in het gebied te wonen, omdat de dagelijkse boodschappen te voet kunnen worden gedaan.
Werkzaamheden opgenomen in de berekening
Jacobson merkte op dat Walk Score de loopafstand meet van een locatie naar voorzieningen in zeven categorieën.
Dining and Drinking. “We kijken naar de afstand tot eten en drinken, dus restaurants, bars, coffeeshops, cafés, dat soort dingen.”
Boodschappen. De afstand tot kruidenierswaren wordt ook gemeten, maar Jacobson verduidelijkte: “wat we echt proberen vast te leggen is dat je de ingrediënten voor een relatief gezonde maaltijd kunt krijgen, dus verse producten, melk, eieren, brood, dat soort dingen.” Ze zei dat een buurtwinkel waar je een blikje chili en een hotdog kunt krijgen niet aan deze criteria voldoet, dus het moet echt “een plek zijn waar je kunt winkelen om op een relatief gezonde manier in je dagelijkse maaltijdbehoeften te voorzien.”
Detailhandel. Hieronder vallen detailhandelaren die kleding, boeken, geschenken of inrichtingen verkopen die in het algemeen vallen in de categorieën geschenken, nieuwigheden, kleding en accessoires.
Ervenementen. Hieronder vallen zaken als banken, stomerijen, apotheken en andere gezondheids- en dienstverlenende bedrijven.
Scholen. Lagere tot middelbare scholen vallen in deze categorie, maar niet noodzakelijkerwijs hogescholen en universiteiten of speciale scholen die karate- of muzieklessen aanbieden.
Parken. Hiertoe behoren groenvoorzieningen, kleine parken, centrale parken, wandelpaden en toegangsgebieden tot wandelpaden.
Cultuur en amusement. Bioscopen, bioscopen, musea, galeries, concertpodia, enz. worden meegerekend.
Verzameling van Walk Score-gegevens
De gegevens voor Walk Score worden voornamelijk verzameld uit gegevensbronnen (waarvan sommige in dit artikel worden genoemd), maar ook feedback van gebruikers wordt meegenomen. “Het merendeel van onze gegevens over voorzieningen is afkomstig van een bedrijf genaamd Factual, dat onlangs is overgenomen door Foursquare,” zei Jacobson. Factual levert gegevens over de locatie van restaurants, supermarkten en diverse andere leveranciers. Walk Score werkt ook samen met Great Schools.org om de locatie van K-12 scholen vast te stellen en gebruikt gegevens van het U.S. Census Bureau om bevolkingscijfers te verzamelen. Openstreetmap.org biedt informatie over wegennetwerken, wandelpaden, fietspaden en andere mobiliteitsinfrastructuur.
De gebruikers dragen ook bij. Jacobson zei: “Als je naar onze website gaat en je huis opzoekt en ziet dat we een restaurant in de straat missen, kun je dat toevoegen en zullen we het de volgende keer opnemen wanneer we de score voor je huis bijwerken.” Omgekeerd, als een gebruiker “een buurtwinkel ziet als kruidenierswinkel, kunt u deze verplaatsen naar de winkelcategorie, waar we buurtwinkels plaatsen; of als het gesloten is, kunt u het verwijderen en zullen we die informatie ook meenemen.” Ze zei dat ze nogal wat gebruikers hebben die informatie bijdragen, waarbij ze opmerkte: “Ze hebben de neiging om actief te zijn op één bepaalde locatie en ze gaan naar binnen en zorgen ervoor dat alles binnen hun gebied zo nauwkeurig is als het maar kan zijn.”
Updates voor individuele adressen worden ruwweg elke zes maanden op voortschrijdende basis gemaakt; scores op buurt-, stadsniveau en census tract worden ongeveer een keer per jaar beoordeeld.
