Napsal: Před 2 roky, 11 měsíci
(0 komentářů)
Financování komerčních nemovitostí zahrnuje několik různých druhů úvěrů. Aby si investoři do nemovitostí mohli půjčit peníze, které potřebují na financování svého projektu, musí být investor i jeho projekt posouzeni z hlediska rizik. Čím větší riziko je u dlužníka nebo projektu identifikováno, tím přísnější podmínky věřitelé nabídnou. Právě zde vstupují do hry LTC a LTV. Níže definujeme, co tyto dva pojmy znamenají, jak fungují a jaká je jejich role ve financování CRE.
LTC – co to je a jak to funguje?
LTC je zkratka pro loan-to-cost. LTC je poměr, který se používá při financování komerčních nemovitostí k určení, jaká část developerského projektu bude financována dluhem oproti vlastnímu kapitálu. LTC je definován jako hodnota úvěru vydělená náklady na projekt.
Věřitelé používají LTC jako metriku na vysoké úrovni, aby stanovili základní standard rizika, které jsou ochotni akceptovat u stavebního úvěru na nový projekt. Čím vyšší je poměr úvěru k nákladům, tím větší riziko na sebe věřitel bere, pokud bude mít výstavba problémy. Hodnoty loan to cost jsou dány tržními sazbami a během býčích trhů bývají vyšší.
Úvěr na komerční nemovitosti se obvykle bere s procentem LTC někde od 50 % do 80 %. Pokud například celkové náklady na výstavbu činí 1 000 000 USD, může věřitel nabídnout úvěr ve výši 800 000 USD, což by odpovídalo LTC 80 %.
LTV – co to je a jak to funguje?
LTV je zkratka znamenající „Loan To Value. Je podobná, ale ne stejná jako LTC. LTV je poměr hodnoty úvěru k tržní hodnotě nemovitosti, na rozdíl od nákladů na výstavbu projektu. Jinými slovy, LTV je výše hypotéky vydělená odhadní cenou nemovitosti. Pokud se jedná o LTV, je zpravidla zapojen odhadce.
Je samozřejmě obtížnější předpovědět hodnotu u CRE, která se teprve bude stavět, a proto přichází na řadu pro forma finanční modelování. Nejběžnější scénáře v oblasti výstavby CRE zahrnují poskytnutí úvěru LTC v období výstavby, který bude po dokončení výstavby refinancován úvěrem LTV. Jakmile je k dispozici hotový produkt (nebo alespoň částečně postavené aktivum), je mnohem snazší určit hodnotu aktiva, což činí úvěr LTV životaschopnějším.
LTC, LTV, & Financování CRE
Jak LTC, tak LTV jsou zásadními složkami, pokud jde o financování komerčních nemovitostí. Jsou to nástroje, které věřitelům pomáhají určit míru rizika, kterou jsou ochotni u určitého aktiva akceptovat. Ta následně určuje výši úvěru, který je věřitel ochoten poskytnout. Projekty, které jsou považovány za rizikovější, budou mít nižší poměr LTC nebo LTV podle tržních sazeb.