Met ingang van vrijdag 1 januari verhoogt Assembly Bill 1885 het bedrag van het huisvermogen dat wordt beschermd tegen schuldeisers, waardoor waarschijnlijk wordt voorkomen dat meer eigenaren hun huis verliezen in een faillissement.
De nieuwe homestead-bescherming begint bij een vloer van $ 300.000 en caps op $ 600.000. De vorige homestead-vrijstelling varieerde van $ 75.000 voor alleenstaanden, $ 100.000 voor een getrouwd stel en $ 175.000 voor senioren en gehandicapten.
De wet, die de vrijstelling baseert op de jaarlijkse mediane prijs van een eengezinswoning in een county, vermeldt niet de gegevensbron die de basislijn zal bepalen. Vanaf januari 2022 zal de vrijstelling worden aangepast aan de inflatie op basis van veranderingen in de consumentenprijsindex van Californië.
High-cost Los Angeles en Orange Counties zullen vallen in de equity cap van $ 600.000. Riverside County zal naar schatting $ 400.000 zijn en San Bernardino County ruwweg $ 340.000.
Het grote idee achter de vrijstelling van huiseigenaren is om huiseigenaren te helpen hun primaire verblijfplaats veilig te houden door het buiten het bereik van de gevolgen van economische tegenspoed te plaatsen.
Na het indienen van hoofdstuk 7 faillissement om schulden kwijt te schelden, zal een door de rechtbank aangestelde faillissementscurator de dollarwaarde van de activa van een schuldenaar evalueren en uitzoeken wat beschikbaar is om te liquideren en de schuldeisers te betalen.
Laten we zeggen dat een huis in Los Angeles $ 1 miljoen waard is. De hypotheek is $400.000 met $600.000 aan eigen vermogen. Zolang een huiseigenaar in de woning woont voorafgaand aan een faillissementsaanvraag, is het huis beschermd tegen schuldeisers.
Er is meer aan de formule in iets dat “realiseerbaar eigen vermogen” wordt genoemd, volgens de in Irvine gevestigde faillissementsadvocaat Michael Nicastro. Dat is de reële marktwaarde minus 6-8% voor de kosten van een verkoop, eventuele vermogenswinstbelasting die verschuldigd zou kunnen zijn, hypothecaire zekerheden, minus de homestead-vrijstelling.
Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat een huis in Orange County $ 1,2 miljoen waard was met een eigen vermogen van $ 700.000 en een hypothecaire zekerheidsstelling van $ 500.000. Uitgaande van 7% verkoopkosten of 84.000 dollar, vermogenswinstbelasting van 50.000 dollar, een hypotheekpand van 500.000 dollar en uw vrijstelling van 600.000 dollar voor huiseigenaren, komen we uit op 1.234.000 dollar. Uw huisvermogen is beschermd tegen schuldeisers en u zou niet worden gedwongen om uw huis te verkopen.
Laten we hetzelfde voorbeeld gebruiken als hierboven, maar het hypotheekpand is $ 250.000 in plaats van $ 500.000. In dit geval is het extra vermogen boven de homestead-vrijstellingsbescherming (84.000 dollar verkoopkosten, 50.000 dollar vermogenswinst, 250.000 dollar pandrecht plus 600.000 dollar homestead-vermogen) 1.200.000 dollar minus 984.000 dollar of 216.000 dollar aan extra activa.
In dat geval zou de curator waarschijnlijk het huis verkopen en de 216.000 dollar gebruiken om aan schuldeisers te verdelen. De $ 600.000 homestead bedrag moet worden geherinvesteerd in een andere homestead (primaire woning) binnen zes maanden volgens Nicastro.
Sommige hypotheekverstrekkers zullen een nieuwe aankoophypotheek voor een kredietnemer overwegen één dag na faillissementsontheffing. Stel dat een lener $600.000 heeft van de faillissementscurator en een huis van $900.000 wil nadat hij gedwongen is een huis van $1,2 miljoen te verkopen. Als de koper een geloofwaardig, documenteerbaar verhaal achter die financiële ellende heeft, zal de lening waarschijnlijk worden goedgekeurd.
Vijfennegentig procent van de huiseigenaren dient geen Verklaring van Homestead in, volgens Glenn Awerkamp, titelmanager bij Lawyers Title.
Het voorlopige formulier voor verandering van eigendom kan homestead impliceren, maar neem geen risico, zegt Nicastro. Dien het formulier zelf in.
U kunt dat formulier krijgen van een lokaal titelbedrijf. Het moet worden notarieel bekrachtigd en geregistreerd in uw county recorders ‘kantoor om geldig te zijn. Exclusief notariskosten, schatte het Orange County Clerk Recorders Office de kosten op $ 85 tot $ 88.
Riverside-based faillissementsadvocaat Scott Talkov ziet de verhoogde homestead-vrijstelling als een aalmoes voor schuldenaren en huiseigenaren, en een enorm verlies voor schuldeisers.
“Schuldenaren kunnen nu al hun activa vlak voor het faillissement verkopen, hun hypotheek afbetalen zolang het eigen vermogen het vrijgestelde bedrag niet overschrijdt, en faillissement aanvragen voor de resterende schulden,” zei hij. “Deze strategie staat bekend als vrijstellingsplanning, waarbij schuldenaren anders niet-vrijgestelde activa omzetten in vrijgestelde activa. Dit zal nog wijdverspreider worden naarmate het eigen vermogen van het huis de door de overheid beschermde spaarpot wordt waar schuldeisers niet aan kunnen komen.”
Mijn advies aan jou: Zoek juridische begeleiding bij een faillissementsadvocaat voordat u deze weg inslaat.
Hypotheekrente
Freddie Mac-rentennieuws: De vaste rente op 15 jaar bedroeg gemiddeld 2,17%, het elfde recordlaagterecord, en twee basispunten lager dan vorige week. De vaste rente op 30 jaar bedroeg gemiddeld 2,67%, één basispunt hoger dan vorige week.
De Mortgage Bankers Association was gesloten en rapporteerde deze week geen leningaanvraagvolume.
Bottom line: Ervan uitgaande dat een lener de gemiddelde 30-jarige vaste rente krijgt op een conforme lening van $ 548.250, was de betaling van vorig jaar een verbazingwekkende $ 315 meer dan de betaling van deze week van $ 2.215.
Wat ik zie: Lokaal, goed gekwalificeerde leners kunnen de volgende vaste rente hypotheken krijgen met 1-punt kosten: Een 30-jarige FHA tegen 2,25%, een 15-jarige conventionele tegen 1,99%, een 30-jarige conventionele tegen 2,375%, een 15-jarige conventionele hoog saldo ($ 548.251 tot $ 822.375) tegen 1,99%, een 30-jarige hoog saldo conventionele tegen 2.375% en een jumbo 30-jaar vast op 2,75%.
Note: De 30-jarige FHA-conforme lening is beperkt tot leningen van $ 477.250 in het Inland Empire en $ 548.250 in LA en Orange counties.
Eye catcher leningprogramma van de week: Een 15-jarige, vaste op 2,25% zonder kosten.
Jeff Lazerson is een hypotheekmakelaar. Hij is te bereiken op 949-334-2424 of [email protected]. Zijn website is mortgagegrader.com.