Walk Score è un metodo per calcolare una valutazione (da zero a 100) per un dato indirizzo, basato sulla distanza a piedi da quell’indirizzo a una serie di servizi chiave che una persona tipica ha bisogno in un giorno medio. Walk Score è stato originariamente concepito per aiutare le persone a trovare appartamenti in affitto, in quelli che i fondatori della metrica consideravano quartieri “camminabili”. Ma piuttosto che applicare l’etichetta walkable a piacimento, hanno creato un metodo per misurare ogni indirizzo, permettendo agli utenti di confrontare la “walkability” di un indirizzo con un altro.
Questo confronto di appartamenti (e ora altre residenze) continua ad essere disponibile sul sito web di Walk Score, ma i benefici della misura sono cresciuti significativamente da quando è stato creato nel 2007. Attraverso Walk Score Professional, l’organizzazione fornisce i dati, così come il codice digitale sotto forma di widget e badge, che permettono agli utenti di visualizzare i Walk Score sui loro siti web, integrandoli con annunci immobiliari o altri set di dati. Oggi più di 30.000 siti web presentano i dati di Walk Score.
Inoltre, la misura viene applicata a tutti gli indirizzi e tipi di proprietà negli Stati Uniti e in Canada e Walk Score si è espanso oltre i punteggi dei singoli indirizzi per classificare i quartieri, così come le intere città. Il sempre crescente corpo di dati compilato da Walk Score viene usato dai ricercatori in una serie di campi, come la valutazione immobiliare, l’analisi attuariale delle assicurazioni e l’assistenza sanitaria.
Ma come, esattamente, viene calcolato il Walk Score?
Insights from a Walk Score Veteran
LoopNet ha parlato con Aleisha Jacobson che è responsabile delle operazioni commerciali di Walk Score con sede a Seattle, dove gestisce partnership e contratti e lavora con i ricercatori che usano i dati Walk Score. Jacobson è un pilastro di Walk Score. Ha iniziato nel 2007 come assistente del co-fondatore Mike Mathieu al Front Seat, l’incubatore tecnologico dove Walk Score è stato concepito e coltivato. Mentre l’azienda cresceva, ha lavorato su molti aspetti, dal servizio clienti alla finanza, ed è rimasta con Walk Score dopo che è stata acquistata da Redfin nel 2014.
Jacobson ha parlato con LoopNet dei servizi, dei set di dati e del controllo che entrano nel calcolo di Walk Score. Quando le è stato chiesto come spiegherebbe il Walk Score ad un non addetto ai lavori, ha iniziato facendo una distinzione informativa. Ha detto, “alcune persone pensano alla camminabilità e pensano a camminare lungo una strada alberata, al tempo piacevole e a fare una passeggiata con la famiglia”. Ma questo non è ciò che è il Walk Score. “Il Walk Score è una misura di quanto sia facile vivere in una località se non si possiede un’auto.”
Il calcolo del Walk Score
L’algoritmo del Walk Score è stato modificato nel corso degli anni e, come previsto, i dettagli sono riservati. Tuttavia, il calcolo complessivo comporta la misurazione della distanza a piedi da un particolare indirizzo ai servizi vicini in sette categorie generali: alimentari, mangiare e bere, shopping, commissioni, parchi, scuole, cultura e intrattenimento. Le destinazioni entro un quarto di miglio a piedi contribuiscono al massimo al punteggio per quell’indirizzo, con meno punti assegnati per i servizi fino a 1,5 miglia di distanza. L’azienda o la struttura più vicina in ogni categoria contribuisce più della seconda o terza più vicina, e così via. Jacobson ha detto che le categorie sono ponderate, ma non ha potuto fornire i dettagli della ponderazione. Ha condiviso che le categorie che coprono le drogherie, il mangiare e il bere, lo shopping e le commissioni hanno l’impatto maggiore sui punteggi.
