Vraag
Ik woon in een woonwijk en mijn HOA heeft onlangs een regel ingesteld die bepaalt dat gasten geen gebruik mogen maken van het gemeenschappelijke zwembad. Ik ben het totaal niet eens met deze regel, en ik denk niet dat de HOA de juiste procedures heeft gevolgd bij het aannemen ervan. De HOA wil niet naar mijn klachten luisteren, dus nu wil ik naar de rechter stappen om de regel te laten herroepen. Het probleem is, ik denk niet dat ik een advocaat kan betalen om dit te doen. Iemand vertelde me dat ik de HOA kan laten opdraaien voor de kosten van mijn advocaat als ik win. Is dat waar?
Antwoord
Mogelijk. Het antwoord hangt af van wat de bestuursdocumenten van uw ontwikkeling over deze kwestie te zeggen hebben.
Kijk naar de Verklaring van convenanten, voorwaarden, beperkingen en erfdienstbaarheden (“CC&Rs”) van uw ontwikkeling om te zien of deze bepalingen bevat met betrekking tot huiseigenaar-HOA-geschillen en advocaatkosten.
U vindt misschien een clausule over advocaatkosten die de winnende partij in een rechtszaak toestaat om advocaatkosten te verhalen op de andere partij. Als dat het geval is, moet de HOA uw advocaatkosten betalen als u uw geschil voorlegt aan de rechter en wint. Als u verliest, moet u natuurlijk uw eigen advocaatkosten betalen, plus de advocaatkosten die de HOA heeft gemaakt.
Bedenk dat dit niet zo zwart-wit is als het klinkt. Rechtszaken worden vaak geschikt voordat de rechter tot een definitieve uitspraak komt. Als dat het geval is, moet wie de advocaatkosten betaalt, worden bepaald door de schikkingsovereenkomst.
Zelfs in rechtszaken die tot een eindvonnis komen, kan het moeilijk zijn om te bepalen welke partij “de overhand heeft gehad”. Rechtszaken bevatten vaak een mix van meer dan één oorzaak van actie. U kunt bijvoorbeeld de HOA aanklagen voor zowel schending van de fiduciaire plicht als contractbreuk. De rechtbank kan u op één punt in het gelijk stellen en de VvE op het andere punt. Aangezien geen van beide partijen volledig “in het gelijk is gesteld”, moet de rechter bepalen wie de advocaatkosten betaalt (eventueel door de kosten te verdelen tussen u en de VOF).
Soms schrijven de CC&Rs van een project voor dat geschillen tussen een huiseigenaar en de VOF via arbitrage of bemiddeling moeten worden beslecht. Wie in deze situaties de advocaatkosten betaalt, hangt wederom af van de voorwaarden van de CC&Rs. Als de CC&Rs alleen advocaatkosten toekennen aan de winnende partij in “een rechtszaak”, dan zal de bepaling waarschijnlijk worden geïnterpreteerd als niet van toepassing op kosten voor arbitrage of bemiddeling.
Als advocaatkosten niet zijn geregeld in de bestuursdocumenten, controleer dan de wetten van uw staat. Steeds meer staten nemen “fee-shifting”-bepalingen aan voor HOA-zaken, waarbij honoraria en kosten worden toegekend aan de winnende partij in rechtszaken tussen HOA en huiseigenaar. Als er geen toepasselijke bepalingen in de wetgeving van de staat zijn, is elke partij in de regel verantwoordelijk voor het betalen van zijn eigen honoraria en kosten.
Dus u ziet, uw vraag is een beetje ingewikkeld. Als het gaat om een geschil met uw HOA, is uw beste gok hard te werken om uw HOA-kwesties op te lossen zonder toevlucht te nemen tot het rechtssysteem.