Klíčové poznatky
-
Co je to postoupení smlouvy?
-
Postoupení smlouvy vs. dvojí uzavření
-
Jak postoupit smlouvu
-
Prosazení smlouvy a nevýhody
I ti nejlevicovější a nejtechničtější odborníci na nemovitosti mohou být zahlceni právními formuláři, které se staly synonymem pro investiční odvětví. Zejména strategie „smlouvy o převodu nemovitosti“ si vytvořila matoucí pověst pro ty, kteří nejsou obeznámeni s konceptem velkoobchodu. Přinejmenším je velká šance, že výstupní strategie „postoupení nemovitosti na základě smlouvy“ zní novým investorům spíše jako cizí jazyk než jako reálný prostředek k dosažení cíle.
Smlouva o postoupení nemovitosti není tak složitá, jak si mnozí myslí, a není to ani něco, čemu by se měli vyhýbat kvůli nedostatečnému porozumění. Naopak, noví investoři se musí naučit, jak smlouvu o postoupení nemovitosti uzavřít, protože tato konkrétní strategie odchodu představuje jeden z nejlepších způsobů, jak proniknout do odvětví.
V tomto článku rozebereme prvky smlouvy o postoupení nemovitosti neboli velkoobchodní smlouvy s nemovitostmi a poskytneme strategie, jak může investorům pomoci v další kariéře.
Co je to smlouva o postoupení nemovitosti?“
Smlouva o postoupení nemovitosti je velkoobchodní strategie, kterou používají investoři do nemovitostí k usnadnění prodeje nemovitosti mezi vlastníkem a koncovým kupujícím. Jak již název napovídá, strategie smluvního postoupení bude svědkem toho, že vlastník předmětné nemovitosti podepíše s investorem smlouvu, která mu dává právo na koupi domu. To je důležitý rozdíl, protože smlouva dává investorovi pouze práva na koupi domu; ve skutečnosti nesleduje koupi. Po uzavření smlouvy si však investor ponechává výhradní právo na koupi domu. To znamená, že pak může svá práva na koupi domu prodat jinému kupujícímu. Když tedy velkoobchodník provede postoupení kontaktu, neprodává dům, ale svá práva na koupi domu. Konečný kupující zaplatí velkoobchodu malý poplatek za postoupení a koupí dům od původního kupujícího.
Strategie smlouvy o postoupení nemovitosti je jen tak silná, jak silné jsou smlouvy použité ve smlouvě. Jazyk použitý v příslušné smlouvě je nesmírně důležitý a měl by jasně definovat, co investoři a prodávající od obchodu očekávají.
Při zvažování použití smluv o prodeji nemovitostí je třeba mít na paměti několik výhrad:
-
Zákazy smlouvy: Ujistěte se, že smlouva, kterou jste uzavřeli s prodávajícím nemovitosti, neobsahuje zákazy budoucích převodů. To může v budoucnu způsobit vážné problémy. Ujistěte se, že smlouvu vypracoval právník, který se specializuje na smluvní právo týkající se převodu nemovitostí.
-
Zákazy týkající se konkrétní nemovitosti: Smlouvy o postoupení pohledávek se nevztahují na domy HUD (nemovitosti získané Ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst), nemovitosti ve vlastnictví nebo REO (zabavené nemovitosti) a nemovitosti uvedené na seznamu. Například na nemovitosti REO se vztahuje 90denní lhůta, než je povolen jejich další prodej.
Co je to poplatek za postoupení u nemovitostí?
Poplatek za postoupení u nemovitostí jsou peníze, které může velkoobchodník očekávat od konečného kupujícího, když mu prodá svá práva na koupi předmětné nemovitosti. Jinými slovy, poplatek za postoupení slouží jako peněžní odměna přiznaná velkoobchodníkovi za to, že spojil původního prodávajícího s koncovým kupujícím.
Jakákoli smlouva použitá ke zveřejnění velkoobchodního obchodu by měla být zcela transparentní a včetně poplatku za postoupení není výjimkou. Podmínky, jak bude investorovi při postoupení smlouvy zaplaceno, by nicméně měly být uvedeny v samotné smlouvě.
Standardní poplatek za postoupení činí 5 000 USD. Každá smlouva je však jiná. Kupující se liší svými potřebami a kritérii pro utrácení svých peněz (např. kupující, kteří rekonstruují, vs. kupující, kteří kupují a drží). Stejně jako při každém jednání je zásadní správná informovanost. Věnujte čas tomu, abyste zjistili, kolik by nemovitost reálně stála před opravami a po nich. K tomu pak připočtěte vámi preferovaný poplatek za postoupení nemovitosti.
Tradičně investoři obdrží zálohu při podpisu smlouvy o postoupení koupě a prodeje nemovitosti. Zbytek poplatku za postoupení bude vyplacen při uzavření obchodu.
Smlouva o postoupení pohledávky vs. dvojí uzavření
Strategie smlouvy o postoupení pohledávky za nemovitostí je pouze jednou ze dvou metod, které mohou investoři použít k uzavření obchodu ve velkém. Kromě smlouvy o postoupení mohou investoři zvolit také dvojí uzavření. Ačkoli obě strategie jsou v podstatě variantami velkoobchodního obchodu, je třeba si uvědomit několik rozdílů.
