VOOR SAN FRANCISCO EN HET BAY AREA
De huurprijzen in San Francisco behoren tot de duurste in het land. De gemiddelde huur voor een 2-slaapkamer appartement in de stad is ongeveer $4,400. Omdat de lonen de voortdurend stijgende huurprijzen niet kunnen bijbenen, betalen veel huurders in de Bay Area meer dan 30% van hun inkomen aan huur en kunnen zij zich geen geschikte huisvesting veroorloven. Huisbazen in San Francisco zijn berucht om het feit dat ze misbruik maken van hun huurders en toekomstige huurders om hun persoonlijke financiële winsten te maximaliseren. Verhuurders rekenen erop dat de huurders de vele rechten van de huurder niet kennen of begrijpen die bestaan onder de Californische wet en de San Francisco Huurverordening. Mensen met een laag inkomen, ouderen, gehandicapten en minderheden worden vaak onevenredig hard getroffen door de hoge huren en de schaarse betaalbare woningen. Inzicht in de rechten van huurders in San Francisco zal helpen voorkomen dat mensen uit hun huizen worden verdreven.
We analyseren en verklaren de belangrijkste problemen en klachten van huurders in de Bay Area
Hier volgt een samenvatting van de rechten van huurders in San Francisco
San Francisco Rent Ordinance
Decennia geleden heeft de stad de San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Ordinance in het leven geroepen om de verdringing van langetermijnhuurders in een steeds duurder wordende huurwoningmarkt aan te pakken. De San Francisco Rent Ordinance biedt twee beschermingsmechanismen: huurprijscontrole en uitzettingscontrole. Een verhuurder mag de huur elk jaar slechts met een bepaald klein percentage verhogen en mag een huurder alleen uitzetten om een van de redenen die in de wet worden opgesomd.
In het algemeen hebben gebouwen met twee of meer eenheden die vóór 1979 zijn gebouwd zowel huurbescherming als uitzettingsbescherming. Vanaf 22 januari 2020 hebben bijna alle eenheden in San Francisco, ongeacht de bouwdatum of het aantal eenheden, nu een rechtvaardige reden voor uitzettingsbescherming, inclusief bescherming tegen intimidatie, onder de San Francisco Rent Ordinance.
Als uw huurcontract onder de uitzettingscontrole valt, maar niet onder de huurcontrole onder de San Francisco Rent Ordinance, kunt u huurplafondbescherming hebben onder de California Tenant Protection Act, de nieuwe huurcontrolewet van de staat, als uw gebouw vijftien jaar oud of ouder is en uw eenheid aan alle andere vereisten onder de wet voldoet.
SF Rent Board
De San Francisco Rent Board is de instantie die de regels en voorschriften van de huurverordening handhaaft. De huurcommissie behandelt alleen zaken die onder de huurverordening vallen, zoals een onwettige huurverhoging of een kwestie van vermindering van diensten. Andere claims dat de rechten van een huurder zijn geschonden, zoals een schending van een huurovereenkomst, teruggave van borg en intimidatie, zijn zaken waarover de rechter moet oordelen. Huurders kunnen over het algemeen zelf de meeste verzoekschriften bij de Huurcommissie indienen. Hoewel de huurcommissie huurders adviseert over de rechten van huurders in San Francisco op grond van de verordening, biedt zij geen advocaat aan partijen en geeft zij geen juridisch advies.
Toelaatbare huurverhoging
Voor eenheden die onder de huurverordening vallen, bedraagt de jaarlijks toelaatbare huurverhoging van 1 maart 2019 tot en met 29 februari 2020 2,6%. De huur van een huurder kan slechts eenmaal in een periode van twaalf maanden worden verhoogd. Dit percentage verandert elk jaar op basis van de consumentenprijsindex (CPI). In sommige gevallen kan de huur boven de toegestane verhoging worden verhoogd. Verhuurders die de huur niet hebben verhoogd, mogen verhogingen opsparen om ze later te innen en mogen huurverhogingen opsparen tot 1982. Opgespaarde verhogingen hoeven niet door de Raad van Bestuur te worden goedgekeurd zoals verhogingen in verband met kapitaalverbeteringskosten of hogere exploitatie- en onderhoudskosten. Huurders kunnen een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie als zij van mening zijn dat hun huur is verhoogd tot boven het toegestane bedrag.
