FAYETTEVILLE — De rechten die huurders in Arkansas hebben, zijn op één hand te tellen, ook al ontbreken er een paar vingers.
“In de kern zijn het er drie,” vertelde Samantha Higgins, assistent-directeur voor Off-Campus Student Services, tijdens een recente presentatie aan studenten van de Universiteit van Arkansas. “Het recht om het eigendom alleen te bezitten. Dat betekent dat als je een huurovereenkomst tekent, de huisbaas of eigenaar zegt: ja, dit is mijn eigendom, maar jij gaat het bewonen. Het tweede recht is het rustige genot van het eigendom en het recht om niet te worden buitengesloten door zelfhulpmethoden. Dus, als je uit je huis wordt gezet – je hebt een huurachterstand – de dag nadat de huur is betaald kan de huisbaas je sloten niet veranderen, ze kunnen je deur niet verwijderen, ze kunnen niets van dat alles doen. Zij moeten de wettelijke uitzettingsprocedure doorlopen en dat is uw recht als huurder.”
Enkele basisprincipes voor huurders
– Arkansas is de enige staat in het land waar verhuurders niet verplicht zijn om een bewoonbare woning beschikbaar te stellen. Verhuurders zijn ook niet verplicht reparaties uit te voeren, tenzij dit in de huurovereenkomst is vermeld. Huurders kunnen geen huur inhouden om welke reden dan ook.
– Huurovereenkomsten kunnen lang zijn en gevuld met verwarrend juridisch jargon. Zorg ervoor dat u een huurovereenkomst volledig doorleest voordat u deze ondertekent. Zorg ervoor dat u in staat zult zijn om in de woning te blijven voor de duur van de huurovereenkomst – meestal is de enige manier om onder een huurovereenkomst uit te komen actieve militaire dienst.
– De meeste verhuurders innen een borgsom om schade buiten normale slijtage te dekken voor wanneer u de woning bewoont. Als een verhuurder zes of meer woningen bezit, kan de borg niet hoger zijn dan twee maanden huur. Huurders hebben recht op teruggave van de borg binnen 60 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst, minus het bedrag dat is afgetrokken voor reparaties. Huurders moeten een lijst ontvangen van de uitgevoerde reparaties en de kosten daarvan.
– Huurders kunnen uit hun huis worden gezet wegens het niet betalen van huur, verblijf in de woning na beëindiging van de huurovereenkomst of andere overtredingen van de huurovereenkomst. Arkansas kent zowel civielrechtelijke als strafrechtelijke uitzettingen. Als u achter bent met de huur, kunt u worden geserveerd een mislukking te ontruimen kennisgeving en moet het pand verlaten binnen 10 dagen of worden gediend met een strafrechtelijke aanklacht.
Bron: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Andere rechten kunnen in het huurcontract worden voorzien, en dat zijn ze meestal, zei Higgins.
“Daarom is het heel, heel belangrijk om je huurcontract te lezen, want aan het eind van de dag, als het er niet in staat, is dit alles wat je gegarandeerd bent en het is niet veel,” zei ze. “Mondelinge huurovereenkomsten en mondelinge afspraken zijn bindend in de staat Arkansas, maar wij pleiten er altijd voor dat je een schriftelijke huurovereenkomst hebt en dat je alles wat je huisbaas je belooft schriftelijk vastlegt, want het kan uitdraaien op een hij zei, zij zei zaak en dat loopt meestal niet goed af. Als het niet in het huurcontract staat, reken er dan niet op dat het gebeurt.”
Staatsvertegenwoordiger Greg Leding, D-Fayetteville, werkt al zes jaar aan wetgeving die huurders meer rechten geeft. Geen enkele is uit de commissie gekomen. Wetgevers hebben in de laatste sessie een nieuwe strafrechtelijke uitzettingswet aangenomen ter vervanging van een wet die ongrondwettelijk werd bevonden.
“Het is niet noodzakelijkerwijs dat het een van de slechtste wetten is, het is dat we geen wetten hebben,” zei Leding. “Onze staat is de enige in het land die geen garantie van bewoonbaarheid heeft, wat betekent dat een nalatige huisbaas je willens en wetens een onveilige ruimte kan verhuren. We zijn ook de enige staat in het land waar je in de gevangenis gegooid kan worden als je je huur niet betaalt. Een huurder heeft hier in Arkansas vrijwel geen rechten.”
