Během trhu prodávajícího chtějí majitelé domů vědět, zda by měli svůj dům prodat hned, nebo ještě chvíli počkat, aby získali nejvyšší cenu. Kupující domů pociťují tlak na koupi domu dříve, než trh stoupne mimo jejich cenové rozpětí. Obě skupiny chtějí vědět, jak dlouho trvá trh prodávajícího? Odpovědět na tuto otázku může pomoci ekonomický výzkum a realitní cykly. Znovu jsme se podívali na tento blogový příspěvek, abychom zjistili, jaké jsou podmínky na trhu do roku 2020 a jak dlouho může tento trh prodávajících trvat.
Jak dlouho trvá trh prodávajících?“
Co je to trh prodávajících a kdy nastává?“
Předpověď vzestupů a poklesů na trhu nemovitostí pomůže odpovědět na otázku, jak dlouho trvá trh prodávajících? A jak dlouho bude tento trh prodávajících trvat? Na trhu prodávajícího, kam patří i současný michiganský trh s nemovitostmi a většina dalších oblastí v celé zemi, je poptávka po domech větší než dostupné zásoby bytů, což výrazně usnadňuje prodej domu. Trhy prodávajících se objevují během rostoucích realitních trhů, zatímco trhy kupujících se objevují během poklesů, kdy se mnoho majitelů domů snaží prodat své domy najednou a kupujících je méně.
V roce 2018 jsme se podívali na tyto cykly a na to, kde se nacházíme na časové ose. Když vstupujeme do roku 2020, kde se nacházíme nyní? Skončí trh prodávajících brzy, nebo bude pokračovat ještě několik let? Pojďme se na to podívat
Dá se trh prodávajících předpovědět?“
Znalí investoři a ekonomové si všimli, že realitní boomy a propady přicházejí v cyklech. Ačkoli finanční krize v roce 2008 a pád trhu s nemovitostmi znamenaly pro americký systém šok, nebyly pro některé záhadou. Ekonomové studovali obchodní cykly a vzestupy a pády nemovitostí již v roce 1800 a tyto studie předpověděly recesi, která nastala kolem roku 2008, již o 10 let dříve. Tento pád znamenal nejen pokles hospodářského cyklu, ale také pokles realitního cyklu. Po pádu začalo oživení, které později předznamenalo začátek nového trhu prodávajících, na kterém se nacházíme dnes.
Může nám to pomoci předpovědět, jak dlouho bude trh prodávajících trvat? Bude trvat i v roce 2020?
Zdarma ke stažení:
Jak dlouho trvá trh prodávajícího: Využití realitních cyklů
Ekonomové Henry George a Homer Hoyt mimo jiné studovali realitní cykly již v roce 1800. Hoytův výzkum ukázal, že americký trh s nemovitostmi se řídí zhruba 18letými cykly, což většinou platí již více než 200 let. Novodobí ekonomové jako Fred Foldvary, Fred Harrison a Robert Schiller pokračovali ve studiu těchto cyklů a byli schopni přesně předpovědět kolaps v roce 2008 částečně díky těmto vzorcům.
Tento výzkum je užitečný při předpovídání, jak dlouho trvá trh prodávajících, protože nejen odhaluje vzorec, ale také ukazuje, jak dlouho trvá vzestup v porovnání s poklesem. Vzestupy v těchto cyklech jsou mnohem delší než poklesy. Poklesy, kdy ceny bytů klesají a nastává trh kupujících, probíhají relativně rychle v průběhu zhruba 2 až 3 let. Období oživení a konjunktury nemovitostí zabírají většinu cyklu a trvají přibližně 15 nebo 16 let.
Zachoval se tento vzorec?
Po dalších dvou letech a dalším odstupu od předchozí recese můžeme sledovat, jak se tento vzorec projevil – nebo neprojevil – ve skutečnosti. V tomto případě se zdá, že model byl přesný. Předchozí vrchol trhu nastal kolem roku 2006 a poté prudce klesl. To vyvolalo dvouletý pokles, který se v roce 2008 vyrovnal. To odstartovalo opatrnou vzestupnou akci, když se ekonomika zotavila a pomalu opět začala expanze. Pokud má ekonom Fred Harrison pravdu a hospodářské oživení probíhá ve dvou polovinách – 7 až 8 let postupného růstu, pak 7 až 8 let rychlého růstu – 2020 bychom se ocitli přímo uprostřed konjunktury. Vzhledem k nízké nezaměstnanosti, rostoucím příjmům, vysoké spotřebitelské důvěře a velmi vysoké poptávce po bydlení se tato předpověď zdá být přesná.
