May 01, 2018
Ground Lease Fundamentals
商業開発者が土地区画をリースしてリース物件にその改良物件を建設するという方式で、商業不動産の開発手段として長く利用されてきたグランド・リースは、現在も続いています。 公有地の長期グランドリースは、政府機関や準政府機関にとって、貴重な資産の所有権を維持しながら営業収入を得るための主要な手段にもなっている
開発者と不動産所有者は、さまざまな理由からこの構造を選択している。 開発業者の観点からすると、グランドリースは、開発業者が現金をほとんど先行投資することなく、土地を占有し使用する権利を得ることを可能にする。 不動産所有者の観点からは、改良工事に必要な時間と資本を投資することなく、土地から収入源を生み出し、将来の使用のために土地の所有権を維持することができます。
あらゆる種類の不動産取引に対する現在の資金の利用可能性は限られています。
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しかし、不動産経済が正常化するにつれ、不動産開発業者にとってリースホールドモーゲージ融資が再び有効な融資手法になるかも知れません。 そのことを念頭に置いて、グランドリースの長所と短所を検討している不動産開発業者や所有者は、グランドリース構造の下で商業用不動産の開発が成功するかどうかは、グランドリースがグランドリースリスクの引き受けに関して貸し手の期待を満たすかどうかに大きく依存することを認識しなければなりません。 このようなリスクを借り手に転嫁するのではなく、貸し手は借地権に対する先取特権のみに頼らざるを得ないのである。 そのため、グランドリースプロジェクトの成功は、開発者がフィーオーナーから貸し手に有利な譲歩を確保できるかどうかにかかっているといえるでしょう。 多くの場合、彼らは、地上の賃借人と貸し手の保護とよく統合された彼ら自身の作成したフォームに基づいて交渉に臨みます。 彼らのグランドリースには、一般的によく使われる一定の特徴があります。 既存のグランドリースの対象である不動産の購入者、特に全国または地域のフランチャイズ店が入居するコンビニエンス・フードやショッピングセンターのリースの購入者は、グランドリースにおそらくこれらの特徴が含まれると予想し、それらが存在するかどうかを判断するために所有権を慎重に検討する必要があります。 はじめに – グランド・リースを区別するものとその理由
「グランド・リース」は通常の不動産リースと何が違うのだろうか。 通常の賃貸借と同様、グラウンド・リースでは、借主または被貸主は家主または貸主に賃料を支払い、その対価として、賃料の対象期間中、不動産を所有し使用する権利を取得します。 通常の賃貸契約と同様に、グランドリースも一般に、家賃は定期的に支払われる。
しかし、リース業界が商業リースを「ネット」「グロス」「フルサービス」などのカテゴリーに分類しているのと同様に、地上の賃借人は、賃料の支払いがない場合、地上の賃借人を立ち退かせる権限を有する。
第一に、グランドリースは一般に、未改良の土地か、家主が現状を維持するつもりのない改良のある土地、つまり完全な「解体」または現存の改良が本質的に新しいものになるような大幅な改築を伴うものです。 グランド・リース期間中、賃借人は通常、改良物を所有し、減価償却を行う。
第三に、そしておそらく最も重要なことは、グランドリースは通常、かなり長い期間を持つということです。
個々の詳細から話を戻すと、グランドリースを特徴づける包括的な側面は、多くの点で不動産所有者と同様の立場にグランドレッシーを置く構造である。 意味のある」とは、改良から十分な収入を得、その費用を支払い、慎重な収入と費用の予測に基づく商業的に合理的なリターンを実現するのに十分な期間である。 これはどのように決定されるのでしょうか。 歴史的に、多くのグランドリースの契約期間は99年でした。 この理由については、いくつかの異なる説明があります。 一般に、これは英国の慣習法から受け継いだ伝統であり、多くの州の法律に組み込まれるようになったようだ。
これらの長期のグラウンド・リースには多くの問題点があり、そのうちのいくつかを以下に説明する。 むしろ、現代のグラウンド・リースの期間は、その土地に開発される施設のコストとその使用目的に応じて決定される。 このプロセスには2つの推進力がある。 第一に、上述のように、地上の賃借人は、改良のコストを償却し、合理的な収益を得ることができなければならない。 第二に、地上の賃借人が融資を受けている場合、貸し手は、融資を完全に償却するのに十分な期間とし、貸し手が地上のリースを差し押さえて売却する必要がある場合には、さらに期間を延長することを希望する。 一般に、グラウンド・リースを担保とする貸し手は、グラウンド・リースの期間が融資の満期から5年またはおそらく10年延長されることを要求します。