Leding zei dat ongeveer een op de drie inwoners van Arkansas huurt, zo’n 960.000 mensen. Higgins zei dat ongeveer 20.000 studenten buiten de campus wonen en dat naar schatting 80 procent van hen huurt. Het percentage mensen dat huurt in Noordwest Arkansas was 37 procent van alle bezette wooneenheden in 2015, dat was een stijging ten opzichte van 33 procent in 2010, volgens de gegevens van het U.S. Census Bureau.
“Ik ga blijven proberen zolang ik in de wetgevende macht zit. De volgende kans zal niet zijn tot de volgende sessie in januari van 2019, “zei Leding.
“Ik wil wel duidelijk zijn, ik denk dat de meeste verhuurders, 98 of 99 procent van alle verhuurders, goede mensen zijn die het goed doen voor hun huurders en er zijn absoluut slechte huurders die gewoon eigendom slopen, maar ik denk niet dat dat een rechtvaardiging is voor het hebben van de slechtste wetten van de natie.”
LANDLORDS
Higgins zei dat de grote appartementencomplexen die rond Fayetteville ontspruiten meestal eigendom zijn van belangen van buiten de staat die gewend zijn om boven het minimum te opereren dat in Arkansas wordt vereist en meestal meer voorzieningen bieden. De grote complexen repareren gewoon alles wat kapot gaat omdat ze zo’n enorm budget hebben. Lindsey Management is de grootste lokale eigenaar met 10.000 eenheden in Noordwest Arkansas.
“Hun huurcontracten zijn meestal vrij goed,” zei Higgins. “De meeste van hen zeggen dat we alles zullen repareren, behalve het vervangen van gloeilampen. Ik bedoel dat je een onderhoudsaanvraag indient voor wat dan ook, en ze zullen het repareren.”
Het zijn meestal verhuurders die een paar panden bezitten die de neiging hebben om huurders tot een minimum te beperken, zei Higgins.
“Ik heb problemen gehad met mensen die hebben geprobeerd om studenten te vertellen dat je $ 2000 aan schade verschuldigd bent, en de rekening die ze proberen te verstrekken is zo’n drie jaar oud. Ze hopen gewoon dat je de kleine lettertjes niet leest,” zei Higgins. “Dus de mensen die echt proberen te profiteren van huurders zijn de kleine huisbazen, zoals je moeder en pop huisbaas. Of degenen die je een nieuwe AC-unit moeten kopen, dat is een enorme uitgave voor hen.
“Meestal als ik met een student praat en ze zitten in de problemen of ze hebben een probleem, is het omdat de huurder in de fout is, de huurder heeft het huurcontract geschonden,” zei Higgins. “Ik weet dat het een beetje eng is, er zijn documentaires gemaakt over de staat Arkansas en hoe slecht onze rechten zijn en onze wetten zijn in het voordeel van de verhuurder, maar eerlijk gezegd, in dit gebied hebben we dat soort problemen niet.”
Jerry Allred, die de afgelopen 30 jaar Allred Property Management heeft gerund, zei dat zijn bedrijf ongeveer 350 huizen en 450 appartementseenheden in Benton en Washington counties beheert en onderhoudt.
“Die zijn allemaal fee managed, we vragen de eigenaar een vergoeding om alles te doen,” zei Allred. “Het is overal, van mensen die 60 huizen of eenheden hebben tot mensen die er maar één hebben. De meeste van onze klanten zijn buiten de staat. Voor onze eigenaren is die huur meestal hun hypotheekbetaling, en als de huurder niet betaalt, krijgen we niet betaald en wordt de hypotheek niet betaald.”
Allred zei dat, terwijl de wetten van de staat misschien weinig zijn, verhuurders verplicht zijn om een overvloed aan federale huisvestingsvoorschriften te volgen.
Hij noemde een paar voorbeelden. In het afgelopen jaar veranderde de federale wet om discriminatie te verbieden tegen een persoon met een misdrijf veroordeling op zijn strafblad, zei hij. Een ander voorbeeld is een verordening van Fayetteville die verbiedt dat meer dan drie niet-verwante mensen samenwonen.
“Nou, dat is goed, maar de federale wet zegt dat je misschien in strijd handelt met discriminatie op grond van burgerlijke staat of leeftijd. Als je zegt dat je geen studenten wilt, kan dat worden geïnterpreteerd als leeftijdsdiscriminatie,” zei Allred. “Ook al heeft Fayetteville een wet, ik geloof dat het een boete is van $100 en de federale wet is een boete van $10.000. Dus welke ga je overtreden.”