Over het algemeen is er geen limiet aan het huurbedrag dat een verhuurder de huurder eerst in rekening mag brengen bij het verhuren van een leegstaande eenheid. En, huurders moeten opmerken dat krachtens een staatswet, de Costa-Hawkins Rental Housing Act, de meeste eengezinswoningen en condominiums kunnen worden vrijgesteld van de huurverhogingsbeperkingen van de verordening, maar niet van de just cause ontruimingsbepalingen.
Just Cause Reasons for Eviction
Bijna alle woongebouwen in San Francisco worden beschermd door de just-cause for eviction-beschermingen van de San Francisco Rent Ordinance, ongeacht het aantal eenheden in het gebouw of de bouwdatum van het gebouw. Ook panden die eerder een verzoek tot substantiële rehabilitatie hadden goedgekeurd om het gebouw vrij te stellen van de verordening, hebben nu ontruimingscontrole.
Huurders die worden beschermd door de San Francisco Huurverordening kunnen niet uit hun eenheid worden gezet, tenzij de verhuurder een gegronde reden heeft om dit volgens de wet te doen.
In San Francisco zijn er vijftien gegronde redenen voor uitzetting; deze omvatten redenen voor schuld en geen-fout redenen. Enkele veel voorkomende redenen zijn dat de huurder de huur niet heeft betaald, een huurvoorwaarde heeft geschonden, overlast veroorzaakt, of illegaal gebruik maakt van de woning. Huisuitzettingen (een huisbaas of zijn familielid wil in de woning trekken) en Ellis Act-uitzettingen (de huisbaas wil de woning permanent van de huurmarkt verwijderen) zijn veel voorkomende redenen voor uitzetting zonder schuld.
Wrongful Eviction
Een veel te vaak voorkomende schending van de rechten van huurders, een onrechtmatige uitzetting vindt plaats wanneer een huisbaas een huurder illegaal dwingt om uit een huurwoning te verhuizen. Dit kan zowel een permanente als een tijdelijke ontruiming zijn. Verhuurders zetten huurders op vele manieren ten onrechte uit hun woning. Een verhuurder kan aansprakelijk worden gesteld voor de verloren huurwaarde van de huur-gecontroleerde eenheid, verhuiskosten en wettelijke relocatie vergoedingen, en emotioneel leed. Onder de San Francisco Rent Ordinance wordt de schadevergoeding ook verdrievoudigd.
Owner Move-in
Owner Move-in ontruiming is een van de rechtvaardige reden ontruimingen vermeld in de San Francisco Rent Ordinance, en het is een van de meest misbruikte rechtvaardige reden voor ontruiming in San Francisco. Er zijn strikte wettelijke eisen die een verhuurder moet volgen om een OMI-uitzetting te doen, en huurders moeten verhuisvergoedingen krijgen.
Repairs/Habitability
Verhuurders zijn verplicht om alle noodzakelijke reparaties uit te voeren om ervoor te zorgen dat een verhuureenheid bewoonbaar is en om te voldoen aan de bouw- en gezondheidsvoorschriften.
Ellis Act
Een Ellis Act ontruiming is een van de rechtvaardige redenen voor ontruiming die worden genoemd in de San Francisco Rent Ordinance. Een Ellis Act ontruiming is wanneer huurders worden uitgezet omdat de verhuurder alle eenheden in het gebouw uit de huurmarkt haalt. Er zijn strikte wettelijke vereisten waaraan de verhuurder moet voldoen om een Ellis Act uitzetting te doen, en betaling van verhuisvergoedingen voor huurders is vereist.
Illegale Eenheid
Rent gecontroleerde jurisdicties erkennen dat deze eenheden speciale bescherming verdienen. Een huurder die in een illegale eenheid woont kan denken dat hij geen rechten heeft, maar illegale eenheden vallen in feite onder de huurverordening van SF. Een verhuurder kan de huur niet meer dan het toegestane bedrag verhogen, en de huurder kan niet zonder goede reden uit de huurverordening worden gezet.
Lawaaiige buren
Extreem aanhoudend lawaai kan de gezondheid en het welzijn van een persoon beïnvloeden. In alle huurovereenkomsten in Californië is een overeenkomst van “rustig genot” opgenomen. Verhuurders hebben de plicht ervoor te zorgen dat huurders hun huuraccommodatie ongestoord kunnen bewonen, en in extreme gevallen kunnen zij stappen ondernemen om hinderlijke huurders uit hun woning te zetten om de overlast te verhelpen.