Co s nedostatkem bydlení?
Jedna část skládačky však chybí. Významnou součástí realitního boomu – a významným přispěvatelem k následnému poklesu – je období rychlé výstavby. Bytová výstavba se dosud nevrátila na úroveň před krizí.
To by mohlo být způsobeno tím, že předchozí pokles – zhoršený krizí rizikových hypoték, která se vymykala normálu těchto cyklů – zasáhl rezidenční výstavbu obzvláště tvrdě, zejména malé a středně velké stavební společnosti, které se specializují na výstavbu rezidenčních domů. Nebytová výstavba je ve skutečnosti vyšší než před krizí, což naznačuje, že velké stavební společnosti se dokázaly zotavit, ale jejich menší protějšky nikoli.
Však vzhledem k tomu, že rok 2020 je teoreticky uprostřed konjunktury, zbývají ještě 4 roky na prudký nárůst bytové výstavby. S největší pravděpodobností bude i v roce 2020 přetrvávat nedostatek bytů, což udrží ceny bytů na vysoké úrovni. To může povzbudit nejisté stavební podniky, aby opět začaly stavět. Ačkoli to bude dobrá zpráva pro zájemce o bydlení vstupující na trh v druhé polovině vrcholu, je to špatná zpráva pro celý cyklus. Prudký nárůst počtu zahájených staveb domů v příštích čtyřech letech vyrovná nabídku a poptávku a sníží hodnotu domů, která byla uměle udržována na vysoké úrovni v důsledku nedostatečné nabídky.
Tento graf ukazuje, že ačkoli se nebytová zaměstnanost ve stavebnictví zotavila, bytová výstavba nikoli (Zdroj: Národní asociace realitních kanceláří )
Jak dlouho bude tento trh prodávajících trvat?“
Na základě předchozího boomu a propadu, současného vzestupu, aktuálních tržních podmínek a této 18leté teorie mohou ekonomové předpovědět obecný časový rámec, jak dlouho bude trh prodávajících trvat. Ekonomové, kteří předpověděli předchozí pokles kolem roku 2007, předpověděli další, k němuž dojde kolem roku 2024, mimo jiné Robert Schiller, Fred Foldvary a Fred Harrison. Určitá diskuse přetrvává kolem závažnosti poklesu, která je obvykle dána dalšími faktory.
Pokud se 18letý model ukáže jako přesný, pak rok 2020 znamená střed realitního boomu. Výstavba nových domů ještě musí dohnat ztrátu, takže to pro rok 2020 bude znamenat silný trh prodávajících. Aby však vrchol nastal kolem roku 2024, musí se zahájená výstavba bytů brzy odrazit ode dna a může prudce vzrůst kolem let 2021-2022.
Bude 18letý cyklus pokračovat i v roce 2020?“
Další faktory, jako jsou úrokové sazby, vládní politika a dotace, hypoteční sazby, úvěry a mezinárodní konflikty, stejně jako regionální rozdíly na trhu s nemovitostmi, mohou tyto výkyvy ovlivnit o dva až tři roky, ale historicky samotný 18letý cyklus nezastavily (s výjimkou druhé světové války). Historičtí i moderní ekonomové tvrdí, že je to částečně dáno povahou vlastnictví půdy, investic, daní a rozvoje, nikoliv jinými ekonomickými faktory. Ačkoli události roku 2020 pravděpodobně podnítí dramatické výkyvy na akciových trzích a rozkolísají důvěru spotřebitelů, je nepravděpodobné, že by zastavily nebo zpomalily pochod 18letého realitního cyklu.
Nikdo nemůže s jistotou říci, jak dlouho bude trh prodávajících trvat, ale předchozí výzkumy a historické trendy nám mohou pomoci s předpovědí. S ohledem na to mohou prodávající očekávat, že jim trh bude nakloněn ještě nejméně dva až tři roky.