De goudkleurige deurknop was een dood teken.
Rick Bernier merkte het meteen op de ochtend van 11 sept. 11 september toen hij de oprit opreed van het gele huurhuis met vier slaapkamers dat hij beheert in het 22000 blok van Ladeene Avenue, een rustige buurt aan de westkant van Torrance.
De knop op de achterdeur kwam niet overeen met de zilveren die Bernier op de andere deuren had geïnstalleerd. Dat was vreemd, dacht Bernier. Dus parkeerde hij zijn SUV en ging voorzichtig kijken.
Het huis zou leeg moeten zijn, maar toen Bernier door een keukenraam gluurde, zag hij iets merkwaardigs – verschillende dozen en een boogie board.
Later die dag ging Bernier terug naar het huis en had een Goudlokje-moment. Hij was stomverbaasd toen hij drie schijnbare krakers aantrof die daar woonden.
“Het is moeilijk te bevatten hoe mensen dat kunnen doen,” zei hij.
Tot nu toe heeft dit verhaal – vol met een mysterieuze tussenpersoon, een ongeziene en mogelijk niet-bestaande huurovereenkomst en de verdachte bewering van één kraker dat hij een Navy SEAL is – geen sprookjesachtig einde gehad.
De politie van Torrance kan het trio niet dwingen te vertrekken omdat het geschil een civiele zaak is, wat betekent dat huiseigenaar Cindy Oye-Marquez, 61, een moeizame en dure ontruimingsprocedure moet starten.
En er is nog een rimpel.
De krakers kunnen kamers onderverhuren aan andere nietsvermoedende huurders. “Ik wil dat er een liefdevolle familie in dat huis woont,” zei Oye-Marquez, die buiten Californië woont. “Maar ik heb oplichters.”
Uitzettingswetten beschermen krakers
De complexe uitzettingswetten van Californië zijn gestapeld tegen verhuurders en in het voordeel van huurders en zelfs krakers, zei Rikka Fountain, een Palmdale-vastgoedadvocaat.
“Wetgevers willen niet worden gezien als het op straat schoppen van weduwen en wezen en hen dakloos maken,” zei Fountain. “Uitzettingen worden afgeschilderd als misbruik van de armen, in plaats van het resultaat van huurders die hun contract verbreken door hun huur niet te betalen. Dus de kwestie wordt geschilderd als fat-cat verhuurder versus de onderdrukte kleine man.”
Van 2014 tot en met 2016 dienden verhuurders 306.537 uitzettingszaken in in Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino en San Diego counties, volgens een rapport van mei van de in San Francisco gevestigde huurdersrechtengroep Tenants Together.
In Zuid-Californië was het gemiddelde uitzettingspercentage jaarlijks 3,1 aanvragen voor elke 100 huurdershuishoudens, volgens de Judicial Council of California. In de hele staat was het gemiddelde jaarlijkse uitzettingspercentage 2,8 aanvragen per 100 huurderhuishoudens.
Beide percentages zijn laag in vergelijking met andere delen van het land.
In Californië kunnen krakers aanspraak maken op de wettelijke eigendom van andermans eigendom via een geheimzinnige juridische procedure die bekend staat als “nadelig bezit.”
De wet, uitgevaardigd in 1872, was oorspronkelijk bedoeld voor verlaten plattelandseigendommen die braak waren komen te liggen. In de moderne tijd wordt het meestal aangehaald wanneer er een geschil is over eigendomslijnen. Krakers kunnen het echter gebruiken om bezit te krijgen van een leeg huis of een leeg perceel door vijf jaar lang op tijd onroerendgoedbelasting te betalen en verbeteringen aan het pand aan te brengen.
De meeste krakers geven het echter op of worden ontmaskerd voordat ze het nadelige bezitsproces hebben voltooid, zei Jason Burris, een onroerendgoedadvocaat uit Santa Ana. “Het is zo moeilijk om die eindstreep te halen en het op de juiste manier te doen,” voegde hij eraan toe.
Opportunistische krakers speuren vaak openbare registers af naar executies en andere tekenen dat een pand in nood is. “Ze controleren om te zien of mensen zijn overleden en hun onroerendgoedbelasting niet hebben betaald,” voegde Burris eraan toe. “Dat is wanneer ze toeslaan.”
Daarnaast bieden tal van websites tips om would-be krakers te helpen detectie te voorkomen.
