FAYETTEVILLE – Práva, která mají nájemníci v Arkansasu, lze spočítat na prstech jedné ruky, i když na ní pár prstů chybí.
„V jádru jsou v podstatě tři,“ řekla studentům Arkansaské univerzity během nedávné prezentace Samantha Higginsová, zástupkyně ředitele pro služby studentům mimo kampus. „Právo na výhradní vlastnictví majetku. To znamená, že když podepíšete nájemní smlouvu, pronajímatel nebo majitel říká: ano, já to vlastním, ale vy to budete obývat. Druhým je klidné užívání nemovitosti a pak nebýt uzamčen svépomocnými metodami. Takže pokud vás vystěhují – máte dluh na nájemném – den po splatnosti nájemného vám pronajímatel nemůže vyměnit zámky, nemůže vám odstranit dveře, nemůže nic takového udělat. Musí projít zákonným procesem vystěhování a to je vaše právo jako nájemce.“
Několik základních informací pro nájemce
– Arkansas je jediným státem v zemi, kde pronajímatelé nemusí zajistit obytné prostory. Pronajímatelé také nejsou povinni provádět opravy, pokud to není uvedeno v nájemní smlouvě. Nájemci nemohou z jakéhokoli důvodu zadržovat nájemné.
– Nájemní smlouvy mohou být dlouhé a plné matoucího právního žargonu. Před podpisem si nezapomeňte nájemní smlouvu kompletně přečíst. Ujistěte se, že budete moci v místě bydliště zůstat po celou dobu trvání nájemní smlouvy – jediným způsobem, jak se z nájemní smlouvy vyvázat, je obvykle aktivní vojenská služba.
– Většina pronajímatelů vybírá kauci na pokrytí škod mimo běžné opotřebení za dobu, kdy bydliště obýváte. Pokud pronajímatel vlastní šest nebo více nemovitostí, nesmí kauce přesáhnout dvouměsíční nájemné. Nájemci mají nárok na vrácení kauce do 60 dnů od ukončení nájmu po odečtení částky za opravy. Nájemci musí obdržet seznam provedených oprav a nákladů na ně.
– Nájemce může být vystěhován za neplacení nájemného, setrvávání v obydlí po skončení nájmu nebo jiné porušení nájemní smlouvy. V Arkansasu existuje občanskoprávní i trestněprávní vystěhování. Pokud se opozdíte s placením nájemného, může vám být doručeno oznámení o nevyklizení a musíte nemovitost opustit do 10 dnů, jinak vám bude doručeno trestní obvinění.
Zdroj: Proto je velmi, velmi důležité přečíst si nájemní smlouvu, protože na konci dne, pokud to tam není, je to vše, co máte zaručeno, a není to mnoho,“ řekla Higginsová.
„Proto je velmi, velmi důležité přečíst si nájemní smlouvu, protože na konci dne, pokud to tam není, je to vše, co máte zaručeno, a není to mnoho,“ řekla. „Ústní nájemní smlouvy a ústní dohody jsou ve státě Arkansas závazné, ale vždycky, vždycky jsme zastánci toho, abyste měli písemnou nájemní smlouvu a abyste měli všechno, co vám pronajímatel slíbí, písemně, protože se to může změnit v případ „on řekl, ona řekla“ a obvykle to nedopadne dobře. Pokud to není napsáno v nájemní smlouvě, nepočítejte s tím, že se to stane.“
Státní poslanec Greg Leding, D-Fayetteville, se již šest let snaží o přijetí zákona, který by nájemníkům poskytl více práv. Žádný se zatím nedostal z výboru. Na posledním zasedání však zákonodárci přijali nový zákon o trestním vystěhování, který nahradil zákon, jenž byl shledán protiústavním.