Hinderlijke intimidatie door de verhuurder
Huurders mogen huurders niet uit hun woning zetten. Het is dan wel het eigendom van de verhuurder, maar het is de woning van de huurder. Intimidatie door een verhuurder kan moeilijk te bewijzen zijn, maar er zijn stappen die een huurder kan nemen om de intimidatie te documenteren om uiteindelijk de verhuurder verantwoordelijk te houden.
Burenoverlast
Burengeschillen komen vaak voor in dichtbevolkte steden. Een probleem hebben met de buurman of een andere huurder in uw gebouw kan ook frustrerend zijn, maar niet al het hinderlijke gedrag van een buur is een overlast. Ontdek wat overlast is en wat u ertegen kunt doen.
Huisvestingsdiscriminatie
Er zijn federale, staats- en gemeentewetten die huisvestingsdiscriminatie verbieden. Huisvestingsdiscriminatie vindt plaats wanneer een individu of een groep ongunstig wordt behandeld op basis van een wettelijk beschermd kenmerk, zoals hun ras, geslacht, godsdienst, familiale status of handicap. De wet van San Francisco voegt extra kenmerken zoals geslachtsidentiteit, lengte en gewicht aan de lijst toe. Discriminatie kan overal worden aangetroffen, van de openlijke vooroordelen van een verhuurder tot een online advertentie voor een huurwoning.
Roken
Over het algemeen hebben verhuurders het recht om het roken van sigaretten of andere tabaksproducten in en rond een huurwoning te verbieden, zolang dit maar in de huurovereenkomst staat. Veel huurcontracten verbieden roken van welke aard dan ook, inclusief sigaretten, e-sigaretten en marihuana. Maar huurders kunnen rechten hebben met betrekking tot medische marihuana. Ook hebben huurders rechten met betrekking tot meeroken.
Hier om te helpen
Neem contact met ons op
Medebewoners (opvolgende bewoner)
Als u een oorspronkelijke huurder bent volgens de huurovereenkomst, kan uw verhuurder uw huur niet verhogen alleen omdat de andere oorspronkelijke huurders vertrekken. Maar als u geen oorspronkelijke huurder bent en in een reeds bestaande huurovereenkomst bent getrokken, hangt het van verschillende belangrijke feiten af of u huurbescherming hebt. Enkele van de belangrijkste vragen die moeten worden beantwoord zijn de volgende: weet de verhuurder dat u in de eenheid woont, heeft de verhuurder rechtstreekse huurbetalingen van u aanvaard, bent u vóór 1 januari 1996 bij hem ingetrokken, heeft de verhuurder u tijdig een 6.14-kennisgeving betekend, en heeft de verhuurder de huur tijdig verhoogd.
Immigratiestatus
In oktober 2017 werd de Immigrant Tenant Protection Act aangenomen om te voorkomen dat verhuurders in Californië huurders en toekomstige huurders discrimineren op basis van hun immigratiestatus. Een verhuurder die de Immigrant Tenant Protection Act overtreedt, kan aansprakelijk worden gesteld voor een civielrechtelijke boete van maximaal $ 2.000,00, plus zes tot twaalf keer de maandelijkse huur.
Slijtage
De meeste geschillen over borgsommen komen neer op wat “normale slijtage” is. Wanneer een huurder een eenheid verlaat, kan de verhuurder de borg van een huurder inhouden om schade aan het pand te herstellen die door de huurder is veroorzaakt, maar alleen voor schade die verder gaat dan slijtage. Een huurder moet aan het begin van zijn huurperiode begrijpen wat precies als “gewone slijtage” wordt beschouwd.
Crime Prevention
Huurders hebben de plicht redelijke maatregelen te nemen om huurders te beschermen tegen de voorzienbare criminele handelingen van een ander. Criminele handelingen kunnen gedragingen omvatten als aanranding, geweldpleging, beroving, moord, verkrachting, drugsmisbruik en schade aan eigendommen. Wanneer een verhuurder nalaat redelijke zorg te betrachten om zijn huurders te beschermen, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor het nalatige of opzettelijke criminele gedrag van een derde partij
Waarborgsom
Huurders moeten een inspectie van het pand uitvoeren voordat zij het betrekken en voordat zij het verlaten. De verhuurder kan op de borgsom “gewone slijtage” inhouden, maar moet deze inhoudingen schriftelijk verantwoorden. Bovendien heeft de huurder recht op teruggave van zijn waarborgsom eenentwintig (21) dagen nadat hij is verhuisd. Als een verhuurder te kwader trouw de borg van een huurder inhoudt, kan hij aansprakelijk zijn voor het bedrag van de borg en tot twee keer het bedrag van de borg.