written by: Lucro Staff 2年11ヶ月前
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商業用不動産融資には、いくつかの異なる種類のローンがあります。 不動産投資家がプロジェクトの資金調達に必要なお金を借りられるようにするためには、投資家とそのプロジェクトの両方のリスクを評価する必要があります。 借り手やプロジェクトのリスクが高ければ高いほど、貸し手はより厳しい条件を提示することになります。 そこで登場するのがLTCとLTVです。 以下では、この2つの用語の意味、仕組み、そしてCREファイナンスにおける役割について定義します。
LTCとは何か、どのように機能するか
LTCとはローン・トゥ・コストを意味します。 LTCは、商業用不動産ファイナンスにおいて、開発プロジェクトのうち、デットとエクイティでどれだけの資金を調達するかを決定するために使用される比率である。 LTC は、ローンの価値をプロジェクトのコストで割ったものと定義されます。
貸し手は、新規プロジェクトの建設ローンに受け入れることを望むリスクの基本基準を設定するためのハイレベルなメトリックとして LTC を使用します。 LTCが高ければ高いほど、開発が難航した場合に貸し手が負うリスクは大きくなります。
商業用不動産ローンは、通常、LTC の割合が 50% から 80% の範囲で設定されます。
LTV – What is it and how does it work?
LTV は「Loan To Value」の頭文字をとったもので、「ローン・トゥ・バリュー」のことです。 LTCと似ていますが、同じではありません。 LTVは、プロジェクトの建設コストとは対照的に、不動産の市場価値に対するローンの価値の割合です。 つまり、LTVは、住宅ローン額を物件の評価額で割ったものである。
まだ建設されていない CRE の価値を予測することは明らかに困難であり、そこでプロフォーマ・ファイナンシャル・モデリングの出番となるわけですが、LTV が関係している場合、一般的に鑑定士が関与します。 CRE 開発における最も一般的なシナリオは、建設期間中に LTC ローンを組成し、建設が完了した時点で LTV ローンに借り換えるというものです。
LTC, LTV, & CRE ファイナンス
LTC と LTV はいずれも、商業用不動産融資において重要な要素です。 これらは、貸し手が特定の資産に対して受け入れることのできるリスク レベルを決定するためのツールです。 これにより、貸し手が提供する融資の規模が決定される。 リスクが高いと判断されたプロジェクトは、市場金利によって決定されるLTCまたはLTV比率が低くなる。