„Nejde nutně o to, že by to byl jeden z nejhorších zákonů, ale o to, že žádné zákony nemáme,“ řekl Leding. „Náš stát je jediný v zemi, který nemá záruku obyvatelnosti, což znamená, že nedbalý pronajímatel vám může vědomě pronajmout nebezpečný prostor. Jsme také jediným státem v zemi, kde vás za neplacení nájemného mohou zavřít do vězení. Nájemník zde v Arkansasu nemá prakticky žádná práva.“
Leding uvedl, že přibližně každý třetí obyvatel Arkansasu si pronajímá byt, což je asi 960 000 lidí. Higgins uvedl, že asi 20 000 studentů bydlí mimo areál školy a odhaduje, že 80 procent z nich si pronajímá byt. Podle údajů amerického úřadu pro sčítání lidu činil v roce 2015 podíl nájemníků v severozápadním Arkansasu 37 procent ze všech obydlených bytových jednotek, což bylo více než 33 procent v roce 2010.
„Budu se o to snažit, dokud budu v zákonodárném sboru. Další příležitost bude až na příštím zasedání v lednu 2019,“ řekl Leding.
„Chci, aby bylo jasno, myslím si, že většina pronajímatelů, 98 nebo 99 procent všech pronajímatelů, jsou dobří lidé, kteří dělají dobře svým nájemníkům, a jsou naprosto špatní nájemníci, kteří jen ničí majetek, ale nemyslím si, že je to ospravedlnění pro to, abychom měli nejhorší zákony v zemi.“
LANDLORDS
Higgins řekl, že velké bytové komplexy, které vyrůstají v okolí Fayetteville, jsou většinou vlastněny zájmovými společnostmi mimo stát, které jsou zvyklé provozovat nad rámec minima požadovaného v Arkansasu a obvykle poskytují více vybavení. Velké komplexy prostě opraví vše, co se rozbije, protože mají tak obrovský rozpočet. Největším místním vlastníkem je společnost Lindsey Management s 10 000 jednotkami v severozápadním Arkansasu.
„Jejich nájemní smlouvy jsou obvykle docela dobré,“ řekl Higgins. „Většinou říkají, že opravíme všechno kromě výměny žárovek. Myslím tím, že předložíte požadavek na údržbu čehokoli a oni to opraví.“
Obvykle jsou to pronajímatelé, kteří vlastní několik nemovitostí, kteří mají tendenci držet nájemníky na minimu, řekl Higgins.
„Měl jsem problémy s lidmi, kteří se snažili studentům říct, že dlužíte 2 000 dolarů za škody, a účet, který se snaží předložit, je tak tři roky starý. Prostě doufají, že si nepřečtete drobné písmo,“ řekl Higgins. „Takže lidé, kteří se opravdu snaží využít nájemníky, budou takoví vaši malí pronajímatelé, něco jako pronajímatel od mámy a táty. Nebo ti, kteří vám musí koupit novou klimatizační jednotku, to jsou pro ně obrovské výdaje.“
„Většinou, když mluvím se studentem a má potíže nebo problém, je to proto, že nájemce pochybil, porušil nájemní smlouvu,“ řekl Higgins. „Vím, že to bylo trochu děsivé, byly natočeny dokumenty o státě Arkansas a o tom, jak špatná jsou naše práva a naše zákony jsou ve prospěch pronajímatele, ale upřímně řečeno, v této oblasti takové problémy nemáme.“
Jerry Allred, který již 30 let provozuje společnost Allred Property Management, uvedl, že jeho společnost spravuje a udržuje asi 350 domů a 450 bytových jednotek v okresech Benton a Washington.
„Ty jsou všechny spravovány za poplatek, za všechno účtujeme majiteli poplatek,“ řekl Allred. „Je to všude, od lidí, kteří mají 60 domů nebo jednotek, až po lidi, kteří mají jen jeden. Většina našich klientů je mimo stát. Pro naše majitele je ten nájem většinou splátkou hypotéky, a když nájemník neplatí, nedostaneme zaplaceno my a hypotéka se neplatí.“
Allred řekl, že zatímco státních zákonů může být málo, pronajímatelé jsou povinni dodržovat spoustu federálních předpisů o bydlení.
Uvedl několik příkladů. V loňském roce se změnil federální zákon, který zakazuje diskriminovat osobu s trestním záznamem, uvedl. Dalším příkladem je vyhláška ve Fayetteville, která zakazuje společné bydlení více než tří nepříbuzných osob.
