Dotaz
Žiji v developerském projektu a moje HOA nedávno vydala pravidlo, podle kterého hosté nemohou používat společný bazén. S tímto pravidlem naprosto nesouhlasím a myslím si, že HOA při jeho přijímání nedodržela správné postupy. HOA nechce naslouchat mým stížnostem, takže teď chci podat žalobu, aby bylo pravidlo zrušeno. Problém je, že si myslím, že si nemohu dovolit zaplatit právníka, který by to udělal. Někdo mi řekl, že pokud vyhraji, mohu HOA donutit, aby mi zaplatila náklady na advokáta – je to pravda?“
Odpověď
Možná. Odpověď závisí na tom, co o této záležitosti říkají řídící dokumenty vašeho sídliště.
Podívejte se do Prohlášení o úmluvách, podmínkách, omezeních a oprávněních („CC&R“) vašeho sídliště a zjistěte, zda obsahuje nějaká ustanovení týkající se sporů mezi vlastníky domů a HOA a poplatků za právní zastoupení.
Možná najdete ustanovení o poplatcích za právní zastoupení, které umožňuje vítězné straně v soudním sporu získat od druhé strany náhradu nákladů na právní zastoupení. Pokud tomu tak je, musí bytové družstvo zaplatit odměnu vašeho právního zástupce, pokud spor předložíte soudu a vyhrajete. Pokud prohrajete, budete samozřejmě povinni uhradit své vlastní náklady na právní zastoupení plus náklady na právní zastoupení vzniklé HOA.
Mějte na paměti, že to není tak černobílé, jak to zní. Právní případy jsou často vyřešeny dříve, než soud vynese konečný rozsudek. V takovém případě musí být určeno, kdo hradí náklady na právní zastoupení, dohodou o narovnání.
I v soudních případech, které dospějí ke konečnému rozsudku, může být obtížné určit, která strana „zvítězila“. Soudní žaloby často obsahují kombinaci více než jednoho důvodu žaloby. Například můžete žalovat společenství vlastníků bytových jednotek jak za porušení fiduciární povinnosti, tak za porušení smlouvy. Soud může rozhodnout ve váš prospěch v jednom případě a ve prospěch HOA v druhém případě. Protože ani jedna strana plně „nezvítězila“, soud by pak musel určit, kdo zaplatí odměnu advokáta (případně rozdělit odměnu mezi vás a HOA).
Někdy CC&R developerského projektu vyžadují, aby veškeré spory mezi vlastníkem domu a HOA prošly rozhodčím řízením nebo mediací. Kdo v těchto situacích hradí náklady na advokáta, opět závisí na podmínkách CC&Rs. Pokud CC&R přiznávají odměnu advokáta straně, která zvítězila, pouze v „soudním sporu“, pak bude toto ustanovení pravděpodobně vykládáno tak, že se nevztahuje na odměny za rozhodčí řízení nebo mediaci.
Pokud nejsou odměny advokáta řešeny v řídících dokumentech, zkontrolujte zákony vašeho státu. Stále více států přijímá ustanovení o „přenesení poplatků“ pro případy HOA, která přiznávají poplatky a náklady vítězné straně v soudních sporech mezi HOA a vlastníky domů. Pokud neexistují příslušná ustanovení státního práva, je zpravidla každá strana odpovědná za úhradu svých poplatků a nákladů.
Takže vidíte, že vaše otázka je trochu komplikovaná. Pokud jde o spor s domem bytového družstva, nejlépe uděláte, když se budete snažit vyřešit problémy s domem bytového družstva, aniž byste se uchýlili k soudnímu systému.