Allred zei dat individuen het moeilijker hebben om met deadbeats om te gaan dan beheermaatschappijen.
“Veel van de individuele eigenaren, ze hebben niet de mogelijkheid om kredietrapporten te trekken. Dus veel mensen die uit andere plaatsen worden gezet, gaan op zoek naar dat ene gezin, die moeder en pop,” zei Allred. “Hoewel we meeleven met hun persoonlijke problemen, moeten ze nog steeds hun huur betalen. Terwijl, met een individuele eigenaar, ze kunnen spelen op hun sympathie meer dan ze kunnen met ons.”
RENTERS
De lente is traditioneel het appartement turnover seizoen in Noordwest Arkansas, met name onder universiteitsstudenten die nieuwe huurcontracten tekenen of van adres veranderen, volgens de industrie insiders.
Meg Austin, een universiteitsstudent, huurde zes of zeven maanden van een familievriend voordat ze verhuisde naar een appartement in een klein complex op haar eigen. Austin zei dat ze niets dan positieve ervaringen heeft gehad als huurder in Fayetteville.
“Ik heb horrorverhalen gehoord van mensen die proberen om mensen onderhoudswerk te laten doen en dat soort dingen, maar ik heb veel geluk gehad en ben erg dankbaar voor de goede ervaringen die ik heb gehad,” zei Austin. “Degene die ik nu heb heeft twee slaapkamers, het heeft alle voorzieningen, wasmachine, droger zijn inbegrepen, wat erg handig is. Ik huurde een klein huis met een huisgenoot daarvoor en dat was ook erg leuk, zeer goed in elkaar gezet en zeer goed onderhouden.”
Higgins zei dat er een aantal basisfeiten van het leven voor huurders zijn, zoals alleen mensen op het huurcontract kunnen het appartement bewonen.
De verhuurder heeft ook het recht om binnen te komen om te inspecteren, om reparaties uit te voeren, om verbeteringen aan te brengen, om te controleren op mogelijke illegale activiteiten of om het te laten zien aan een potentiële koper of iemand die erin gaat trekken nadat je bent verhuisd, zei Higgins. In de meeste huurcontracten staat iets als het recht om binnen een redelijke termijn binnen te komen en in sommige huurcontracten staat dat je 24 uur van tevoren moet weten dat ze komen. Maar als dat niet in het huurcontract staat, kunnen ze letterlijk elk moment binnenstormen.
Een verhuurder wordt verondersteld een huurder rustig genot van het pand te garanderen, maar dat kan afhangen van andere bewoners in het gebouw of complex, zei Higgins. Maar als buren feestjes houden en een huisbaas doet niets om het te stoppen, kan dat reden zijn om een huurovereenkomst te verbreken.
Hoewel de huisbaas het huis niet schoon en bewoonbaar hoeft te houden voor een huurder, moet ze het schoon en in de staat houden waarin ze het heeft aangetroffen voor de huisbaas, zei Higgins.
“Als je het hebt gevonden met een halve muur die ontbreekt, kun je het terugbrengen met een halve muur die ontbreekt, maar je kunt het niet slechter maken dan hoe je het hebt gevonden,” zei ze.
Een huurder kan echter uit het appartement worden gezet als hij buitensporige schade aanricht, zelfs als het een ongeluk is, zoals een vetbrandje, en het brandt een van de muren af, zei Higgins.
De verhuurder hoeft geen reparaties uit te voeren als het niet in het huurcontract is vermeld, zei ze. Als een verhuurder een reparatie uitvoert, moet deze veilig en correct zijn.
Veel appartementencomplexen ruimen sneeuw en ijs van parkeerplaatsen, trappen en trottoirs niet op, want als ze niets doen, is het niet hun schuld als iemand uitglijdt en valt, zei Higgins. Als ze het opruimen en iemand valt, is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Grotere complexen voor studentenhuisvesting die per slaapkamer verhuren, hebben niet noodzakelijkerwijs borgsommen, maar conventionele appartementen, duplexen, herenhuizen, gewone eengezinswoningen doen dat nog steeds, zei Higgins. Als een huisbaas meer dan zes woningen bezit of beheert, mag hij niet meer dan twee maanden huur als borg vragen, en moet hij de borg binnen 60 dagen teruggeven, met aftrek van een gespecificeerde lijst van wat hij de huurder in rekening heeft gebracht. Hij kan niet gewoon zeggen dat hij $ 200 voor reparaties bewaart.