Korte blokken en veel kruispunten
Voetgangersvriendelijkheid roept vaak het beeld op van een trottoir; maar alleen omdat een trottoir bestaat, betekent niet dat een gebied voetgangersvriendelijk is. Het Walk Score-algoritme is niet alleen gebaseerd op het bestaan van trottoirs, maar ook op hun toegankelijkheid. Walk Score kwantificeert de mate waarin bepaalde gebieden voetgangersvriendelijk zijn “door te kijken naar de gemiddelde bloklengte en de dichtheid van kruispunten,” zei Jacobson. “Veel mensen zouden aannemen dat we kijken naar trottoirs, maar er is geen nationale database van trottoirs in een bruikbaar formaat.”
Zij voegde eraan toe dat trottoirs niet noodzakelijkerwijs een goede proxy zijn voor voetgangersvriendelijkheid als gemiddelde bloklengte en “kruispuntdichtheid,” of het aantal kruispunten per vierkante mijl. Ze legde uit dat meer kruispunten kortere blokken betekenen. “Als je denkt aan een buurt of een stad die is gebouwd op een rastersysteem met blokken, en je kunt om het blok heen lopen in de ene of de andere richting, dan creëert dit een verscheidenheid aan manieren om je te verplaatsen” in elke richting. Ze verklaarde dat “de dichtheid van kruispunten en de lengte van blokken goede maatstaven zijn voor snelheidsbeperking, voor looproutes, voor toegang tot voorzieningen in de buurt, voor smallere straten; al deze zaken zijn ook beter voor voetgangers.”
Om haar punt te illustreren, stelde Jacobson zich een winkelcentrum langs een zesbaansweg voor dat een trottoir heeft. Dat trottoir is misschien niet toegankelijk tenzij je een verlicht kruispunt hebt dat je genoeg tijd geeft om over te steken. Bovendien kan er een groot parkeerterrein zijn tussen het trottoir en de straat voor het winkelcentrum. In dit voorbeeld is het bestaan van een trottoir geen maatstaf voor “beloopbaarheid”, omdat het oversteken van de straat om het trottoir te bereiken en het doorkruisen van de parkeerplaats om bij het winkelcentrum te komen, afstand toevoegen aan de inspanning.
COVID-19 en Walk Score
Tijdens de pandemie zei Jacobson: “We hebben het scoren eigenlijk een tijdje stopgezet omdat zo veel plaatsen abrupt stopten met COVID-19 in maart en april.” Ze wilden de scores in het hele land niet voorlopig verlagen omdat bedrijven tijdelijk gesloten waren. Ze verwachten dat ze weer zullen beginnen met scoren als ze samenwerken met Foursquare/Factual om duidelijkheid te krijgen over welke bedrijven permanent sluiten. Bij het verschijnen van deze publicatie is de Walk Score nog niet geactualiseerd.
Gebruik maken van Walk Score-gegevens
Honderden studies zijn uitgevoerd met behulp van Walk Score-gegevens, gericht op kwesties met betrekking tot stedelijke planning, overheid, volksgezondheid en financiën. Hieronder worden enkele voorbeelden gegeven.
Hoeveel is een punt Walk Score waard?
Uit het onderzoek bleek dat één punt Walk Score de prijs van een huis met gemiddeld $3.250 of 0,9% kan verhogen.
Validatie van Walk Score voor het schatten van de buurtloopbaarheid: An Analysis of Four US Metropolitan Areas
Uit deze analyse blijkt dat de begaanbaarheid van de buurt van invloed kan zijn op de lichamelijke activiteit.
Walkability and Body Mass Index
In deze studie wordt een verband gevonden tussen de begaanbaarheid van de buurt en een lager gewicht.
Enkele studies die momenteel worden uitgevoerd, richten zich op de gezondheidszorg, de kwetsbaarheid voor COVID-19 en de prijsstelling van onroerendgoedverzekeringen. Een onderzoeksziekenhuis in Texas onderzoekt het effect van de beloopbaarheid op de status van cardio-metabole ziekten. In Canada onderzoekt een studie van de Universiteit van Western Ontario de relatie tussen de beloopbaarheid van buurten en de kwetsbaarheid voor COVID-19 en een andere studie in Canada gebruikt de gegevens in verband met actuariële modellen en de prijsstelling van onroerendgoedverzekeringen.