Torrance huis atypisch doelwit
Oye-Marquez’s huis, dat wordt gehuurd voor $ 4.000 per maand en leeg staat sinds haar laatste huurder 31 juli is verhuisd, lijkt niet op een plek die krakers als doelwit zouden nemen.
Het is goed onderhouden, ligt in een bloeiende buurt en de onroerend goed belasting is actueel.
Maar voor nu, de twee verdiepingen tellende woning is de thuisbasis van drie mensen die Oye-Marquez heeft nooit gecommuniceerd met. Bernier heeft hen aan de hand van paspoorten en rijbewijzen geïdentificeerd als Sean Michael Cullen, 37, zijn 67-jarige moeder, Loanda Cullen, en Elena Maria Diaz, 34.
Oye-Marquez had het huis aan Ladeene Avenue eerder te huur aangeboden op Craigslist en Apartments.com en gelooft dat de vermoedelijke krakers op die manier hebben ontdekt dat het leeg stond.
Verhuurder beweert dat hij huur betaalde
Sean Cullen beweert dat hij $ 7.000 betaalde aan een man genaamd Westin Kramer, die hij ontmoette via Craigslist, om een borg en de eerste maand huur te dekken, maar heeft geweigerd een kopie van het huurcontract te verstrekken, zei Bernier.
Het is onduidelijk of Kramer daadwerkelijk bestaat. Herhaalde oproepen van Oye-Marquez naar Kramer’s telefoonnummer, verstrekt door Sean Cullen, zijn onbeantwoord gebleven. Een verslaggever van de Southern California News Group belde ook naar het nummer, maar de oproep ging naar voicemail.
Tijdens een kort interview in het huis vrijdag, zei Loanda Cullen dat Kramer zich voordeed als de eigenaar, hoewel ze hem nooit persoonlijk had ontmoet.
Kramer verstrekte naar verluidt een sleutel van de achterdeur en zou de resterende sleutels op 7 september afleveren, maar reageerde niet op telefoontjes. Dat was de laatste keer dat ze van hem hoorden, zei Loanda Cullen, eraan toevoegend dat ze 9 sept. verhuisden
“Hij was gewoon een echte oplichter en helaas zijn er veel van hen rond,” zei ze.
Sean Cullen, die gezichtspiercings en tal van tatoeages heeft, weigerde commentaar te geven, zeggende dat hij te laat was voor een afspraak.
Proberen het juiste te doen
Ondertussen zei zijn moeder dat ze proberen het juiste te doen en de feitelijke eigenaar te betalen om het huis te huren.
“We wachten op een advocaat om contact met ons op te nemen,” zei Loanda Cullen. “Ik denk dat we gewoon helemaal opnieuw moeten beginnen en haar een nieuwe borgsom moeten geven. We zijn dat geld gewoon kwijt.”
Volgens een rapport van het Torrance Police Department gingen agenten op 11 september drie keer naar het huis van Oye-Marquez en vertelden het trio dat ze moesten vertrekken omdat het huurcontract frauduleus was. Oye-Marquez stond hen echter toe de nacht door te brengen omdat ze nergens anders heen konden, maar bepaalde wel dat ze de volgende dag zouden moeten vertrekken.
Bernier zei dat toen hij op de ochtend van 12 sept. 12 om de sloten van de deur te veranderen, Loanda Cullen was onvermurwbaar dat de $ 7.000 lease geldig was, toevoegend dat ze het recht had om in de woning te zijn en dat de politie niet in staat zou zijn om haar van het pand te verwijderen.
Gefrustreerde huisbaas
Oye-Marquez erkent dat het een grote fout was om hen toe te staan de nacht in haar huis door te brengen. “Ik ben opgelicht,” voegde ze eraan toe.
Sindsdien is de frustratie van Oye-Marquez alleen maar toegenomen. Ze heeft geprobeerd het trio over te halen een huuraanvraag in te vullen, zodat ze legaal in het huis kunnen blijven, en heeft zelfs aangeboden $ 500 van de huur voor de eerste twee maanden af te halen.
“Ik ben teleurgesteld dat je niet in staat was je woord te houden over het terugkomen op ons bij het invullen van de aanvragen,” schreef ze in een sms-bericht aan Loanda Cullen. “We hebben geen andere keuze dan verder te gaan met het uitzettingsproces.”
