Tijdens een verkopersmarkt willen huiseigenaren weten of ze hun huis nu moeten verkopen, of nog wat langer moeten wachten om de hoogste prijs te krijgen. Huizenkopers voelen druk om een huis te kopen voordat de markt uit hun prijsklasse stijgt. Beide groepen willen weten; hoe lang duurt een verkopersmarkt? Economisch onderzoek en onroerend goed cycli kunnen helpen om deze vraag te beantwoorden. We hebben nog eens gekeken naar deze blogpost om te zien hoe de marktomstandigheden zijn op weg naar 2020, en hoe lang deze verkopersmarkt zou kunnen aanhouden.
Hoe lang duurt een verkopersmarkt?
Wat is een verkopersmarkt en wanneer gebeurt het?
Het voorspellen van stijgingen en dalingen in de vastgoedmarkt zal helpen bij het beantwoorden van de vraag, hoe lang duurt een verkopersmarkt? En hoe lang zal deze verkopersmarkt duren? In een verkopersmarkt, met inbegrip van de huidige Michigan vastgoedmarkt en de meeste andere gebieden in de hele natie, is de vraag naar woningen groter dan de beschikbare woningvoorraad, waardoor het veel gemakkelijker is om een huis te verkopen. Verkopersmarkten doen zich voor tijdens stijgende vastgoedmarkten, terwijl kopersmarkten zich voordoen tijdens dalingen, wanneer veel huiseigenaren hun huizen in één keer proberen te verkopen en er minder kopers zijn.
In 2018 hebben we een blik geworpen op deze cycli en waar we ons op de tijdlijn bevonden. Nu we 2020 ingaan, waar staan we nu? Komt er binnenkort een einde aan de verkopersmarkt, of gaat het nog een aantal jaren door? Laten we eens kijken
Kan een verkopersmarkt worden voorspeld?
Handige beleggers en economen hebben gemerkt dat vastgoedbooms en -bustes in cycli komen. Hoewel een schok voor Amerika’s systeem, de financiële crisis van 2008 en de val van het onroerend goed was geen mysterie voor sommigen. Economen hebben de conjunctuurcycli en de stijgingen en dalingen van de vastgoedsector al in 1800 bestudeerd, en deze studies voorspelden een recessie rond 2008 al 10 jaar eerder. Deze daling markeerde niet alleen een neergang in de conjunctuurcyclus, maar ook een neergang in de vastgoedcyclus. Na de daling begon het herstel, dat later het begin inluidde van een nieuwe verkopersmarkt, waar we ons vandaag bevinden.
Kan dit ons helpen om te voorspellen hoe lang de verkopersmarkt zal duren? Zal het duren in 2020?
Gratis te downloaden: Home Selling Preparation Checklist
How Long Does a Seller’s Market Last: Using Real Estate Cycles
Economen Henry George en Homer Hoyt, onder anderen, bestudeerden vastgoedcycli al in 1800. Hoyt’s onderzoek toonde aan dat de Amerikaanse onroerend goed markt een patroon van ruwweg 18-jarige cycli volgt, en dit heeft meer dan 200 jaar stand gehouden. Moderne economen zoals Fred Foldvary, Fred Harrison en Robert Schiller bestudeerden deze cycli verder en waren in staat om de ineenstorting van 2008 nauwkeurig te voorspellen, deels als gevolg van deze patronen.
Dit onderzoek is nuttig bij het voorspellen hoe lang een verkopersmarkt duurt, omdat het niet alleen een patroon onthult, maar ook laat zien hoe lang stijgingen duren in vergelijking met dalingen. De stijgingen in deze cycli zijn veel langer dan de dalingen. Dalingen, waarbij de huizenprijzen dalen en er een kopersmarkt ontstaat, gebeuren relatief snel in ongeveer 2 of 3 jaar. Herstelperiodes en hausses nemen het grootste deel van de cyclus in beslag en duren ongeveer 15 of 16 jaar.
Heeft het patroon zich doorgezet?
Met nog twee jaar te gaan en verder verwijderd van de vorige recessie, kunnen we zien hoe dit patroon in de werkelijkheid heeft uitgepakt of niet heeft uitgepakt. In dit geval lijkt het model accuraat te zijn. Het vorige hoogtepunt van de markt vond plaats rond 2006, en daalde toen scherp. Dit leidde tot een daling van twee jaar, die in 2008 afvlakte. Toen begon een voorzichtige opwaartse actie toen de economie zich herstelde en de expansie langzaam weer op gang kwam. Als de econoom Fred Harrison gelijk heeft, en het economisch herstel in twee helften verloopt – een geleidelijke stijging van 7 tot 8 jaar, en vervolgens een snelle stijging van 7 tot 8 jaar – dan zouden we in 2020 midden in een hausse zitten. Met een lage werkloosheid, stijgende inkomens, een hoog consumentenvertrouwen en een zeer grote vraag naar huizen, lijkt deze voorspelling juist.
