Na investicích do nemovitostí je skvělé, že existuje tolik různých možností. Jaká je však pro vás správná volba vzhledem k současnému chaosu, který způsobil koronavirus, a novým obavám z možné recese v roce 2021?
Je koupě bytu dobrou investicí? Ano, pokud kupujete ve správnou dobu tržního cyklu, úrokové sazby jsou nízké (pokud financujete) a plánujete v bytě několik let žít jako ve svém osobním bydlišti. Pokud můžete zaškrtnout tato tři základní kritéria, měli byste být schopni s důvěrou pokračovat v nákupu bytu.
Mějte na paměti, že obecně platí, že každý nákup nemovitosti má svá pro a proti. U nákupu bytů tomu není jinak. Přečtěte si další informace o investicích do bytů a o tom, jak se v současné době vysoké ekonomické nejistoty rozhodnout co nejlépe.
Co je to byt?
Než se rozhodnete, zda je byt dobrou investicí, pojďme si říci, co je to byt a čím se liší od městského domu nebo jiného typu domu. Kondominium (zkratka pro condominium) je budova, která byla rozdělena na několik jednotek, jako jsou například byty v okolí centra Orlanda na Floridě. Jednotky se prodávají samostatně jednotlivým majitelům. Každá jednotka v kondomu je opatřena vlastní listinou nebo vlastnickým právem.
Všechny společné prostory v kondomu, jako je výtah, společný prostor, parkoviště, střešní krytina a vnější zdi, patří všem vlastníkům jednotek. Všichni se podílejí na nákladech na údržbu společných prostor.
Kdo rozhoduje o společných prostorách? Kdo vše spravuje? Za údržbu budovy a rozhodování je zodpovědné sdružení Condominium Association. Vlastníci jednotek v bytovém domě platí poplatek sdružení, které má údržbu na starosti.
Primární a nejdůležitější rozdíl mezi bytovým domem a téměř každým jiným typem nemovitostní budovy je pozemek nebo parcela. Každý vlastník v bytovém domě se podílí na vlastnictví pozemku, na kterém je bytový dům postaven. Proto když hodnota pozemku v bytovém domě vzroste, profitují z toho všechny jednotky v bytovém domě. Totéž platí, když hodnota pozemku klesá. To vyvolává otázku: „Je bytový dům přece jen dobrou investicí?“
Co dělá dobrou investici?“
Obecně se investice do nemovitosti považuje za dobrou, pokud je hodnota nemovitosti vyšší než kupní cena. To je nejjednodušší způsob, jak uvažovat o dobré investici. Ale pokud jde o nákup domů, je toho třeba zvážit více.
Nalézání hodnoty na nestabilním trhu
Korunovace způsobila neuvěřitelnou míru chaosu mezi všemi třídami aktiv. Akciové a dluhopisové trhy poskytují okamžitý pohyb na základě reakcí na emoce mas. Trhy s nemovitostmi potřebují více času na zveřejnění údajů jako podkladů pro rozhodování. Jsou ze své podstaty nelikvidnější než ostatní papírová aktiva. Současná nálada na trhu je extrémně ustrašená.
Toto prostředí strachu by mělo zajistit výrazně pomalejší objem transakcí po zbytek roku 2020. To bude vytvářet tlak na prodávající, což by pro vás jako kupující bytů mělo vytvořit mnoho zajímavých příležitostí. Nenechte se zastrašit podáváním nabídek, které jsou o 10-15 % nižší než nabídková cena bytu. Vždy můžete jít s cenou nahoru, ale je téměř nemožné přimět druhou stranu, aby po vaší první nabídce šla s cenou dolů.
Koupě bytů pro osobní potřebu
Náklady na údržbu a vylepšení domu mohou rychle změnit investici z dobré na špatnou. Ani velký úvěr s vysokými úrokovými sazbami nemusí být u bytů dobrou investicí. Záleží na tom, zda hodnota nemovitosti poroste dostatečně rychle na to, aby pokryla úroky z úvěru.
Pokud můžete kontrolovat pouze interiér bytu, nemusí vaše vylepšení stačit na to, aby dramaticky změnila jeho hodnotu. Naopak může hrozit, že budete muset do vylepšení investovat tolik, aby se vám náklady vrátily. Než se pustíte do rekonstrukce, ujistěte se, že znáte celkové náklady.
Tady jsou některé z nejluxusnějších bytů na South Beach
- One Ocean South Beach
- Beach House 8
- Marea South Beach
- Faena House
Koupě bytů pro příjem z pronájmu nemovitostí
Pokud plánujete svůj byt pronajímat, součet měsíční hypotéky, nákladů na údržbu nemovitosti a poplatků sdružení vlastníků bytů skutečně ovlivní, zda je pro vás byt dobrou investicí. Budete muset stanovit dostatečně vysoké nájemné, aby pokrylo všechny tyto náklady, a pokud přesáhne obvyklé nájemné ve vaší komunitě, budete mít smůlu.