Loanda Cullen antwoordde dat ze niet van plan is om een aanvraag in te vullen. “Ik kan uw papieren verzoeken niet doen en zal dat ook niet doen,” zei ze in een kortaf sms-bericht aan Oye-Marquez. “Ik geef mijn financiële informatie niet.”
In een andere sms klaagde Sean Cullen dat de eisen van Oye-Marquez zijn nieuwe carrière als Navy SEAL in de weg stonden.
“Je zorgt ervoor dat ik de Basic Underwater Demolition/SEAL-training moet verlaten, waarvan de eerste paar maanden overzee zijn,” zei hij tegen haar. “Dat wordt gewoon een grote verspilling van tijd en geld voor jou.”
Er is geen dossier van Sean Cullen die bij de marine heeft gediend, volgens militaire functionarissen. Bovendien moeten kandidaten voor het SEAL-programma 17 tot 28 jaar oud zijn, hoewel er vrijstellingen beschikbaar zijn voor hooggekwalificeerde kandidaten van 29 en 30 jaar oud.
Krakers proberen kamers onder te verhuren
Hoewel de mogelijke krakers hebben geweigerd om een huuraanvraag in te vullen, hebben ze aangeboden om Oye-Marquez te helpen door haar huis in een pension te veranderen.
“Ik kan je niet voorzien van dingen die ik niet heb, maar ik kan mensen vinden die dat wel kunnen,” Sean Cullen schreef Oye-Marquez in een sms-bericht. “Ik heb al twee, mogelijk drie huurders gevonden met een geweldig krediet en financiën. Dat is het beste wat ik kan doen.”
In een ander sms-bericht aan Oye-Marquez, Loanda Cullen gutste dat ze vooruitgang boekte bij het vinden van huisgenoten.
“Goed nieuws!” zei ze. “Ik heb een geweldige huisgenoot gevonden – een decaan van het El Camino College, met zijn 9-jarige dochter. We zijn ook betaald, hoewel nog niet al het geld, dus al mijn harde werk werpt zijn vruchten af!”
Oye-Marquez zei dat Sean Cullen haar geen cent heeft betaald en “voor elk klein dingetje een excuus heeft.” Ondertussen concludeerde de politie in hun rapport dat de krakers een “uitgebreide list” hebben gecreëerd om het huis van Marquez in bezit te krijgen.
Rechtsmiddel nagestreefd
Een remedie voor het eigendomsgeschil ligt misschien in het verschiet.
Kevin Gordon, een advocaat uit Torrance die door Oye-Marquez is ingehuurd, heeft in het Hooggerechtshof van Los Angeles County een dwangbevel ingediend tegen de krakers, omdat ze beweren dat ze zonder toestemming in het huis wonen.
“Ze moeten verhuizen,” zei hij, en hij schatte dat het drie maanden zou kunnen duren om ze uit te zetten als ze het dwangbevel aanvechten. “De wet is vrij duidelijk wie de werkelijke eigenaar is.”
Het worst-case scenario is dat een kraker een gratis advocaat krijgt, hetzij via rechtsbijstand of op onvoorziene voorwaarden, zei Fountain.
“Die gratis advocaat zal deposities, schriftelijke ontdekking, juryrechtspraak eisen – alle dure mechanismen van rechtszaken,” zei ze. “Er zijn geen dergelijke middelen voor eigenaren van onroerend goed – ze moeten hun advocaten betalen, meestal tussen de $ 300 en $ 400 per uur. Dus, het is gemakkelijk voor de kraker om hen te dwingen af te zien van een geldvonnis en hen veel vrije tijd te geven in de plaats in ruil voor het uiteindelijk vertrekken, omdat het nog steeds veel goedkoper is dan betalen voor een rechtszaak.”
“Veel mensen denken dat dit klinkt als afpersing, maar het is legaal.”
Ondertussen is Oye-Marquez al minstens 12.000 dollar kwijt als gevolg van verloren huur en borg, samen met andere uitgaven. Ze heeft echter liever gemoedsrust dan geld. “Het meest verontrustende deel is het niet hebben van controle over mijn eigen eigendom en wetende dat de wet eigenaren van onroerend goed niet beschermt,” zei Oye-Marquez.
Staff Writer David Rosenfeld droeg bij aan dit verslag.