Hoe zit het met het tekort aan woningen?
Echter, er ontbreekt een stukje van de puzzel. Een opmerkelijk onderdeel van een vastgoedhausse – en een opmerkelijke oorzaak van een daaropvolgende daling – is een periode van snelle bouw. De woningbouw is nog niet terug op het niveau van voor de recessie.
Dit kan komen doordat de vorige daling – verergerd door de subprime hypotheekcrisis, die buiten de norm voor deze cycli viel – de woningbouw bijzonder hard heeft getroffen, met name de kleine en middelgrote bouwbedrijven die gespecialiseerd zijn in de bouw van woningen. De utiliteitsbouw is zelfs hoger dan voor de recessie, wat erop wijst dat grote bouwbedrijven zich konden herstellen, maar hun kleinere tegenhangers niet.
Hoewel, met 2020 theoretisch in het midden van een boom, is er nog steeds 4 jaar voor woningbouw om te pieken. Hoogstwaarschijnlijk zal er in 2020 nog steeds een tekort aan woningen zijn, waardoor de huizenprijzen hoog blijven. Dit kan onzekere bouwbedrijven aanmoedigen om weer te gaan bouwen. Hoewel dit goed nieuws zal zijn voor huizenkopers die in de tweede helft van de piek op de markt komen, is het slecht nieuws voor de totale cyclus. Een sterke stijging van het aantal nieuwe huizen zal vraag en aanbod de komende vier jaar gelijktrekken, waardoor de huizenprijzen zullen dalen die kunstmatig hoog werden gehouden door een gebrek aan aanbod.
Deze grafiek laat zien dat, hoewel de werkgelegenheid in de utiliteitsbouw weer is aangetrokken, de woningbouw dat niet heeft gedaan (Bron: National Association of Realtors )
Hoe lang zal deze verkopersmarkt duren?
Gebaseerd op de vorige boom en bust, de huidige stijging, de huidige marktomstandigheden en deze 18-jarige theorie, kunnen economen een algemene tijdlijn voorspellen voor hoe lang de verkopersmarkt zal duren. Economen die de vorige daling rond 2007 voorspelden, hebben een nieuwe voorspeld rond 2024, waaronder Robert Schiller, Fred Foldvary, en Fred Harrison. Er blijft enige discussie bestaan over de ernst van de daling, die meestal door andere factoren wordt bepaald.
Als het 18-jaars model accuraat blijkt, dan betekent 2020 het midden van een vastgoedhausse. De nieuwbouw van woningen moet nog een inhaalslag maken, dus dit betekent een sterke verkopersmarkt voor 2020. Om de piek rond 2024 te bereiken, moet de start van de woningbouw echter snel weer aantrekken, en kan deze rond 2021-2022 een piek vertonen.
Will The 18-Year Cycle Continue in 2020?
Andere factoren, zoals rentetarieven, overheidsbeleid en subsidies, hypotheekrente, kredietverlening, en internationale conflicten, evenals regionale verschillen in de vastgoedmarkt, kunnen deze schommelingen met twee of drie jaar beïnvloeden, maar ze hebben, historisch gezien, de 18-jarige cyclus zelf niet gestopt (met uitzondering van de Tweede Wereldoorlog). Historische en moderne economen zeggen dat dit deels te wijten is aan de aard van grondbezit, investeringen, belastingen en ontwikkeling, niet aan andere economische factoren. Hoewel de gebeurtenissen van 2020 waarschijnlijk dramatische schommelingen op de aandelenmarkten zullen veroorzaken en het consumentenvertrouwen zullen doen wankelen, is het onwaarschijnlijk dat ze de mars van de 18-jarige vastgoedcyclus zullen stoppen of vertragen.
Niemand kan met zekerheid zeggen hoe lang een verkopersmarkt zal duren, maar eerder onderzoek en historische trends kunnen ons helpen een voorspelling te doen. Met dit in gedachten, kunnen verkopers verwachten dat de markt hen nog ten minste twee of drie jaar zal bevoordelen.