Pokud však můžete získat byt za velmi nízkou cenu, investice se může vyplatit. Jen mějte na paměti, že byty s velmi nízkou cenou je třeba důkladně prověřit. Ujistěte se, že znáte důvod, proč je cena nižší než hodnota.
Výdaje, které je třeba pečlivě zvážit
Pokud jde o byty, zvažte všechny náklady, nejen kupní cenu. Připočtěte poplatek bytovému družstvu, náklady na údržbu jednotky a případná vylepšení, která plánujete nebo potřebujete provést. Poté zvažte, zda je pravděpodobné, že hodnota nemovitosti bude stoupat nebo klesat. Je nemovitost dobře udržovaná? Jak stará je budova? Jaké společné prostory bude třeba brzy opravit nebo vyměnit? Pokud vlastníte jednotku v bytovém domě, mohou tyto věci zvýšit váš poplatek za sdružování v bytovém družstvu.
Bytový dům vs. dům
Mezi vlastnictvím bytového domu a vlastnictvím domu je ve skutečnosti méně rozdílů, než si lidé myslí. Náklady na sdružení vlastníků domů mohou být stejně vysoké – nebo vyšší – jako náklady na sdružení vlastníků bytů. Mohou být také stejně restriktivní, pokud jde o to, co můžete dělat s vnější částí domu nebo s vaší zahradou.
Rozdíl z investičního hlediska spočívá v tom, co skutečně vlastníte a co ne. Když si koupíte dům, obvykle vlastníte všechno včetně pozemku pod domem a kolem něj. Vlastníte střechu, příjezdovou cestu a na některých místech vám může patřit i chodník před domem!
To samé se nedá říci o bytě. Když vlastníte byt, vlastníte vnitřní stěny, to, co je k nim připojeno, a podlahy. Vnější stěny nevlastníte a společné stěny budou mít svá vlastní pravidla na základě směrnic bytového družstva.
Když si koupíte dům, koupíte si k němu i pojištění. Platíte ho celé. Když si koupíte byt, může vám bytové družstvo platit například pojištění střechy. Někdy jsou výdaje z vlastní kapsy u bytu nižší než u domu podobné hodnoty.
Přemýšlejte o koupi domu jako o koupi zcela celého domu, na kterém se nic nedělí. I když existuje sdružení majitelů domů, kde se udržují vnější věci, jako jsou dvory, parkoviště, chodníky a společenské prostory, majitel domu vlastní svou nemovitost a její pozemek.
Konto vs. městský dům
Městské domy jsou jedinečné. Nejsou jako rodinné domy a nejsou ani jako byty. Například majitel městského domu vlastní střechu nad domem, ale střechu může udržovat a pojišťovat sdružení vlastníků domů. U městského domu jsou společné zdi a obvykle i určitá omezení, co s nimi lze dělat.
Ale stejně jako dům, lidé, kteří vlastní městské domy, vlastní své dvory a pozemky. Změny na nich podléhají městským zákonům a případně stanovám sdružení vlastníků domů. Majitelé městských domů platí pojištění podobně jako majitelé domů. A obecně neexistuje žádné společné vlastnictví čehokoli nad rámec společných zdí.
Stejně jako u bytových domů patří společné prostory ve společenství městských domů všem k užívání a sdružení je udržuje. Obrovský rozdíl je však v tom, že vlastník městského domu nesdílí vlastnictví, ale sdružení nebo společenství vlastníků. Pokud si koupíte městský dům, můžete mít prospěch ze zvýšené hodnoty nemovitosti v okolí vašeho domu, ale není to stejným způsobem jako u majitele bytu.
Konto vs. byt
Konto a byt se velmi liší. Mohou vypadat a působit stejně, ale bytové jednotky jsou považovány za nemovitosti a bytové jednotky jsou součástí jedné větší nemovitosti.
Byty se pronajímají. Když si byt pronajmete, nevlastníte žádnou část nemovitosti a nejste povinni ji udržovat. Pojištění nemovitosti hradí majitel budovy, nikoliv nájemníci (i když část nájemného na něj může jít). Stěny a vše, co je na stěnách trvale připevněno – například skříně – vlastní společnost nebo osoba, která budovu koupila.
Počítejte náklady
Nakonec, „Je byt dobrá investice?“ je otázka, která závisí na mnoha věcech. Ať už se rozhodnete pro cokoli, spočítejte si náklady. Bytové domy jsou vynikající volbou pro mnoho kupujících a investorů, ale jsou jedinečné. Vyplatí se věnovat čas tomu, abyste skutečně věděli, do čeho jdete. Začínající kupující – ať už investoři, nebo ne – by měli zvážit rozhovor s některými majiteli v budově, aby získali jejich zpětnou vazbu. Vyplatí se také zjistit, jaké vnější faktory mohou pozitivně či negativně ovlivnit hodnotu nemovitosti a jak dlouho si ji plánujete ponechat.
.