„To je sice dobré, ale federální zákon říká, že byste mohli porušit diskriminaci podle rodinného stavu nebo věku. Pokud řeknete, že nechcete studenty, mohlo by to být vykládáno jako diskriminace na základě věku,“ řekl Allred. „I když Fayetteville má zákon, myslím, že je to pokuta 100 dolarů a federální zákon je pokuta 10 000 dolarů. Tak který z nich porušíte?“
Allred řekl, že jednotlivci mají s neplatiči těžší práci než správcovské společnosti.
„Spousta individuálních vlastníků nemá možnost vytáhnout si úvěrové zprávy. Takže spousta lidí, kteří jsou vystěhováni z jiných míst, hledá tu jednu rodinu, tu maminku s dětmi,“ řekl Allred. „I když soucítíme s jejich osobními problémy, stejně musí platit nájem. Zatímco u individuálního vlastníka mohou hrát na soucit víc než u nás.“
Nájemníci
Jaro je v severozápadním Arkansasu tradičně sezónou výměny bytů, zejména mezi univerzitními studenty, kteří podepisují nové nájemní smlouvy nebo mění adresy, tvrdí lidé z oboru.
Meg Austinová, univerzitní studentka, si šest nebo sedm měsíců pronajímala byt od rodinného přítele, než se sama nastěhovala do bytu v malém komplexu. Austinová uvedla, že jako nájemnice má ve Fayetteville jen pozitivní zkušenosti.
„Slyšela jsem hororové příběhy o tom, jak se lidé snaží přimět lidi k údržbě a podobným věcem, ale já jsem měla velké štěstí a jsem velmi vděčná za dobré zkušenosti, které jsem měla,“ řekla Austinová. „Ten, který mám teď, je dvoupokojový, má veškeré vybavení, pračka, sušička jsou v ceně, což je velmi praktické. Předtím jsem si pronajímal malý domek se spolubydlícím a ten byl také velmi pěkný, dobře zařízený a udržovaný.“
Higgins uvedl, že pro nájemníky platí některé základní skutečnosti, jako například to, že byt mohou obývat pouze osoby uvedené v nájemní smlouvě.
Pronajímatel má také právo vstoupit do bytu, aby ho zkontroloval, provedl opravy, vylepšení, zkontroloval případnou nelegální činnost nebo ho ukázal potenciálnímu kupci nebo někomu, kdo se do něj nastěhuje po vašem odstěhování, řekl Higgins. Ve většině nájemních smluv se píše něco jako právo na vstup do přiměřených hodin a v některých nájemních smlouvách se píše, že dostanete 24 hodin předem oznámení, že přijdou. Pokud to ale v nájemní smlouvě není uvedeno, mohou tam doslova vtrhnout kdykoli.
Pronajímatel by měl nájemci zaručit klidné užívání nemovitosti, ale to může záviset na ostatních obyvatelích budovy nebo komplexu, řekl Higgins. Pokud však sousedé pořádají večírky a pronajímatel tomu nijak nezabrání, může to být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy.
Pronajímatel sice nemusí udržovat dům čistý a obyvatelný pro nájemce, ale musí ho udržovat čistý a ve stavu, v jakém ho našel pro pronajímatele, řekl Higgins.
„Pokud jste ho našli s chybějící půlkou zdi, můžete ho vrátit s chybějící půlkou zdi, ale nesmíte ho udělat horší, než jak jste ho našli,“ řekla.
Nájemce však může být vystěhován, pokud nadměrně poškodí byt, a to i v případě, že se jedná o nehodu, například požár od tuku, a shoří jedna ze stěn, řekla Higginsová.
Pronajímatel nemusí provádět opravy, pokud to není uvedeno v nájemní smlouvě, řekla. Pokud pronajímatel opravu provede, musí být bezpečná a správná.
Mnoho bytových komplexů neuklidí sníh a led z parkovišť, schodů a chodníků, protože když nic neudělají, není to jejich vina, když někdo uklouzne a spadne, řekla Higginsová. Pokud ho uklidí a někdo spadne, je to odpovědnost pronajímatele.
Větší komplexy studentského bydlení, které se pronajímají podle pokojů, nemusí mít nutně kauci, ale běžné byty, mezonety, městské domy, běžné rodinné domy ji stále mají, řekl Higgins. Pokud pronajímatel vlastní nebo spravuje více než šest nemovitostí, nesmí si účtovat kauci vyšší než dvouměsíční nájemné a do 60 dnů musí kauci vrátit po odečtení položkového seznamu toho, co nájemci naúčtoval. Nemůže pouze říci, že si ponechává 200 dolarů na opravy.
