FOR SAN FRANCISCO AND THE BAY AREA
サンフランシスコの家賃は全米でも最も高い部類に属します。 市内にある2ベッドルームのアパートの平均家賃は約4,400ドルです。 上昇し続ける家賃に賃金が追いつかないため、ベイエリアの多くのテナントは収入の30％以上を家賃に支払い、十分な住居を確保することができません。 サンフランシスコの家主は、個人的な金銭的利益を最大化するために、借主や借主候補を利用することで有名である。 家主は、カリフォルニア州法とサンフランシスコ家賃条例の下に存在する多くの賃借人の権利を賃借人が知らない、あるいは理解しないことを当てにしています。 低所得者、高齢者、障害者、およびマイノリティーのコミュニティーは、高い家賃や不足する手頃な価格の住宅によって不釣り合いに影響を受けることがよくあります。 サンフランシスコの賃借人に存在する権利を理解することは、人々が家から追い出されるのを防ぐのに役立ちます。
ベイエリアの賃借人の主要な問題や不満を分解して説明します
サンフランシスコの賃借人の権利のまとめです
San Francisco Rent Ordinance
数十年前に市は、ますます高くなる賃貸住宅市場での長期賃借人の追い出しに取り組むためにサンフランシスコの家賃安定および仲裁条例を制定しました。 サンフランシスコ家賃条例は、家賃のコントロールと立ち退きのコントロールという2つの保護を提供している。 家主は、毎年一定割合の家賃しか上げることができず、また、法律に列挙された正当な理由の一つによってのみ、借主を立ち退かせることができるのである。
一般的に、1979年以前に建てられた2つ以上のユニットを含む建物には、レントプロテクションと立ち退きプロテクションの両方が適用されます。 2020年1月22日現在、サンフランシスコのほぼすべてのユニットは、建設日やユニット数に関係なく、サンフランシスコ家賃条例に基づき、嫌がらせ防止を含む立ち退き保護の正当な理由を有するようになりました。
サンフランシスコ家賃条例に基づく家賃統制ではなく、立ち退き統制の対象となる場合、建物が築15年以上で、ユニットが法律に基づく他のすべての要件を満たしていれば、州の新しい家賃統制法であるカリフォルニアテナント保護法に基づく家賃上限保護を受けることができる。
SF Rent Board
The San Francisco Rent Boardは家賃条例の規則を執行する機関である。 レントボードは、不法な家賃の値上げやサービスの低下の問題など、レント条例の対象となる問題のみを審理します。 その他、リース契約の違反、セキュリティ・デポジットの返還、ハラスメントなど、テナントの権利が侵害されているという主張は、裁判所が判断しなければならない問題です。 一般的に、テナントは、自分自身でボードにほとんどの請願書を提出することができます。 レントボードは、条例に基づくサンフランシスコの賃借人の権利についてテナントの相談に乗るが、いかなる当事者に対しても弁護士を提供することはなく、法的アドバイスを与えることもない。
許容家賃上昇
家賃条例の対象となるユニットについて、2019年3月1日から2020年2月29日までの年間許容家賃上昇額は2.6％とされている。 テナントの家賃は12ヶ月間に1度しか上げることができません。 この割合は、消費者物価指数（CPI）に基づき、毎年変更されます。 場合によっては、許容される上昇幅を超えて家賃を上げることができます。 家賃を値上げしていない家主は、後日回収するために値上げ分を銀行に預けることができ、1982年までさかのぼって家賃を銀行に預けることができます。 バンクアップは、設備改善費用や運営維持費の増加による値上げのように、理事会の承認を得る必要はありません。
一般的に、空室を借りる際、家主が最初にテナントに請求できる家賃の額に制限はありません。 そして、州法であるCosta-Hawkins Rental Housing Actに基づき、ほとんどの一戸建てやコンドミニアムは、条例の家賃値上げ制限を免除されても、正当な理由による立ち退き規定を免除されないことに、テナントは注意すべきです。
Just Cause Reasons for Eviction
サンフランシスコのほぼすべての住宅は、建物のユニット数や建物の建設年月にかかわらず、サンフランシスコ家賃条例の立ち退きの正当な理由の保護を受けている。 また、以前、建物を条例から免除するための実質的なリハビリの請願書が承認された物件も、立ち退き規制がかかるようになりました。
サンフランシスコ家賃条例で保護されているテナントは、家主に正当な理由がない限り、ユニットからの立ち退きはできない。
サンフランシスコでは、立ち退きには15の正当な理由があり、これには過失による理由と無過失の理由がある。 一般的な正当事由は、テナントが家賃を払わない、リース期間に違反した、迷惑行為をしている、またはユニットの違法使用に関与している、などである。 オーナー・ムーヴィング・イン・エヴィクション（家主またはその親族がそのユニットに引っ越すこと）およびエリス・アクト・エヴィクション（家主がそのユニットをレンタル市場から永久に排除しようとすること）は、一般的な無過失の立ち退き理由です。
Wrongful Eviction
あまりにも多い賃借人の権利侵害で、家主が賃借人に違法に家賃統制されているユニットからの立ち退きを強いる場合、不法な立ち退きが行われます。 これは、永久的または一時的な退去のいずれかになります。 家主がテナントを不当に立ち退かせる方法は様々です。 家主は、レント・コントロールされているユニットの失われた賃貸価値、引っ越し費用および法定移転費用、精神的苦痛に対して責任を負うことがあります。 サンフランシスコの家賃条例では、損害賠償は3倍にもなります。
Owner Move-in