Altri fattori che contribuiscono al punteggio includono la densità della popolazione e, cosa interessante, gli incroci. Il punteggio aumenta all’aumentare della densità di popolazione di un’area. Questa misura è stata adottata perché, per esempio, quartieri densi con numerose persone possono compensare la presenza di un grande specchio d’acqua che non è percorribile a piedi e potrebbe diluire il punteggio per l’area intorno a un indirizzo. Inoltre, più intersezioni lungo un percorso aumentano il punteggio perché significa che c’è una rete di marciapiedi e brevi isolati, offrendo molti, piuttosto che solo uno o due, percorsi a piedi che si possono prendere da un dato indirizzo ai servizi ricercati.
Il risultato è normalizzato per adattarsi a una scala da 0 a 100; 0 è il punteggio più basso, il che significa che la zona è dipendente dall’auto e tutte le commissioni richiedono un’auto. Il punteggio più alto è 100, che indica che un’auto non è necessaria per vivere nella zona perché le commissioni quotidiane possono essere effettuate a piedi.
Attività incluse nel calcolo
Jacobson ha notato che il Walk Score misura la distanza a piedi da una posizione a servizi in sette categorie.
Pranzo e bevande. “Guardiamo la distanza da mangiare e bere, quindi ristoranti, bar, caffè, caffetterie, questo genere di cose. Anche la distanza dai negozi di alimentari è misurata, ma Jacobson ha chiarito che “quello che stiamo davvero cercando di catturare è la possibilità di ottenere gli ingredienti per un pasto relativamente sano, quindi prodotti freschi, latte, uova, pane, questo genere di cose”. Ha detto che un minimarket dove si può prendere una lattina di chili e un hot dog non soddisfa questo criterio, quindi ha davvero bisogno di essere “un posto dove si può fare shopping per soddisfare le esigenze di un pasto quotidiano in modo relativamente sano.”
Retail. Questo include i rivenditori che vendono abbigliamento, libri, regali o stabilimenti che generalmente rientrano nelle categorie di regali, novità, abbigliamento e accessori.
Erredità. Questo include luoghi come banche, tintorie, farmacie e altre attività legate alla salute e ai servizi.
Scuole. Le scuole elementari e superiori sono incluse in questa categoria, ma non necessariamente i college e le università o le scuole speciali che offrono lezioni di karate o musica.
Parchi. Qui sono inclusi spazi verdi, parchi tascabili, parchi centrali, sentieri e aree di accesso ai sentieri.
Cultura e intrattenimento. Cinema, teatri dal vivo, musei, gallerie, sale da concerto, ecc. sono contati.
Raccolta dei dati di Walk Score
I dati che infondono Walk Score sono raccolti principalmente da fonti di dati (alcune delle quali sono menzionate in questo articolo), ma è incorporato anche il feedback degli utenti. “La maggior parte dei nostri dati sulle amenità proviene da una società chiamata Factual, che recentemente è stata acquistata da Foursquare”, ha detto Jacobson. Factual fornisce dati sulla posizione di ristoranti, negozi di alimentari e vari altri venditori. Walk Score lavora anche con Great Schools.org per accertare la posizione delle scuole K-12 e usa i dati del Census Bureau degli Stati Uniti per raccogliere le metriche della popolazione. Openstreetmap.org fornisce informazioni sulle reti stradali, percorsi pedonali, piste ciclabili e altre infrastrutture per la mobilità.
Anche gli utenti contribuiscono. Jacobson ha detto: “Se vai sul nostro sito e cerchi la tua casa e vedi che manca un ristorante in fondo alla strada, puoi aggiungerlo e lo includeremo quando aggiorneremo il punteggio per la tua casa la prossima volta”. Al contrario, se un utente vede “un negozio di alimentari elencato come un negozio di alimentari, è possibile spostarlo nella categoria shopping, che è dove mettiamo i negozi di alimentari; o se è chiuso, è possibile rimuoverlo e prenderemo anche questa informazione”. Ha detto che hanno un bel po’ di utenti che contribuiscono alle informazioni, notando che “tendono ad essere attivi in una particolare posizione e andranno a fare in modo che tutto all’interno della loro area sia il più accurato possibile.”
