Veel eigendommen in Wisconsin hebben een vorm van gedeelde toegang. Het kan zo simpel zijn als een deel van de oprit die het eigendom van de buurman kruist tot meer ingewikkelde scenario’s waar een toegangsweg meerdere eigendommen kruist en toegang biedt tot tal van percelen. Soms kan een “privéweg” zijn aangelegd toen het land werd verkaveld.
Naarmate de wettelijke en bestemmingsplanvoorschriften verfijnder zijn geworden (en de ontwikkelaars zich meer bewust zijn), is het nu gebruikelijker om goed opgestelde juridische documenten te zien waarin de toegangsrechten en -verplichtingen tot wegen worden beschreven op het moment dat nieuwe kavels worden aangelegd. Dit is echter zeker niet altijd het geval. Bovendien zijn er veel gezamenlijke opritten, toegangswegen en particuliere wegen die zijn aangelegd toen de wettelijke en bestemmingsplanvoorschriften nog niet zo streng waren.
Wanneer buren vriendelijk zijn en elkaar goed kennen, werken informele afspraken over gedeelde toegang vaak jarenlang zonder problemen. Natuurlijk, als een eigenaar overlijdt of verhuist, kan de dynamiek veranderen. Maar zelfs als de partijen met elkaar overweg kunnen, kan het ontbreken van een formele regeling een probleem worden als een eigenaar een hypotheek op zijn grond wil krijgen. De meeste banken die langlopende financiering met een vaste rente aanbieden, verkopen hun hypotheken op de secundaire markt. Dit geldt zelfs als de bank de hypotheek blijft beheren. Om hypotheken te mogen verkopen, moet de bank aan bepaalde eisen voldoen. Die vereisten kunnen verschillen naargelang de bank gebruik maakt van organisaties die door het Congres zijn opgericht om hypotheken te kopen, zoals Fannie Mae en Freddie Mac, of van een andere bron om toegang te krijgen tot de secundaire hypotheekmarkt.
Waarom is al deze financiële mumbo-jumbo van belang voor gedeelde toegang? Fannie Mae vereist een juridisch afdwingbare overeenkomst of convenant voor het onderhoud van elke particulier eigendom en onderhouden straat die betrekking heeft op: (i) verantwoordelijkheid voor betaling, (ii) rechtsmiddelen in geval van wanprestatie indien iemand zijn of haar verplichtingen niet nakomt, en (iii) een effectieve looptijd van de overeenkomst, die vaak eeuwigdurend is en bindend voor toekomstige eigenaars. Zonder een vastgelegde overeenkomst zal de bank geen financiering verstrekken. Dit soort problemen is al moeilijk genoeg als een huidige eigenaar probeert te herfinancieren, maar kan nog een grotere uitdaging vormen voor een eigenaar die een pand probeert te verkopen. In de meeste gevallen zullen de partijen bij een transactie niet te weten komen dat de potentiële koper niet in staat is om financiering veilig te stellen tot ver in het koopproces.
Naast financiering, kan het hebben van een goed opgestelde overeenkomst op zijn plaats eigenaren ook gemoedsrust bieden dat hun eigendom kan worden overgedragen of verkocht als onderdeel van hun nalatenschap zonder onnodige complicaties. Als u eigenaar bent van een woning met gedeelde toegang of overweegt een woning met gedeelde toegang te kopen, bel dan een van onze vastgoedadvocaten om erachter te komen wat u kunt doen om uzelf en uw investering te beschermen.