Rooftops van een Boulder buurt 27 nov. 2019. (Hannah Metzger/CU Independent)
In november hebben de kiezers van Boulder hun stembiljetten uitgebracht voor een aantal kwesties, zoals verhoogde belastingen en bescherming van open ruimte. Maar de kwestie van betaalbare huisvesting domineerde een groot deel van de verkiezingen van 2019, met veel kandidaten voor de gemeenteraad van Boulder die het als een belangrijk beleid positioneerden. Vier van de vijf activistische groepen in Boulder noemden betaalbare huisvesting als een van hun belangrijkste aandachtspunten bij het kiezen van kandidaten in de verkiezingen van 2019. Maar voor veel inwoners blijft het een verbijsterende kwestie.
Jay Sugnet, senior planner bij het Department of Housing and Human Services van de stad Boulder, zei dat Boulder een van de eerste steden was om een betaalbaar huisvestingsprogramma aan te nemen, terug in de jaren ’80.
“Er was een algemene bezorgdheid dat Boulder duurder was dan andere delen van de staat,” zei Sugnet.
Ondanks een lange geschiedenis van betaalbare huisvestingsinitiatieven, blijft het probleem bestaan.
Volgens de stad komt slechts 7,8% van de wooneenheden in Boulder in aanmerking als betaalbaar voor huishoudens met een laag of gemiddeld inkomen.
De gemiddelde prijs voor een vrijstaande eengezinswoning in Boulder wordt geschat op meer dan $ 1,2 miljoen, met een mediane prijs van bijna $ 1 miljoen. Van 2014 tot 2017 daalde het aantal eengezinswoningen in Boulder County genoteerd voor minder dan $ 250.000 met 72% en het aantal geschakelde woningen genoteerd voor minder dan $ 150.000 daalde met 87%, zoals gerapporteerd door The Denver Post.
De stad Boulder biedt drie verschillende programma’s voor huiseigenaarschap: het Permanently Affordable Homes Program, dat woningen onder de marktprijs aanbiedt, de Down Payment Assistance Grant en Down Payment Assistance Loan.
Daarnaast bouwt, bezit en beheert Boulder Housing Partners, de huisvestingsautoriteit van de stad, afzonderlijke betaalbare woningen. Zij beheert twee gemeenschappen voor volkshuisvesting en biedt huisvestingsvouchers aan, waarmee bewoners een vast percentage van hun inkomen aan huur kunnen betalen. Het biedt ook een lijst van betaalbare huurwoningen in Boulder.
Het in aanmerking komen voor deze programma’s is gebaseerd op inkomen in vergelijking met het mediane inkomen van het gebied. Volgens het U.S. Census Bureau is het mediane huishoudinkomen van Boulder in 2017 $ 64.183, terwijl dat van Boulder County $ 75.669 is. Het mediane huishoudinkomen voor het land is $ 57.652.
Ongeacht deze programma’s is huisvesting voor velen nog steeds onbereikbaar. Volgens de afdeling communicatie van de stad, woont slechts ongeveer 37% van de stadswerkers in Boulder. Sugnet zei dat dat aantal zal blijven dalen.
“Boulder moet een goed afgeronde gemeenschap zijn, een waar mensen kunnen werken, betaalbaar kunnen wonen en toegang hebben tot de voorzieningen en diensten die ze nodig hebben,” zei Eric Budd, een vertegenwoordiger van activistengroep Better Boulder.
Een vaak voorgestelde oplossing is huurbeheersing, waarbij een maximumprijs wordt vastgesteld voor wat de huur in een bepaald gebied mag kosten.
Californië, Oregon, New Jersey, New York, Maryland en het District of Columbia kennen allemaal een vorm van huurregulering op het niveau van de staat of in afzonderlijke gemeenten.
Huurregulering voor particuliere woningen is in Colorado echter verboden op grond van een wet uit 1981. Een wetsvoorstel om die wet in te trekken is er eerder dit jaar niet doorgekomen.
Lokale wetten verhinderen vaak voorgestelde huisvestingsoplossingen. Budd zei dat duplexen, triplexen en townhomes niet zijn toegestaan in de stad als gevolg van de bestemmingsplannen.
“De mediane prijs van een vrijstaande, eengezinswoning in Boulder is $1 miljoen,” zei Budd. “Om meer mensen te bedienen en compacte, duurzame ontwikkeling te bevorderen, moet Boulder duplexen, triplexen en townhomes legaliseren om het soort betaalbaarheid te creëren dat we nodig hebben.”
De stad heeft ook problemen met haar bestaande diensten.
“We hebben veel meer vraag naar huisvesting dan we aanbod hebben,” zei Sugnet. “Dus de uitdaging is dat als we veel meer adverteren, meer mensen teleurgesteld zullen worden.”
Zoals het systeem nu is, zegt Sugnet dat sommige bewoners al jaren wachten om een woning te vinden. Wanneer betaalbare woningen beschikbaar komen, ontstaat er vaak concurrentie, wat leidt tot willekeurige loterijen om te bepalen wie de woning mag kopen.
Naast een laag aanbod kan er ook weerstand zijn tegen het creëren van meer betaalbare huisvestingsmogelijkheden.
“Vaak is er in de buurt verzet tegen betaalbare huisvesting,” zei Sugnet. “Mensen in de gemeenschap zien betaalbare huisvesting nog steeds als iets dat extra criminaliteit met zich meebrengt en hun eigendomswaarde vermindert, terwijl het bewijs van het tegendeel bewijst.”
Desondanks pleiten veel leden van de gemeenschap wel voor betaalbare huisvesting.
Holly DeHoog, een oude inwoonster van Boulder, zei dat de meeste van haar vrienden en op één na al haar kinderen de afgelopen jaren gedwongen zijn geweest om uit Boulder te verhuizen vanwege de huizenprijzen. De 92-jarige vader van DeHoog besteedt meer dan 70% van zijn vaste maandelijkse inkomen aan huisvesting.
“Betaalbare huisvesting is de sleutel,” zei DeHoog.
Sugnet is het daarmee eens.
“Wat we nodig hebben is extra financiering om nieuwe eenheden te bouwen en de betaalbaarheid te behouden,” zei Sugnet.
Sugnet hoopt die extra financiering te krijgen door middel van een 2020 Boulder County stembiljetmaatregel die, indien aangenomen, een omzetbelasting zou invoeren, die jaarlijks ongeveer $ 20 miljoen zou opbrengen voor betaalbare huisvesting. De maatregel, oorspronkelijk bedoeld voor de verkiezingen van november 2019, werd in april naar achteren geschoven.
Contact CU Independent Managing Editor Hannah Metzger op [email protected].