Dvojité uzavření, jinak známé jako back-to-back closing, umožní investorům skutečně koupit dům. Místo toho, aby si jej však ponechali, okamžitě jej prodají, aniž by jej zrekonstruovali. Dvojité uzavření není tradičně tak rychlé jako postoupení smlouvy, ale ve správné situaci může být. Dvojité uzavření může trvat i několik týdnů. Nakonec se dvojité uzavření od tradičního nákupu a prodeje tolik neliší; místo měsíců se odehrává v řádu týdnů.
Strategie přidělení nemovitosti jsou obvykle první možností, kterou budou chtít investoři zvážit, protože jsou o něco jednodušší a méně náročné. Přesto nejsou metody smluv o postoupení nemovitostí nutně lepší; jsou jen jiné. Velkoobchodní strategie, kterou investor zvolí, zcela závisí na jeho situaci. Například pokud kupující nemůže dostatečně rychle zajistit financování, může být nutné iniciovat dvojí uzavření, protože nemá po ruce kapitál na zaplacení jak pořizovacích nákladů, tak poplatku za postoupení. Mezitím vybraní institucionální věřitelé zahrnují formulaci proti půjčování peněz ve scénáři postoupení smlouvy. Proto jakýkoli následný velkoobchod bude muset být postoupením smlouvy.
Dvojí uzavření a postoupení smlouvy jsou jednoduše dva prostředky k dosažení stejného cíle. Přitom ani jeden z nich není lepší než druhý; jsou prostě určeny k použití v různých scénářích.
Převracení smluv o nemovitostech
Ti, kdo neznají pojem postoupení smlouvy o nemovitostech, jej mohou znát pod jiným názvem: převracení smluv o nemovitostech; když už pro nic jiného, tak pro jedno v druhém. Flipping realitních smluv je prostě jiný způsob, jak označit postoupení smlouvy.
Jak postoupit realitní smlouvu
Veletržní investiční strategie využívající smlouvy o postoupení má mnoho výhod, jednou z nich je nízká vstupní bariéra pro investory. I přes její přirozenou výnosnost však existuje mnoho investorů, kteří tento proces podceňují. Přestože se jedná pravděpodobně o nejjednodušší výstupní strategii v rámci celého investování do nemovitostí, existuje řada kroků, které je třeba učinit, aby bylo zajištěno včasné a ziskové postoupení smlouvy, mezi něž v neposlední řadě patří:
-
Najít vhodnou nemovitost
-
Pořídit vzor smlouvy o převodu nemovitosti
-
Předložit smlouvu
-
Přidělení smlouvy
-
Vybrání poplatku
.
Nalezení správné nemovitosti
Musíte být schopni ořezat své kontakty, ať už z novinové inzerce, online marketingu nebo direct mail marketingu. Pamatujte, že nehledáte jen tak nějakého prodávajícího: potřebujete motivovaného prodávajícího, který prodá svou nemovitost za cenu, která odpovídá vaší investiční strategii.
Rozdíl mezi běžným prodávajícím a motivovaným prodávajícím spočívá v jeho smyslu pro naléhavost. Motivovaný prodávající chce svou nemovitost prodat hned. Vyberte si prodávajícího, který se chce své nemovitosti zbavit v co nejkratší době. Může to být proto, že se stěhuje mimo stát nebo chce co nejdříve koupit jiný dům v jiné oblasti. Nebo už v tomto domě nechtějí bydlet z osobních důvodů. Klíčové je znát jejich motivaci k prodeji a určit, zda tento záměr stačí k okamžitému prodeji.
Když budou mít velkoobchodníci lepší představu o tom, od koho nakupovat, snáze uplatní jednu z několika marketingových strategií:
-
Direct Mail
-
Realitní schůzky
-
Místní marketing
-
Online
Pořídit si šablonu smlouvy o převodu nemovitosti
Šablony smluv o převodu nemovitosti jsou snadno dostupné online. Ačkoli je lákavé jít cestou „udělej si sám“, obecně se doporučuje nechat si ji nejprve prohlédnout právníkem. Tak budete mít jistotu, že postupujete správně a že máte poradce pro případ jakýchkoli právních problémů na cestě.
Jednou z věcí, které správné velkoobchodní smlouvy o převodu nemovitostí doplňují, je věta „a/nebo postupuje“ vedle vašeho jména. Tato doložka vás opravňuje k prodeji nemovitosti nebo k postoupení nemovitosti jinému kupujícímu.
Tuto skutečnost však musíte sdělit prodávajícímu a v případě potřeby mu doložku vysvětlit. Ujistěte ho, že stále dostane částku, na které jste se oba dohodli, ale dává vám flexibilitu při uzavírání dohody.