Owner Move-in evictionは、サンフランシスコ家賃条例に記載されている正当な理由の立ち退きの一つであり、サンフランシスコで最も悪用されている正当な理由の立ち退き理由の一つである。 OMI eviction を行うには、家主が従わなければならない厳格な法定要件があり、テナントには移転手当が支払われなければなりません。
Repairs/Habitability
家主は、賃貸住宅が居住可能であることを保証し、州および地域の建築・衛生基準を遵守するために必要なすべての修理を行う必要がある。
Ellis Act
エリス法立ち退きは、サンフランシスコ家賃条例に記載されている正当事由立ち退きの1つである。 エリス法立ち退きとは、家主が建物内の全ユニットを賃貸市場から撤去するため、テナントが立ち退きさせられることである。 エリス法立ち退きには、家主が従わなければならない厳格な法定要件があり、テナントへの移転手当の支払いが義務付けられています。
Illegal Unit
Rent Control jurisdictionsは、これらのユニットが特別な保護に値すると認識しています。 違法なユニットに住むテナントは、自分には何の権利もないと思うかもしれませんが、実は違法なユニットもSFのRent Ordinanceの対象になっています。 大家は許容範囲を超えて家賃を上げることはできず、テナントは家賃条例に基づく正当な理由なく立ち退くことはできません。
Noisy Neighbors
過度の騒音は人の健康や幸福に影響を与える可能性があります。 すべてのカリフォルニアのリースには、「静かな楽しみ」の特約が暗示されています。 家主はテナントが迷惑をかけずに平穏に賃貸住宅を所有できるようにする義務があり、極端な場合には迷惑なテナントを追い出して迷惑行為をなくす措置をとることもあります。
Harassment by landlord
家主は借家人を家から追い出す嫌がらせをすることはできない。 それは、家主の財産かもしれませんが、それはテナントの家です。 家主の嫌がらせを証明するのは難しいですが、最終的に家主に責任を持たせるために、借主が嫌がらせを記録する手順があります
Nuisance Neighbors
人口の多い都市では、近隣の争いはよくあります。 隣の人や建物の別のテナントとの問題を持つこともイライラすることができますが、隣人による煩わしい行動のすべてが迷惑であるわけではありません。 迷惑行為とは何か、どうすればいいのかを考えてみましょう。
Housing Discrimination
住宅差別を禁止する連邦、州、および市の法律があります。 住宅差別は、個人またはグループが、人種、性別、宗教、家族構成、または障害などの法的に保護された特性に基づいて不利に扱われる場合に起こります。 サンフランシスコの法律では、これに性同一性、身長、体重などの特性も加えられています。 差別は、家主のあからさまな偏見に満ちた行動から、賃貸物件のオンライン広告に至るまで、あらゆるところで見受けられる。
Smoking
一般に、リース契約に書かれている限り、家主は賃貸物件とその周辺でのタバコやその他のタバコ製品の喫煙を禁止する権利を持っています。 多くのリースでは、タバコ、電子タバコ、マリファナなど、あらゆる種類の喫煙を禁止しています。 しかし、テナントには医療用マリファナに関する権利がある場合があります。 また、テナントには受動喫煙に関する権利もあります。
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ルームメイト（後発入居者）
リース契約上の最初の入居者の場合、他の最初の入居者が出て行ったからといって、家主は家賃を値上げすることはできない。 しかし、あなたが元のテナントではなく、すでに存在するテナントに入居した場合、家賃の天井保証があるかどうかは、いくつかの重要な事実によって決まります。 例えば、家主はあなたがそのユニットに住んでいることを知っているか、家主はあなたから直接家賃を受け取っているか、1996年1月1日以前に入居したか、家主は6.14通知を適時に出したか、家主は家賃を適時に値上げしたか、などが挙げられます。
Immigration Status
2017年10月、カリフォルニアの家主が移民ステータスに基づいてテナントやテナント候補を差別することを防ぐための移民テナント保護法が成立しました。 移民テナント保護法に違反した家主は、最高2,000ドルの民事罰と、毎月の家賃の6倍から12倍の賠償責任を負う可能性があります。
Wear and Tear
敷金に関するほとんどの紛争は、何が「通常の損耗」を構成するかに帰着します。 テナントが部屋を出るとき、家主はテナントに起因する建物の損傷を修理するために、テナントの敷金から差し引くことができますが、摩耗や損傷を超える損傷に限られます。 借主は、借用開始時に、どのようなものが “通常の損耗 “とみなされるかを理解しておく必要があります。
犯罪防止
家主は、他人の予見可能な犯罪行為からテナントを保護するために、妥当な措置を講じる義務がある。 犯罪行為は、暴行、バッテリー、強盗、殺人、レイプ、薬物乱用、物的損害などの行為を含むことができます。 家主がテナントを保護するために合理的な注意を使用するために失敗したとき、彼らは第三者
Security Deposit
の過失または故意の犯罪行為に対する責任を負うことができるテナントは、建物の前移動と前移動検査を行う必要があります。 家主は「通常の損耗」のためにセキュリティから差し引くことができますが、それらの控除を書面で説明する必要があります。 さらに、借主は、退去後21日以内に敷金を返還してもらう権利があります。 家主が不誠実にテナントの敷金を差し押さえた場合、敷金の額とその2倍まで責任を負う可能性があります。
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