Een van de vragen die we vaak horen is: “wat is een 1031-uitwisseling?” Zoals u wellicht weet, is een 1031-uitwisseling een uitstekende beleggingsstrategie die een manier biedt om de vermogenswinstbelasting op commercieel onroerend goed uit te stellen. Meer informatie vindt u hier.
Typisch wordt deze strategie gebruikt bij de verkoop van huur- of beleggingspanden.
Hoewel, wanneer opzettelijk gestructureerd, kan een 1031-uitwisseling worden gedaan op persoonlijke eigendommen, waaronder een methode die slimme beleggers kunnen gebruiken om de vermogenswinstbelasting op een persoonlijke woning legaal uit te stellen.
Hier leest u hoe u een 1031-ruil op een persoonlijke woning kunt uitvoeren.
Waarom 1031-ruil op een primaire woning kan meestal niet worden uitgevoerd
Een standaard 1031-ruil stelt beleggers in staat de vermogenswinstbelasting op de verkoop van een onroerend goed uit te stellen, wat enorme belastingbesparingen voor beleggers oplevert. Het maakt het ook gemakkelijker om een hefboomeffect te gebruiken om te upgraden naar een groter of beter presterend pand. Dit is een geweldige beleggingsstrategie om uw portefeuille te diversifiëren met een ander type onroerend goed of om gewoon een beleggingspand te kiezen dat gemakkelijker te beheren is.
Typisch sluit de IRS een 1031-uitwisseling op een primaire woning uit, omdat het geen commercieel pand is. Section 121 van de Internal Revenue Code biedt echter enkele situaties waarin een 1031-ruil op een primaire woning kan worden uitgevoerd.
De speciale uitsluiting verleend door Section 121
Section 121 stelt dat een persoonlijke woning kan worden vrijgesteld van vermogenswinstbelasting door middel van een 1031-ruil als een belegger zowel het eigendom gedurende ten minste vijf jaar heeft bezeten als er twee van die vijf jaar in heeft gewoond. Dit is een vrij technisch concept, dus hier is een voorbeeld:
Een winst van $ 250/$ 500k is wat u kunt nemen als een belastingvrije winst bij de verkoop van een voormalige hoofdverblijfplaats. Elke winst boven en buiten dat getal zou belastbaar zijn en je zou een 1031 voor uit te voeren. Voorbeeld: Ik bezit 5 eenheden in een appartementencomplex en woonde in één ervan gedurende 2 jaar van de 5 jaar dat ik het bezat. Ik betaalde $1M voor het eigendom ($200k voor elke eenheid) en verkocht het uiteindelijk na 5 jaar voor $2M ($400k voor elke eenheid). Ik kon het betalen van belastingen op de eenheid die ik als hoofdverblijfplaats gebruikte volledig vermijden en de $ 400k beschermen, maar zou een 1031 moeten uitvoeren voor de resterende $ 1,6M.
Hoe Sectie 121 te combineren met een 1031-uitwisseling
Planning om een 1031-uitwisseling uit te voeren op een hoofdverblijfplaats kost een beetje strategie en tijd. Uw hoofdverblijfplaats moet bijvoorbeeld ongeveer twee jaar als huurwoning hebben gediend voordat u besluit het te verkopen. U moet ook aantonen dat u niet op het pand woont en bewijzen dat u het pand voor zakelijke doeleinden hebt gebruikt om in aanmerking te komen voor de uitwisseling.
Een belangrijk punt om te benadrukken is dat u de IRS moet kunnen laten zien dat u het pand tegen markttarief hebt verhuurd, en actief moet bewijzen dat u elders woonde.
Een leuke truc die u kunt gebruiken als u meer dan één woning bezit, is om een periode in één woning te wonen en vervolgens naar de tweede te verhuizen, waarbij u de eerste verhuurt. Omdat de IRS toestaat dat u slechts één hoofdverblijfplaats tegelijk heeft, kunt u dit doen zolang u kunt aantonen dat uw hoofdverblijfplaats is veranderd. De eerste woning kan dan worden omgezet in een huurwoning.
U kunt ook een huurwoning omzetten in een hoofdverblijfplaats – met behulp van een 1031-ruil
Een andere manier om een 1031-ruil op een persoonlijke woning te beheren, is om het omgekeerde te doen van de eerder uitgelegde situatie.
De IRS staat u toe om een pand dat eerder als een huurwoning werd gebruikt, om te zetten in een hoofdverblijfplaats en een 1031-ruil uit te voeren. Om dit te laten werken, moet u kunnen aantonen dat u niet meer dan 14 dagen van elke periode van 12 maanden in het pand hebt gewoond en dat het pand gedurende ten minste 24 maanden is verhuurd.
Dit wordt gekwalificeerd gebruik genoemd, en voor veel beleggers is dit vaak van toepassing op een secundair “vakantiehuis” dat wordt verhuurd terwijl de eigenaren het grootste deel van het jaar in het primaire verblijf wonen. Het kan ook van toepassing zijn op eigenschappen die worden gebruikt als AirBnB-verhuur.
U zult aan de IRS moeten bewijzen dat het pand tegen het markttarief werd verhuurd. Dit kan betekenen dat de woning moet worden geadverteerd en dat u bewijs moet hebben van wat de gangbare prijzen waren voor een vergelijkbare woning. Ook mag u gedurende deze periode geen wijzigingen in de huur aanbrengen die voor uw eigen gebruik zijn.
To Wrap it Up
Het uitvoeren van een 1031-ruil op een primaire woning die is omgezet in een huurwoning of vice-versa is een geweldige investeringsstrategie, maar het is ook een ingewikkelde onderneming. Daarom is het sterk aanbevolen dat u uw team van professionele adviseurs samenstelt om een succesvolle 1031 uitwisseling vooraf te plannen.