Předložte smlouvu
V závislosti na zákonech vašeho státu musíte předložit smlouvu o převodu nemovitosti společnosti, která se zabývá převody nemovitostí, nebo uzavírajícímu právníkovi, aby provedl průzkum vlastnictví. Jedná se o nezávislé subjekty, které zkoumají historii nemovitosti a dohlížejí na to, zda na titulu neváznou žádná zástavní práva. Poté podepíší platnost smlouvy.
Zadání smlouvy
Nalezení kupujícího, podobně jako nalezení prodávajícího, vyžaduje správnou segmentaci. Investoři by měli při hledání kupujících uplatnit několik cest, včetně online marketingu, webových stránek s nabídkami nebo síťových skupin. V realitním průmyslu se tento proces nazývá vytváření seznamu kupujících a je to klíčový krok k nalezení úspěchu při přidělování zakázek.
Jakmile naleznete kupujícího (doufejme, že ze svého stále rostoucího seznamu kupujících), ujistěte se, že vaše smlouva obsahuje formulaci, která se týká zálohových peněz, které mají být vyplaceny předem. To vám poskytne ochranu proti případnému porušení smlouvy. To vám také zajistí, že budete mít zisk, ať už se transakce uzavře, nebo ne, protože zálohové peníze jsou nevratné. V jaké výši, to záleží na vás, pokud je to řádně zdůvodněno.
Vyberte si poplatek
Váš zisk z transakce tohoto druhu pochází jak z vašeho poplatku za postoupení, tak z rozdílu mezi dohodnutou hodnotou a tím, za kolik ji prodáte kupujícímu. Pokud se s prodávajícím rozhodnete, že nemovitost koupíte za 75 000 USD a kupujícímu ji prodáte za 80 000 USD, získáte 5 000 USD. Obchod je uzavřen, jakmile kupující zaplatí celých 80 000 USD.
Prospekty postoupení smlouvy
Pro mnoho investorů je nejatraktivnější výhodou postoupení smlouvy možnost zisku, aniž by nemovitost vůbec koupili. Právě to často láká lidi, aby začali s velkoobchodem, protože mnohým umožňuje naučit se pracovat s nemovitostmi s relativně nízkými sázkami. Poplatek za postoupení smlouvy může být stanoven buď jako procento z kupní ceny, nebo jako pevná částka určená velkoobchodníkem. Standardní poplatek se pohybuje kolem 5 000 USD za smlouvu.
Potenciál zisku není jediným pozitivem spojeným s postoupením smlouvy. Investoři také těží z toho, že nejsou zařazeni do řetězce vlastnických práv, což může výrazně zkrátit náklady a časový harmonogram spojený s transakcí. Tato výhoda se může přenést i na prodávajícího a koncového kupujícího, protože se volbou postoupení smlouvy vyhnou placení poplatku realitní kanceláři. V porovnání s dvojím uzavřením (další oblíbená strategie velkoobchodu) se investoři mohou vyhnout dvěma sadám uzavíracích nákladů. Všechny tyto výhody mohou pozitivně ovlivnit hospodářský výsledek investora, což z této strategie dělá velmi žádanou strategii odchodu.
Nevýhody postoupení smlouvy
Přestože má postoupení smlouvy řadu výhod, existuje i několik nevýhod, které je třeba si uvědomit, než začnete hledat svůj první velkoobchodní obchod. Konkrétně práce s kupujícími a prodávajícími, kteří nemusí být obeznámeni s velkoobchodem, může být náročná. Investoři musí být připraveni seznámit nováčky s procesem a být připraveni zodpovědět případné dotazy. Občas se stává, že prodávající záměrně neakceptují situaci postoupení smlouvy. Investoři musí být připraveni, než narazí na tyto situace, aby se nenechali odradit.
Další překážkou, se kterou se velkoobchodníci mohou setkat při práci s postoupením smlouvy, jsou případy, kdy chce konečný kupující odstoupit. Nejlepším způsobem, jak se před takovými situacemi ochránit, je vytvořit spolehlivý seznam kupujících a zajistit proces uzavírání smluv. Mějte na paměti, že ačkoli tato strategie odchodu z realitní kanceláře má i své nevýhody, správná příprava může investorům pomoci vyhnout se velkým problémům.
Shrnutí
Stejně jako u každé části obchodu s investicemi do nemovitostí nevede k úspěchu žádný jednotlivý aspekt. Nicméně pochopení toho, jak funguje smlouva o postoupení nemovitosti, je důležitou součástí tohoto podnikání. Když pochopíte mnoho vrstev toho, jak se smlouvy přidělují – a jak funguje velkoobchod s nemovitostmi od začátku do konce – budete informovanější, vzdělanější a úspěšnější investor.
Chcete se dozvědět více o tom, jak začít obchodovat s nemovitostmi?
Při takovém množství informací může být založení realitní firmy nebo s.r.o. složité. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede expert na investování Than Merrill, se zabývá základy, které potřebujete znát, abyste mohli začít s investováním do nemovitostí. Tyto časem ověřené strategie vás pomohou naučit, jak profitovat ze současných příležitostí na trhu s nemovitostmi.
Klikněte sem a zaregistrujte se na náš bezplatný jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak začít úspěšně podnikat v oblasti investic ještě dnes!