Gli aggiornamenti per i singoli indirizzi vengono fatti all’incirca ogni sei mesi su base rotativa; i punteggi del quartiere, della città e del tratto di censimento vengono valutati circa una volta all’anno.
Brevi isolati e molte intersezioni
L’amicizia con i pedoni spesso evoca l’immagine di un marciapiede; ma solo perché esiste un marciapiede non significa che una zona sia amica dei pedoni. L’algoritmo Walk Score è informato non solo dall’esistenza di marciapiedi, ma anche dalla loro accessibilità. Walk Score quantifica il grado in cui certe aree sono amiche dei pedoni “guardando la lunghezza media degli isolati e la densità delle intersezioni”, ha detto Jacobson. “Ha aggiunto che i marciapiedi non sono necessariamente un buon indicatore della cordialità dei pedoni come la lunghezza media dell’isolato e la “densità delle intersezioni”, o il numero di intersezioni per miglio quadrato. Ha spiegato che più intersezioni significano blocchi più corti. “Se si pensa a un quartiere o a una città costruita su un sistema a griglia dove ci sono isolati e si può camminare intorno all’isolato in un modo o nell’altro, questo crea una varietà di modi per muoversi” in ogni direzione. Ha dichiarato che “la densità delle intersezioni e la lunghezza degli isolati sono buoni indicatori per il limite di velocità, per i percorsi a piedi, per l’accesso ai servizi vicini, per le strade più strette; tutte cose che sono anche migliori per i pedoni”
Per illustrare il suo punto, Jacobson ha suggerito di immaginare un centro commerciale lungo un’autostrada a sei corsie che ha un marciapiede. Quel marciapiede potrebbe non essere accessibile a meno che non ci sia un incrocio illuminato che dia abbastanza tempo per attraversare. Inoltre, potrebbe esserci un grande parcheggio tra il marciapiede e la strada di fronte al centro commerciale. In questo esempio, l’esistenza di un marciapiede non è un proxy per la “camminabilità”, perché attraversare la strada per accedere al marciapiede e attraversare il parcheggio per raggiungere il centro commerciale aggiunge distanza allo sforzo.
COVID-19 e Walk Score
Durante la pandemia, Jacobson ha detto, “Abbiamo effettivamente spento il punteggio per un po’ perché così tanti posti hanno chiuso bruscamente con COVID-19 in marzo e aprile.” Non volevano abbassare provvisoriamente i punteggi in tutto il paese perché le aziende avevano chiuso temporaneamente. Anticipano che inizieranno a segnare di nuovo i punteggi mentre lavorano con Foursquare/Factual per ottenere chiarimenti su quali attività stanno chiudendo in modo permanente. A partire da questa pubblicazione, il Walk Score non è stato aggiornato.
Utilizzare i dati del Walk Score
Sono stati condotti centinaia di studi utilizzando i dati del Walk Score, concentrandosi su questioni relative alla pianificazione urbana, al governo, alla salute pubblica e alla finanza. Alcuni esempi sono forniti di seguito.
Quanto vale un punto di Walk Score?
Lo studio ha scoperto che un punto di Walk Score può aumentare il prezzo di una casa di una media di 3.250 dollari o dello 0,9%.
Validazione del Walk Score per la stima della Walkability dei quartieri: An Analysis of Four US Metropolitan Areas
Questa analisi ha scoperto che la camminabilità del quartiere può influenzare l’attività fisica.
Walkability and Body Mass Index
Questo studio trova una relazione tra la camminabilità del quartiere e un peso inferiore.
Alcuni studi, attualmente in corso si concentrano sull’assistenza sanitaria, la vulnerabilità al COVID-19 e i prezzi delle assicurazioni sulla proprietà. Un ospedale di ricerca in Texas sta esaminando l’impatto della pedonabilità sullo stato delle malattie cardio-metaboliche. In Canada, uno studio che coinvolge l’Università dell’Ontario occidentale, sta esaminando la relazione tra la camminabilità del quartiere e la sua vulnerabilità al COVID-19 e un altro studio in Canada sta utilizzando i dati in relazione ai modelli attuariali e ai prezzi delle assicurazioni immobiliari.
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