Pokud nájemce nedostane zpět kauci, může ji zažalovat o dvojnásobek kauce plus poplatky a náklady, uvedl Higgins.
VYSTĚHOVÁNÍ
Arkansas je podle Allreda jediným státem, který má zákon o trestním vystěhování. Pokud nájemce obývá nemovitost a odmítá platit nájemné, dopouští se v Arkansasu trestného činu tím, že okrádá pronajímatele. Ve všech ostatních státech je to považováno za občanskoprávní záležitost. Arkansas má také zákon o občanskoprávním vystěhování.
Allred řekl: „Myslím, že v loňském roce jsme provedli pouze sedm celkových vystěhování, kdy jsme museli projít všemi soudními systémy, ale hodně z toho je proto, že děláme mnoho prověrek na přední straně.“
Občanskoprávní vystěhování se značně liší od trestního vystěhování. Občanskoprávní vystěhování umožňuje pronajímateli zahájit vystěhování z důvodu jakéhokoli významného porušení nájemní nebo pachtovní smlouvy a umožňuje vymáhání dlužného nájemného, nákladů na právní zastoupení, náhrady škody na majetku a uplatnění dalších občanskoprávních prostředků.
Trestní vystěhování umožňuje pronajímateli pouze odebrat jeho majetek za předpokladu, že nájemce dluží na nájemném. Občanskoprávní vystěhování trvá zpravidla kratší dobu než trestní vystěhování.
Trestní vystěhování začíná desetidenní výpovědí k vyklizení a místopřísežným prohlášením pronajímatele, které státní zástupce použije k vydání zatykače na nájemníka. Po doručení zatykače je stanoveno datum soudního jednání, koná se slyšení a nájemce podává žalobu. Jedinou obranou je, že nájemné bylo zaplaceno nebo že se nájemce odstěhoval. Výsledkem přiznání viny je zpravidla to, že soudce nařídí nájemci, aby se do určitého data vystěhoval. Nájemce se může přiznat k nevině, ale musí složit celkovou dlužnou částku ve prospěch soudu a pokračovat ve skládání peněz za každý další den, kdy nájemce obývá nemovitost, zatímco probíhá řízení. Proběhne soudní řízení, a pokud nájemce nemá žádný doklad o zaplacení, prohraje. Obvinění je přestupkem. Nájemce má 10 dní na vyklizení a může být pokutován za každý další den obsazení nebo uvězněn až na 90 dní. Pokud nájemce zvítězí, dostane peníze, které složil u soudu.
Občanskoprávní vystěhování, známé také jako nezákonné zadržení, je standardní způsob, jak získat zpět vlastnictví nemovitosti, pokud nájemce porušuje nájemní smlouvu. Občanskoprávní vystěhování začíná třídenní výpovědí k vyklizení. Pokud nájemce byt nevyklidí, podá pronajímatel žalobu, kterou se domáhá vydání příkazu k vystěhování nebo soudního příkazu k držbě bytu a rozsudku o zaplacení dlužné částky. Nájemce má pět dní na odpověď a vysvětlení, proč by neměl být vystěhován, a koná se slyšení. Pokud nájemce neodpoví nebo se mu nepodaří soudce přesvědčit, obdrží pronajímatel příkaz k držbě, který mu doručí šerif za účelem vystěhování nájemce. Občanskoprávní vystěhování umožňuje pronajímateli získat proti nájemci rozsudek o náhradě škody způsobené porušením nájemní smlouvy, soudních výloh a nákladů na právní zastoupení. Umožňuje také pronajímateli obstavit mzdu nebo podniknout jiné kroky.
Allred uvedl, že obvykle trestní vystěhování neuplatňuje. Občanskoprávní vystěhování může vyjít na 800 dolarů i s poplatky za právníka.
„Nikdy jsem ho nepoužil, protože chci rozsudek, a když použijete to trestní vystěhování, dostanete je ven, ale nedostanete žádnou náhradu škody,“ řekl.
NW News dne 5.7.2017