大型のグラウンド・リースは、当初40年の期間を持ち、オプションにより、グラウンド・レッシーがそれを大幅に延長することができる場合が多くあります。
マクドナルド、エル・ポロ・ロコなどのファーストフードのグランドリースは、初期期間が20年に近いかもしれない。 リース期間。 このリースの期間（「リース期間」、「期間」、および/または「当初期間」）は、第＿＿条で定義するように発効日に始まり、以下の第＿＿条で定義するように賃料開始日から40年後の月の末日に終了する期間継続するものとする。 また、「期間」および「リース期間」という用語は、文脈上必要であれば、以下の第 2.5 項で定義される延長期間も含むものとする。
B. 賃貸人と賃借人の権利と責任
グランドリースには、賃借人による賃料の支払いや賃貸人による所有権の譲渡など、通常のリースに共通する一連の責任が含まれる。
不動産上の改良物は、借地期間中は借地人に帰属し、その管理下に置かれるが、借地期間満了後は、借地人に帰属するか、借地条件によって撤去することが要求されることになる。
一般に、地上の賃借人は、その改良を開発するために該当する政府当局に申請して許可およびその他の承認を得ることを含め、不動産に関するすべてのデュー・デリジェンスに単独で責任を負う。 地上の賃貸人は使用料を所有しているので、ほとんどのグラウンド・リースは、地上の賃貸人がこのプロセスで地上の賃借人に協力することを要求している。 以下は典型的な協力条項です：
テナントが計画している小売改善の建設および運営に関する政府要件を満たすことを支援するために、土地所有者は、当用地の所有者が必要または要求する申請、変更または要求を実行および提出し、当用地を管轄する政府当局への申請、提出または要求を完了するために必要または有用で、土地所有者が知っているか、所有しているあらゆる情報を提供しなければならないものとする。 家主は、テナントに代わって明確な情報および書類を取得するために協力する。
C. 財務能力
改修工事を賃借人が資金調達するという事実は、グランドリース特有の一連の特徴を必要とする。 不動産所有者に融資する貸し手は、不動産そのものを担保に取ります。 差し押さえの場合、貸し手はその不動産を売却することができる。
通常のリースでは、債務不履行による解約は通常と見なされるが、貸し手がいる場合、貸し手の担保が解約される可能性があると、受け入れがたいリスクが生じ、取引は融資不可能となる。 従って、何があろうと、ファイナンス可能な地上権には、貸し手が債務不履行を防止または治癒する立場にあり、第三者に売却するために借地権の価値を維持するよう設計された保護条項が含まれていなければならない。 基本的な考え方は、不注意や間違いによって借地権を失うことは基本的に不可能でなければならないということであり、すべての債務不履行の事例において、貸主は通知と治癒の機会を得なければならないということである。
賃貸借が終了した場合、たとえば地上の賃貸人が破産して拒絶された場合、抵当権者は後継の所有者と自動的に新しい賃貸契約を結ぶ権利を望むだろうが、これは優先権の観点から問題である。 一般的には、365条(h)は、債務者が不動産の未経過リース料を拒絶した場合に、債務者の賃借人がリース終了とリース権の継続のいずれかを選択できるようにしているので、これは心配する必要はないでしょう。 この権利は、融資文書において、地上の賃借人から地上の賃借人の貸し手に譲渡されるべきものである。
地上の賃借人が破産を申請し、リースを拒絶した場合、貸主への譲渡が危うくなる可能性がある。 この場合、地上権設定契約における停止解除の文言は別として、賃貸人との間で、リースを有効に維持する、あるいは賃貸人が事実上再契約する（ただし、優先権の問題が生じる）ことが最善であることが多い。
これに関する情報源のひとつはファニーメイのフォーム4326（地上権設定契約要件）である。 www.fanniemae.com
これはビジネス上の問題というより引受上の問題であるが、地上の賃借人が基礎となる手数料の価値に基づいて地上のリース問題を借り換える能力に制限があってはならない。
その他のそのような規定には以下が含まれる：
1. Ground Lease Lender
Currently there is no ALTA form specific to leasehold, but the current ALTA owner’s policy can be used, with endorsement (13-06 = owner’s lease endorsement) (13.01-06 = lender’s lease endorsement).www.alta.org (products/policies/endorsements).The title insurance for ground lease Lender
