水害、たとえば地下室の浸水、擁壁の崩壊、庭の水浸しなどが起こると、しばしば隣人間の確執が生まれます。 しかし、法的な問題は、裏庭の混乱と同じくらい泥沼化する可能性があります。
Surface Water Runoff and Flooding
原則として、隣人は土地の自然条件によって生じた損害について責任を負うことはありません。 隣人の土地から流れ出る雨によって、毎年特定の量の水があなたの裏庭に降り注ぐような土地であれば、それは法律上、隣人のせいではありません。 しかし、隣人が自分の敷地を造成して、あなたの庭に流れ込む水の量が毎年2倍になったとしたらどうでしょう？ 隣人は、その変化はやはり自然に降る雨のせいであって、彼の造園が原因ではないと言うでしょう。 しかし、あなたはおそらく、隣人の行動を考慮した方がよいでしょう。 このような状況では、責任に関する3つの異なるルールが適用されることが判明しています
合理性のルール。 大多数の州では、ある隣人が土地を改変して別の土地に損害を与えた場合、その改変が “不合理” であれば、隣人は損害に対して責任を負う。 自分が被った損害について隣人を訴える場合、裁判官は、隣人が何か不合理なことをして自然条件を変え、自分の損害を引き起こしたという証拠を欲しがるだろう。 地主の下位者は要注意。 かつて多くの裁判所は、過剰な雨水を「共通の敵」として扱い、無作為に財産に損害を与えていた。 この理論の下では、土地を流れる水から自分の財産を守るための対策を講じることが期待された。
下位の土地所有者にとって幸いなことに、モンタナ州、ニューヨーク州、コロンビア特別区など、今でも「共通の敵」ルールを採用している少数の州では、このルールが修正されました。 これらの州は、その作業が異常または並外れたものでない場合、および所有者が隣接する土地に損害を与えないよう妥当な注意を払う場合に限り、土地所有者が浮遊地表水を迂回することを許可している。 上層部の土地所有者は要注意 多くの州では、理論上、一般の敵のルールと反対のルールが採用されている。 民法上の規則は、ある者が地表水の自然の流れを何らかの形で変えて、他の財産の使用と享受に害を及ぼした場合、その者はその害に対して責任を負うとするものである。 下位の土地所有者に自衛を求めるコモンエナジールとは異なり、民法上の規則は、流出パターンに有害な変化があった場合、上位の土地所有者に責任を負わせる。
しかし、コモンエナジール同様、州はもはやこの規則を最も厳しい形で適用してはいない。 州は修正と例外を開発し、現在ではしばしば、上位の土地所有者に請求書を突きつける前に、両当事者の行動を判断している。 例えばカリフォルニア州では、両者が合理的に行動することを期待し、これには下層地主が保護措置を講じる義務が含まれる。
Water Damage Caused by Carelessness
隣人が自分の所有地の水を不当にまたは不注意に扱って、あなたの所有地に水害を生じさせた場合、あなたの損失の補償を求めて訴え、また隣人にその行為を止めるよう裁判所に命令してもらうことが可能である。
この種の水害の一般的な原因は、庭のホースやスプリンクラーを長く流しっぱなしにしたり、水道管の詰まり、老朽化、漏水、亀裂、凍結などです。 たとえ水道管が摩耗したり、寒さで凍結したりしても、所有者は水道管に責任を負い、損害を与える可能性があります。 隣地からの根を含む木の根も、パイプを損傷することがあります。 所有者がパイプの破損による損害に責任があるように、木の所有者は、木の枝や根によって他人の所有物に損害を与えた場合に責任がある場合があります。 (詳しくは、「木をめぐる隣人紛争」をご覧ください。)
What the Neighbor at Fault Must Pay For
If the neighbor is legally responsible for water damage you suffer, you may be entitled to any or all of the following.隣人があなたが被った水害について法的責任を負う場合、あなたは以下のいずれかまたはすべてを受けることができます。
- 修理や交換の費用の補償
- モーテルに滞在しなければならないような費用の補償
- 医療費の払い戻し
- 精神的苦痛に対する補償、もしあなたが基礎となる身体的傷害を受けた場合
- 懲罰的賠償、隣人が悪意に満ちて行動した場合。
裁判官はまた、問題を修正することが簡単で安価である場合、問題を修正するよう頻繁に命令します。 雨どいを取り替えたり、ゴミを取り除いたり、排水溝を掃除したりしても、所有者にほとんど負担はかからない。 また、擁壁の撤去、土地の再整備、暗渠のやり直しなどを命じられる可能性も低い。
Homeowners’ Insurance
Insurance in water damage cases is tricky. もし水が内部から入ってきた場合、例えば隣のタウンハウスのパイプから入ってきた場合、通常のホームオーナーズ保険が適用されるはずです。 代理店に連絡すれば、保険会社が損害額を支払い、その原因を作った人に返済を求めることができます。
しかし、損害が外部からの増水による場合は、たとえ隣人の行動が問題を起こしたとしても、洪水保険が必要な場合があります。 問題が少なくとも部分的には隣人によって引き起こされた場合、あなたの隣人の会社はあなたに直接支払う可能性があります。 また、隣人の保険会社は、隣人に問題を修正するように言うかもしれない–さもなければ、保険契約はキャンセルされるかもしれない。