Koupě bydlení může být vyčerpávající proces. Přesto jej 75 % Američanů označuje za prioritu, a kdo se jim může divit? Nakupování vysněného bydlení (i když ho zatím neplánujete koupit) je nesporně vzrušující. Pokud se do toho pustíte a rozhodnete se podat nabídku, je tu jeden krok, na který byste se měli opravdu připravit: obdržení inspekční zprávy, která vám může v mžiku vzít vítr z plachet. Je to v podstatě obrovský seznam všeho, co je na vašem (potenciálním) domě špatně. A i když ne každý problém je závažný, některé jsou natolik významné, že si svou nabídku rozmyslíte, nebo alespoň budete muset s prodávajícím znovu vyjednávat. Promluvili jsme si s několika odborníky, kteří vám pomohou se v tom všem zorientovat.
Nejdříve to nejdůležitější: Podívejte se do shrnutí (nebo do části „primární doporučení“) zprávy a zjistěte, zda se v domě nevyskytují nějaké zdravotní nebo bezpečnostní problémy. Zde by byly zaznamenány známky plísní. „Spory plísní jsou všude kolem nás každý den, ale pokud máte podezření, že plíseň v domě je škodlivá, nechte si ji prověřit,“ říká realitní makléř Todd Andrew. (Můžete si najmout specialistu na sanaci plísní, který vám pomůže lépe pochopit, zda je důvod k obavám). „Některé problémy s elektřinou mohou představovat nebezpečí požáru a zaslouží si pozornost,“ pokračuje. „A určitě nechcete, aby vám zatékalo do střechy – voda je pro dřevostavbu druhou největší hrozbou hned po požáru.“ Pokud jste ve všech bodech v pořádku, přečtěte si zbytek zprávy a hledejte následující červené vlajky.
Problémy při inspekci, které vás přijdou draho
Kromě zdravotních problémů hledejte drahé opravy. „Největšími položkami jsou konstrukční, elektrické a mechanické problémy,“ říká Rob Nelson, realitní makléř. „HVAC, pec, hlavní spotřebič nebo ohřívač vody, které nefungují správně, jsou červenou vlajkou, na kterou se vyplatí upozornit prodávajícího.“ Sekunduje mu varování před staršími střechami, a to nejen kvůli obavám z poškození vodou, ale také proto, že jejich výměna může být nákladná. Další nákladnou opravou jsou praskliny v základech, které naznačují poškození konstrukce.
Několik problémů, jejichž oprava může být nákladná: Ve starších domech se poměrně často vyskytují termiti, ale rozsah jejich škod se může lišit. „Pokud je zjištěna přítomnost termitů – buď minulé poškození, nebo aktivní napadení – je na prodávajícím, aby tento problém vyřešil ještě předtím, než bude moci prodej pokračovat,“ říká Tim Manni, odborník na bydlení ze společnosti NerdWallet. Než se vrátíte k prodávajícímu, nezapomeňte se inspektora (nebo odborníka na termity) zeptat na rozsah poškození konstrukce. Dalším problémem, který je třeba prozkoumat, jsou plísně. „Nález plísně není nikdy dobrý, ale vězte, že ji lze vždy odstranit,“ říká Rob, i když náklady mohou být velké. Ukázalo se, že jeden dům, který pomáhal koupit svému příteli, měl „velké problémy s větráním v podkroví“ a inspektor odhalil „obrovské množství plísní“. „Po konzultaci s odborníkem jsme se dozvěděli, že problém byl tak rozsáhlý, že vyžadoval kompletní výměnu střechy, aby se zajistilo, že plíseň nebude znovu růst.“ Ačkoli jde jistě o extrémní příklad, v případě plísní jde často o víc, než se na první pohled zdá – a proto se vyplatí nechat si vypracovat druhý posudek, pokud je to uvedeno ve zprávě.
„Nezapomeňte, že inspektoři nevidí skrz zdi nebo stropy,“ říká Tim, „mohou kontrolovat pouze to, k čemu mají přístup“. Pokud se přesto zajímáte o koupi domu, který byl označen pro přítomnost plísní, termitů nebo dokonce azbestu, říká: „Je dobré přivést odborníky, aby prozkoumali, jak moc jsou tyto problémy v domě rozšířené a kolik by mohla stát jejich náprava.“ A ano, budete to chtít udělat ještě předtím, než přikročíte ke koupi domu; v závislosti na tom, jak moc je sanace nutná, se možná budete muset vrátit a jednat s prodávajícím o ceně a opravách.
Méně zjevné červené vlajky v inspekčních zprávách
Staré domy mohou být nádherné, ale může se v nich vyskytovat řada problémů, které se v inspekční zprávě objeví oklikou. „Mnoho domů s původním potrubím a vodovodními systémy má netěsné prostory, kde potrubí zrezivělo nebo se dům usadil a uvolnil potrubí,“ říká Leslie Wyman, majitel společnosti Epcon Lane z Ohia, která se zabývá kontrolou škůdců. To může způsobit nerovnosti a praskliny, které mohou vést k problémům s termity. Starší stavby jsou také náchylné k plísním a houbám (opět, pokud váš inspektor najde plíseň, budete se chtít zeptat, zda neoslabila konstrukci budovy). „Vyplatí se také dávat pozor na místa, kde půda proti domu řádně neodtéká,“ říká Leslie, „protože poškození základů vodou může být velmi ničivé.“
Mnoho domů z poloviny století je těmito problémy ohroženo ještě více, jednoduše proto, že mají stále neporušené původní vodovodní a elektrické systémy (na rozdíl od mnohem starších domů, které byly v průběhu let pravděpodobně renovovány). Leslie doporučuje, aby inspektor prozkoumal elektroinstalaci v domě, pokud není zcela nová, zejména pokud jsou ve zprávě zaznamenány známky problému s hlodavci. „Škůdci mohou způsobit vážné škody na elektrických systémech, odhalit vodiče, což může vést k požárům, úrazům elektrickým proudem a zkratům,“ říká.“
Nakonec, pokud je váš potenciální dům vybaven komínem, Tim doporučuje nechat zkontrolovat i ten. „Odborníci protahují komín kamerou a hledají poškození nebo nečistoty, které mohou zablokovat kouřovod a potenciálně způsobit požár,“ říká. „Existují také služby, které „prohledávají“ váš pozemek a hledají pod zemí zakopané olejové nádrže. Může to znít obskurně, ale ve starších domech je to častý problém.“ Nakonec to zjistíte – lepší je být v obraze ještě před uzavřením smlouvy.“
Inspekční zpráva může být skličující, zejména pokud budou opravy nákladné, ale dobrou zprávou je, že se vám může podařit tyto náklady s prodávajícím vyjednat. „Spolupracujte se svým realitním makléřem a vyjednejte s prodávajícím částečné pokrytí všech nákladů na opravy,“ radí Leslie, „a také náklady na profesionální služby na hubení škůdců, pokud je zamoření aktuální.“
.