現在、借地権に固有の ALTA フォームは存在しないものの、裏書（エンドレス）付きの現行の ALTA 所有者用保険を使用できます。
2 使用条項
ファイナンス可能なグラウンド・リースは、元のグラウンド・レッサーの事業が存続不可能と判明した場合でも、貸主が借地権の売却により価値を実現できるよう、十分に広い使用条項が必要である。 債務不履行の場合、貸し手は借地権を売却して残債を返済する資金を得たいと考える。 使用範囲を限定すると、潜在的な買い手が限定されることになります。
貸主は、「あらゆる合法的な目的」に不動産を使用する権限を付与するような、極めて広範な使用条項を希望する。 最低でも、土地の大きさ、場所、性質から合理的に予想されるほとんどの（すべてではないにしても）用途を可能にするほど、使用条項は広範であるべきだ。 賃貸人が同意権を有する場合、それは高度に制限され、適用範囲が狭いものでなければならない（言い換えれば、賃貸人は狭いカテゴリーのものに対してのみ同意を留保できるべきである）。
特定の使用について懸念する地上の賃貸人は、賃貸契約覚書の中に禁止使用のリストを含めるべきである。 以下は、小売業のグランドリースに関連してよく見られるタイプのリストの例である。
成人向け書店、またはポルノやわいせつなものを販売、貸与、展示するその他の施設（以下を含むがこれに限定されない）。
ポルノまたはわいせつな資料（性的な雑誌、書籍、映画、ビデオ、写真、いわゆる（性的）玩具を含むがこれに限定されない）を販売、または成人向けの娯楽や活動（性的テーマ、ヌードまたはみだらな行為を伴う、展示または描写された各種展示または活動を含むがこれに限定されない）、
チェックキャッシングまたは「給与ローン」施設、マッサージパーラー。
移動式住居またはトレーラー・コート、労働キャンプ、ジャンクヤードまたはストックヤード、
スクラップ施設、埋め立て地、ゴミ捨て場、ゴミ移動ステーション、またはゴミの投棄、焼却、削減のためのその他の施設、
組み立て、製造、工業、蒸留、精製、めっき、溶融施設、
違法薬物の道具を販売する施設、。
3. 傷害および徴発に関する規定
a. 災害
所有権により担保される融資と同様、貸し手は借り手の保険金に対する直接的なコントロールを維持する。 これは、地主の定型文と矛盾する場合があります。定型文では、地主がテナントの保険にある程度関与するか、少なくとも、テナントのCGL保険の追加被保険者として地主を指名することが多く盛り込まれています。 貸主は、借地契約において、貸主に損害の調整および災害による和解に参加する権利を明示的に付与することを要求することが予想される。
また、貸主は、地上の賃貸人および賃借人が、貸主の同意がある場合を除き、災害時に地上の賃貸を終了させる権利を有しないことを地上の賃貸契約に定めることを要求することもある
b. 競売
貸主は、競売手続に参加する権利も要求する可能性が高い。 カジュアルティ収益と同様、グランドリースは、(a)貸し手はローン残高の範囲内で非難賞を受け取り、(b)貸し手がローン返済のために十分な収益を受け取った後にのみグランドリースを終了させることができると規定する必要がある。
非難賞がローン返済に十分でない場合、リースはローンが全額返済されるまで継続すべきである。 フィー抵当
融資可能なグランドリースは、しばしば地主にフィーを担保とした抵当権を設定したり、グランドリースをフィー担保融資に従属させることを禁止することができる。
地代借主および貸主は、地代リース前に手数料抵当権が存在しないことを保証するために、権原保険契約の取得や地代リースの覚書の記録など、一定の手順を踏むことを検討する必要があります。 この契約では、賃借人は、賃借人の転借人からの収入に対して第一順位の権益を有するものとする。 当然ながら、貸主は、これらの転借人から標準的な譲渡およびSNDAを要求する。 借地権に抵当権を設定する権利
融資可能であるためには、借地人が地上の賃貸人の同意を得ることなく借地権を抵当に入れる権利、および貸し手が借地権を担保として抵当権の下でその権利を行使する権利、すなわち差押、差押代替証書またはその他による借地権者の不動産に対する借地権取得を含めるべきである。
地代貸主は、地代抵当権を保有できる企業の種類に何らかの制限を設けることを検討することができる。 これは、テナントの裏技で、そうでなければ通常のリース債務不履行を回避する目的で、関連会社や独立企業とは言えない「貸し手」を連れてくるようなことがあってはならない。 この権利を機関投資家に限定することを検討する。 また、参加またはシンジケーションを、オリジネーターであるレンダーがローンに対する支配力を保持している場合に限定することを検討する。
