Jednou z otázek, které často slýcháme, je „co je to výměna 1031?“. Jak možná víte, výměna 1031 je vynikající investiční strategie, která poskytuje způsob, jak odložit zdanění kapitálových zisků z komerčních nemovitostí. Více informací se dozvíte zde.
Typicky se tato strategie používá při prodeji nájemních nebo investičních nemovitostí.
Při účelné struktuře lze však výměnu 1031 provést i u osobních nemovitostí, včetně jedné metody, kterou mohou chytří investoři využít k legálnímu odložení daně z kapitálových zisků z osobního bydliště.
Podívejte se, jak provést výměnu 1031 na osobní rezidenci.
Proč obvykle nelze provést výměnu 1031 na primární rezidenci
Standardní výměna 1031 umožňuje investorům odložit daně z kapitálových zisků z prodeje nemovitosti, což investorům přináší obrovské daňové úspory. Umožňuje také snadněji využít pákový efekt k přechodu na větší nebo výkonnější nemovitost. Jedná se o skvělou investiční strategii, jak diverzifikovat své portfolio jiným typem nemovitosti nebo si jednoduše vybrat investiční nemovitost, kterou je snazší spravovat.
Typicky daňový úřad vylučuje výměnu 1031 na primární rezidenci, protože se nejedná o komerční nemovitost. Článek 121 daňového zákoníku však stanoví některé situace, kdy lze výměnu 1031 na primární rezidenci provést.
Speciální výjimka udělená článkem 121
Článek 121 uvádí, že osobní rezidence může být osvobozena od daně z kapitálových výnosů prostřednictvím výměny 1031, pokud investor tuto nemovitost vlastnil po dobu nejméně pěti let a zároveň v ní dva z těchto pěti let žil. Jedná se o poměrně technický pojem, proto zde uvádíme příklad:
Zisk ve výši 250 dolarů/ 500 tisíc dolarů je částka, kterou si můžete vzít jako nezdaněný zisk při prodeji bývalého primárního bydliště. Jakýkoli zisk nad toto číslo by podléhal zdanění a museli byste provést 1031 pro. Příklad: Vlastním 5 jednotek v bytovém komplexu a v jedné jsem bydlel 2 roky z 5 let, kdy jsem ji vlastnil. Za nemovitost jsem zaplatil 1 milion USD (200 tisíc USD za každou jednotku) a nakonec jsem ji po 5 letech prodal za 2 miliony USD (400 tisíc USD za každou jednotku). Mohl jsem se zcela vyhnout placení daní z jednotky, kterou jsem používal jako primární bydliště, a schovat 400 tisíc dolarů, ale musel bych provést výměnu 1031 za zbývajících 1,6 milionu dolarů.
Jak kombinovat § 121 s výměnou 1031
Plánování provedení výměny 1031 u primárního bydliště vyžaduje trochu strategie a času. Například vaše primární rezidence musí sloužit k pronájmu přibližně dva roky, než se ji rozhodnete prodat. Musíte také prokázat, že v nemovitosti nebydlíte, a doložit, že jste nemovitost využívali k podnikatelským účelům, abyste měli nárok na výměnu.
Jedním důležitým bodem, který je třeba zdůraznit, je, že musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu, že jste nemovitost pronajímali za tržní cenu, a aktivně prokázat, že jste bydleli jinde.
Dobrý trik, který můžete použít, pokud vlastníte více než jednu rezidenci, je bydlet po určitou dobu v jedné rezidenci a pak se přestěhovat do druhé a první rezidenci pronajímat. Vzhledem k tomu, že daňový úřad vám umožňuje mít vždy pouze jedno primární bydliště, můžete to udělat, pokud můžete prokázat, že se vaše primární bydliště změnilo. První rezidenci pak můžete přeměnit na nemovitost určenou k pronájmu.
Můžete také přeměnit nemovitost určenou k pronájmu na primární rezidenci – pomocí výměny 1031
Dalším způsobem, jak zvládnout výměnu 1031 na osobní rezidenci, je provést opačnou situaci, než jaká byla vysvětlena dříve.
Firemní úřad vám umožňuje přeměnit nemovitost, která byla dříve využívána k pronájmu, na primární rezidenci a provést výměnu 1031. Aby to bylo možné, musíte být schopni prokázat, že jste v nemovitosti nebydleli déle než 14 dní z každého dvanáctiměsíčního období a že nemovitost byla pronajímána po dobu nejméně 24 měsíců.
Tomu se říká kvalifikované využití a pro mnoho investorů se často vztahuje na sekundární „rekreační dům“, který je pronajímán, zatímco majitelé žijí v primárním bydlišti po většinu roku. Může se vztahovat i na nemovitosti využívané jako pronájem přes AirBnB.
Budete muset finančnímu úřadu prokázat, že nemovitost byla pronajímána za tržní cenu. To může znamenat inzerci nemovitosti a uchování důkazu o tom, jaké byly běžné ceny za podobnou nemovitost. Během tohoto období také nesmíte na pronajímané nemovitosti provádět žádné vlastní úpravy, které by sloužily pro vaši potřebu.
Na závěr
Provedení výměny 1031 u primárního bydliště přeměněného na pronájem nebo naopak je skvělou investiční strategií, ale také komplikovaným počinem. Proto důrazně doporučujeme, abyste si předem sestavili tým profesionálních poradců a naplánovali úspěšnou výměnu 1031.