よく聞く質問に、”1031交換とは何か “というものがあります。 ご存知のように、1031交換は、商業用不動産物件に対するキャピタルゲインの課税を繰り延べる方法を提供する優れた投資戦略です。 詳しくはこちらをご覧ください。
通常、この戦略は、賃貸用または投資用不動産の売却に使用されます。
しかし、意図的に構成すれば、1031 交換は個人用不動産に対しても行うことができ、経験豊富な投資家が個人の住居に対して合法的にキャピタル ゲイン税を延期するために使用できる方法の 1 つを挙げることができます。
個人用住宅で 1031 交換を行う方法を説明します。
Why 1031 Exchange on a Primary Residence Can’t usually be performed
通常の 1031 交換では、不動産の売却時にキャピタルゲイン税を延期することができるので、投資家にとっては非常に大きな節税になります。 また、レバレッジを利用して、より大きな、あるいはより性能の良い物件にアップグレードすることも容易になります。 これは、異なるタイプの不動産でポートフォリオを多様化するため、あるいは単に管理が容易な投資物件を選択するための優れた投資戦略です。
通常、IRSは、一戸建て住宅の1031交換を、商業施設ではないため除外しています。 しかし、内国歳入庁の第121条は、個人の住居の1031交換が可能ないくつかの状況を示しています。
The Special Exclusion Granted By Section 121
第121条は、投資家が少なくとも5年間その物件を所有し、そのうちの2年間住んでいた場合に1031交換を通して個人の住居がキャピタルゲイン税から免除できることを述べています。 これはかなり専門的な概念なので、以下に例を示します。
元プライマリーレジデンスの売却で非課税となるのは、$250/$500kの利得となります。 この数字を超える利益は課税対象となり、1031 forを行うことになります。 例 私はアパートメントコンプレックスに5ユニット所有しており、所有していた5年間のうち2年間は1ユニットに住んでいました。 この物件に$1M（各ユニット$200k）を支払い、最終的に5年後に$2M（各ユニット$400k）で売却しました。 1114>
How To Combine Section 121 With A 1031 Exchange
Primary residenceで1031 Exchangeを行うには、少し戦略と時間が必要です。 例えば、あなたのプライマリーレジデンスは、売却を決定する前に、約2年間賃貸物件として使用されていなければなりません。 また、交換の対象となるには、その物件に住んでいないことを示し、その物件をビジネス目的で使用していたことを証明しなければなりません。
強調すべき重要なポイントは、その物件を市場価格で貸し出していたことをIRSに示すことができ、他の場所に住んでいたことを積極的に証明しなければならないということです。
複数の住宅を所有している場合に使用できる素晴らしいトリックは、ある期間、ある住宅で生活してから、最初のものを貸し出す形で次の住宅に移るというものです。 IRSは一度に一つの住居しか所有することを認めていないので、住居が変わったことを証明できれば、このようなことが可能です。 1114>
You Can Also Convert A Rental Property To A Primary Residence – Using A 1031 Exchange
個人の住宅で1031交換を行うもう一つの方法は、先に説明した状況の逆を行う方法です。 これを実現するには、12ヶ月のうち14日以上その物件に住んでいないこと、そして少なくとも24ヶ月間その物件を貸し出していることを証明する必要があります。
これは適格使用と呼ばれ、多くの投資家にとって、所有者が一年の大半をプライマリーレジデンスに住みながら貸し出しているセカンダリーの「別荘」に当てはまることが多いようです。 また、AirBnBのレンタルとして使用されている物件にも適用されます。
その物件が市場価格で貸し出されていたことをIRSに証明する必要があります。 これは、物件の広告を出し、同様の物件の相場がどうであったかの証拠を保持することを意味します。
To Wrap it Up
Performing 1031 exchange on the primary residence converted to a rental or vice versa is a great investment strategy, but is also complicated endeavor. このため、事前にプロのアドバイザーとチームを組み、1031交換を成功させる計画を立てることを強くお勧めします。