Wanneer water schade aan eigendommen veroorzaakt – bijvoorbeeld door ondergelopen kelders, ingestorte steunmuren of doorweekte tuinen – is dat vaak het gevolg van burenruzies. Maar de juridische kwesties kunnen net zo modderig zijn als de rommel in uw achtertuin.
Surface Water Runoff and Flooding
Als algemene regel geldt dat een buurman niet aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door de natuurlijke omstandigheden van het land. Als het land zo ligt dat er elk jaar een bepaalde hoeveelheid water in uw achtertuin wordt geloosd door regen die van het terrein van uw buurman afstroomt, is dat juridisch gezien niet de schuld van uw buurman. Maar wat als uw buurman zijn eigendom zo aanpast dat de hoeveelheid water die op uw erf terechtkomt elk jaar verdubbelt? Uw buurman zou zeggen dat de verandering nog steeds wordt veroorzaakt door de natuurlijke regenval, niet door zijn landschapsarchitectuur. Maar u zou waarschijnlijk liever rekening houden met de actie van uw buurman. Het blijkt dat drie verschillende aansprakelijkheidsregels van toepassing zijn op situaties als deze.
De redelijkheid-regel. In de meeste staten is de buurman aansprakelijk voor de schade wanneer hij het land wijzigt en de buurman schade toebrengt aan de ander, indien de wijziging “onredelijk” was. Als u een buurman aanklaagt voor schade die u hebt geleden, willen rechters bewijs dat de buurman iets onredelijks heeft gedaan dat de natuurlijke toestand heeft veranderd en uw schade heeft veroorzaakt.
De “gemeenschappelijke vijand”-regel: Lagere landeigenaren opgelet. In het verleden behandelden veel rechtbanken overvloedig regenwater als een “gemeenschappelijke vijand”, die willekeurig schade toebracht aan eigendommen. Volgens deze theorie werd van u verwacht dat u maatregelen nam om uw eigen eigendom te beschermen tegen het water dat over het land stroomde. Zelfs als een buurman die op hoger gelegen grond woonde water omleidde om overstromingen te voorkomen en het op u stortte, werd van u verwacht dat u uzelf tegen het extra water beschermde.
Gelukkig voor lagere landeigenaren heeft het handjevol staten dat nog steeds de regel van de gemeenschappelijke vijand volgt – waaronder Montana, New York en het District of Columbia – deze regel gewijzigd. Deze staten staan een landeigenaar alleen toe om zwervend oppervlaktewater om te leiden als het werk niet ongebruikelijk of buitengewoon is en als de landeigenaar redelijke zorgvuldigheid betracht om schade aan aangrenzend eigendom te voorkomen.
De “civielrechtelijke” regel: Hogere landeigenaren pas op. Een aantal staten volgt een regel die, in theorie, het tegendeel is van de common enemy rule. De “civil law rule” stelt dat indien een persoon de natuurlijke stroom van oppervlaktewateren wijzigt op een manier die het gebruik en genot van een ander eigendom schaadt, die persoon aansprakelijk is voor die schade. In tegenstelling tot de regel van de gewone vijand, die vereist dat lagere grondeigenaren voor zichzelf moeten opkomen, stelt de civielrechtelijke regel hogere grondeigenaren aansprakelijk voor nadelige veranderingen in het afvloeiingspatroon.
Zoals de regel van de gewone vijand, passen staten deze regel echter niet langer in zijn meest strikte vorm toe. De staten hebben wijzigingen en uitzonderingen ontwikkeld en beoordelen nu vaak het gedrag van beide partijen voordat zij de landeigenaar met de rekening opzadelen. Californië, bijvoorbeeld, verwacht dat beide partijen redelijk zullen handelen, wat de plicht van de lagere grondeigenaar omvat om beschermende maatregelen te nemen.
Waterschade veroorzaakt door onzorgvuldigheid
Als uw buurman onredelijk of onzorgvuldig handelt met water op zijn eigen eigendom op een manier die waterschade veroorzaakt aan uw eigendom, kunt u een schadevergoeding eisen voor uw verliezen en ook de rechter vragen om de buurman te bevelen om de actie te stoppen.
Gemeenschappelijke boosdoeners van dit soort waterschade zijn tuinslangen of sproeiers die te lang blijven draaien en waterleidingen die verstopt raken, oud worden, lekken, barsten of bevriezen. Eigenaren zijn verantwoordelijk voor hun leidingen en voor de schade die deze kunnen veroorzaken, zelfs als de leiding gewoon versleten is of bevriest bij koud weer. Boomwortels, inclusief wortels van naburige eigendommen, kunnen leidingen ook beschadigen. Net zoals boomeigenaren verantwoordelijk zijn voor schade veroorzaakt door hun gebroken leidingen, kunnen boomeigenaren verantwoordelijk zijn voor schade veroorzaakt aan andermans eigendom door de takken of wortels van hun boom. (Voor meer informatie, zie burengeschillen over bomen.)
Wat de schuldige buurman moet betalen
Als een buurman wettelijk verantwoordelijk is voor waterschade die u lijdt, hebt u mogelijk recht op een of meer van de volgende zaken:
- vergoeding voor de kosten van reparaties en vervangingen
- vergoeding voor kosten zoals het moeten verblijven in een motel
- vergoeding voor medische kosten
- vergoeding voor psychisch leed, als u een onderliggend lichamelijk letsel heeft opgelopen
- strafrechtelijke schadevergoeding, als een buurman kwaadwillig heeft gehandeld.
Jury’s bevelen ook vaak dat problemen moeten worden verholpen als het verhelpen ervan gemakkelijk en goedkoop is. Het vervangen van een regenpijp, het opruimen van puin of het schoonmaken van een afvoer vormt voor de eigenaar van het onroerend goed een zeer geringe belasting. Rechters zullen minder snel iemand opdragen een keermuur te verwijderen, het terrein opnieuw in te richten of een duiker opnieuw aan te leggen.
Verzekering huiseigenaren
Verzekering in geval van waterschade is lastig. Als het water komt in uw huis van een binnen bron – laten we zeggen, uit een pijp in het herenhuis naast de deur – uw gewone huiseigenaren verzekering moet komen in het spel. Neem contact op met uw agent; uw bedrijf kan uw schade betalen en vervolgens naar de veroorzaker gaan voor terugbetaling.
Hoewel, wanneer de schade afkomstig is van buiten stijgend water, kunt u een overstromingsverzekering nodig hebben, zelfs als de actie van uw buurman het probleem heeft veroorzaakt. Als het probleem op zijn minst gedeeltelijk is veroorzaakt door een buurman, kan de verzekeringsmaatschappij van uw buurman u mogelijk rechtstreeks betalen. De verzekeringsmaatschappij van uw buurman kan uw buurman ook vragen het probleem te verhelpen – of het risico lopen dat de verzekeringspolis wordt geannuleerd.