6 債務不履行と治癒権
地面リースはリースである。 ある時点で家主は債務不履行を宣言し、その州の立ち退き手続きを使って不動産の占有を回復する権利を持つことになる。 しかし、グラウンド・リースの一つのユビキタスな特徴は、グラウンド・レッシーが債務不履行に陥った場合、貸主にグラウンド・リースを完全に有効なまま維持する能力を与えるメカニズムである。 借地契約は、通常、借地人および貸主に同時に債務不履行の通知を行うことを要求し、貸主に同時に通知されないと借地人への通知が有効とみなされないことを明示的に規定する必要がある。
また、一部の貸主は、地上の賃借人が根本的な債務不履行を治癒しなかった後に、2度目の通知を要求するが、貸主は、「リンゴを2回食べる」べきではないとして、このコンセプトに正当に反対する。
7 新しいリース
地上の賃貸借のすべての終了権を排除できないことは、貸主にとっては問題である。 グランド・リースが有効期限前に終了した場合の追加的な保護として、融資可能なグランド・リースは、グランド賃貸人が元のグランド・リースと同じ条件で貸し手と新しいグランド・リースを締結することを要求する条項を含むこともでき、元のグランド・リースの残りの期間にわたって有効となる。 不完全な解決策ではあるが、貸し手の担保価値を実現する能力をある程度維持することができる
8. 更新／延長オプション
望ましい構造は、リース期間が融資の満期まで存続することですが、グラウンドリース融資の満期前にグラウンドリースが満了する場合、貸し手は、地主からの通知による行使要件の発動、またはテナントからの不行使通知がない自動行使などのあるレベルの地主保護と組み合わせた更新／延長オプションの存在を要求するかもしれません
これは潜在的な落し穴です。 多くの場合、貸主は、地上の賃貸人がリースを終了させる前に地上の賃貸人からの通知を必要とする文言に依拠することになる。 しかし、多くの州の法律では、オプションは、地上の賃借人によって正規にかつ適切に実行されない限り、そして実行されるまで、既得の不動産権ではない。 このような法域において、地上の賃借人がオプションを行使しない場合、リースはその条件によって失効する。
このような理由から、地代貸主は、リースが失効する前に地主から借主および貸主への通知を要求するなど、オプションの偶発的損失を防止する構造を主張することになる。 基本的な考え方は、不注意や間違いによって借地権を失うことは不可能でなければならないということである
9. 合併禁止条項
借地人が不動産の所有権を取得した場合、借地権と所有権が合併した（小さい方の不動産（借地権）が大きい方の不動産（所有権）に吸収された）ことになり、結果として借地権は消滅すると論じることができる。 借地権者が所有権を取得するオプションを与えている場合、借地権者は、借地権に対する担保権を保全するために、借地権と所有権の合併を禁止する条項を含む借地権を要求することが多い
10. 地代の変更
ほとんどのグラウンド・リースの期間が長いため、地代が期間を通じてリース物件の公正市場賃貸価格の近似値であることを保証するために、地代貸主はしばしばグラウンド・リースにおける地代調整条項を要求する。
確実性を求める貸し手は、このような条項を綿密に調べ、その結果、潜在的な賃料の上昇が定量的でなく、周期的であればあるほど、ローンの引き受けはより厳しくなる。 賃料の上昇率に上限があり、5年間に限定されている場合、貸し手は、賃料エスカレーターを含むグランドリースへの融資をより積極的に行う可能性がある。 景気後退から賃借人を保護しない「ラチェット」増額は、総賃料に占める割合が低く、年数が長ければ、貸し手にとってより好ましいものになるかもしれない
11. 禁反言証明書／SNDA
借地権付き融資を期待する地上の賃借人は、少なくとも、地上の賃貸人が借地権抵当権者に禁反言証明書を随時提供することを要求する条項を入手するとよいであろう。
地上の賃貸人から通常の保証を得ることに加え（地上権は完全に有効であり、いずれの当事者も不履行ではない、など）、貸し手は禁反言証明書を使用して、地上権にない抵当権者保護規定への地上の賃貸人の同意を得ようとすることが可能です。 例えば、地上の賃貸人は、禁反言証明書において、地上の賃貸借のいかなる規定にもかかわらず、地上の賃貸人の書面による同意は、貸主が借地権付融資文書の下でその権利を行使すること、または差し押さえによって借地権の所有権を得ることを認めるために必要ではない、と貸主に表明し保証することが可能である。 禁反言に加えて、地上の賃借人の貸主は、適切な状況において、地上の賃借人、地上の賃貸人、および手数料抵当権者の間の SNDA を考慮すべきである。
私の実務では、地上の賃貸人の SNDA/禁反言プロセスを使用して、融資が残っている間のみ適用されるよう地上のリースを修正したことがある。