Als een huurder zijn borg niet terugkrijgt, kan hij een proces aanspannen voor twee keer het bedrag van de borg, plus vergoedingen en kosten, zei Higgins.
EVICTION
Arkansas is de enige staat die een strafrechtelijk uitzettingsstatuut heeft, volgens Allred. Wanneer een huurder een woning bezet houdt en weigert huur te betalen, begaat de huurder in Arkansas een misdrijf door van de verhuurder te stelen. In alle andere staten wordt dat beschouwd als een civiele zaak. Arkansas heeft ook een civiele uitzettingswet.
Allred zei: “Ik denk dat we vorig jaar in totaal maar zeven uitzettingen hebben gedaan waarbij we alle rechtssystemen moesten doorlopen, maar veel daarvan komt omdat we zoveel screening aan de voorkant doen.”
Civiele uitzetting verschilt enorm van strafrechtelijke uitzetting. Civiele ontruiming stelt de verhuurder in staat te beginnen met de ontruiming als gevolg van een ernstige schending van de huurovereenkomst en maakt het mogelijk achterstallige huur, advocaatkosten, schade aan eigendommen en andere civiele rechtsmiddelen te innen.
Criminele ontruiming stelt de verhuurder alleen in staat zijn eigendommen in beslag te nemen in het geval dat een huurder achterstallig is met de huur. Een civiele ontruiming neemt over het algemeen minder tijd in beslag dan een strafrechtelijke ontruiming.
Een strafrechtelijke ontruiming begint met een aanzegging van 10 dagen om te ontruimen en een beëdigde verklaring van de verhuurder die de aanklagers gebruiken om een arrestatiebevel voor de huurder uit te vaardigen. Nadat het arrestatiebevel is betekend, wordt een datum voor de rechtbank vastgesteld, een hoorzitting gehouden en de huurder bekent schuld. De enige verweermiddelen zijn dat de huur is betaald of dat de huurder is verhuisd. Als de huurder schuldig pleit, beveelt de rechter hem meestal om de woning op een bepaalde datum te verlaten. Een huurder kan onschuldig pleiten, maar moet dan het totale verschuldigde bedrag aan de rechter betalen en geld blijven betalen voor elke extra dag dat de huurder het pand bewoont terwijl de zaak in behandeling is. Er wordt een proces gehouden en als de huurder geen bewijs van betaling heeft, verliest hij. De aanklacht is een misdrijf. De huurder heeft 10 dagen om te ontruimen en kan een boete krijgen voor elke extra dag van bewoning of een gevangenisstraf van maximaal 90 dagen. Als de huurder gelijk krijgt, krijgt hij het geld dat hij bij de rechtbank heeft gestort.
Civiele ontruiming, ook wel onwettige inbewaringneming genoemd, is de standaardmethode om het bezit van een woning terug te eisen als de huurder de huurovereenkomst overtreedt. Civiele ontruiming begint met een aanzegging van drie dagen om te ontruimen. Als de huurder niet ontruimt, spant de verhuurder een rechtszaak aan voor een ontruimingsbevel of een dwangbevel, plus een vonnis voor het verschuldigde bedrag. De huurder heeft vijf dagen om te antwoorden en uit te leggen waarom hij niet mag worden uitgezet en er wordt een hoorzitting gehouden. Als de huurder niet reageert of er niet in slaagt de rechter te overtuigen, ontvangt de verhuurder een dwangbevel dat door de sheriff moet worden betekend om de huurder uit te zetten. Met een civiele ontruiming kan de verhuurder een vonnis tegen de huurder verkrijgen voor schade veroorzaakt door de schending van de huurovereenkomst, gerechtskosten en advocaatkosten. Ook kan de verhuurder loonbeslag leggen of andere stappen ondernemen.
Allred zei dat hij meestal geen strafrechtelijke ontruiming nastreeft. Een civiele ontruiming kan $ 800 oplopen met advocaatkosten.
“Ik heb het nooit gebruikt omdat ik een vonnis wil en als je die strafrechtelijke ontruiming gebruikt, krijg je ‘em eruit, maar je krijgt geen schadevergoeding,” zei hij.
NW News op 05/07/2017