Durante un mercato del venditore, i proprietari di casa vogliono sapere se dovrebbero vendere la loro casa ora, o aspettare un po’ di più per ottenere il miglior prezzo. Gli acquirenti di case sentono la pressione di comprare una casa prima che il mercato salga fuori dalla loro fascia di prezzo. Entrambi i gruppi vogliono sapere: quanto dura il mercato dei venditori? La ricerca economica e i cicli immobiliari possono aiutare a rispondere a questa domanda. Abbiamo dato un’altra occhiata a questo post del blog per vedere quali sono le condizioni del mercato verso il 2020, e per quanto tempo questo mercato del venditore potrebbe continuare.
Quanto tempo dura il mercato del venditore?
Cos’è il mercato del venditore e quando si verifica?
Prevedere gli aumenti e le cadute del mercato immobiliare aiuterà a rispondere alla domanda: quanto dura il mercato del venditore? E quanto durerà questo mercato del venditore? In un mercato del venditore, compreso l’attuale mercato immobiliare del Michigan e la maggior parte delle altre aree in tutta la nazione, la domanda di case è maggiore dell’inventario disponibile, rendendo molto più facile vendere una casa. I mercati del venditore si verificano durante i mercati immobiliari in aumento, mentre i mercati dell’acquirente si verificano durante le cadute, quando molti proprietari di case cercano di vendere le loro case in una volta e ci sono meno acquirenti.
Nel 2018, abbiamo dato un’occhiata a questi cicli e dove eravamo sulla linea temporale. Mentre entriamo nel 2020, dove siamo ora? Il mercato dei venditori è destinato a finire presto, o continuerà ancora per diversi anni? Diamo un’occhiata
Può un mercato del venditore essere previsto?
Investitori ed economisti esperti hanno notato che i boom e gli arresti degli immobili avvengono in cicli. Sebbene sia stato uno shock per il sistema americano, la crisi finanziaria del 2008 e il crollo immobiliare non sono stati un mistero per alcuni. Gli economisti hanno studiato i cicli economici e gli aumenti e le cadute immobiliari già nel 1800, e questi studi hanno previsto una recessione intorno al 2008 già 10 anni prima. Questa caduta ha segnato non solo una flessione del ciclo economico, ma anche una flessione del ciclo immobiliare. Dopo la caduta, è iniziata la ripresa, che ha poi inaugurato l’inizio di un nuovo mercato del venditore, dove ci troviamo oggi.
Questo può aiutarci a prevedere quanto durerà il mercato del venditore? Durerà nel 2020?
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Quanto dura il mercato del venditore: usando i cicli immobiliari
Gli economisti Henry George e Homer Hoyt, tra gli altri, hanno studiato i cicli immobiliari già nel 1800. La ricerca di Hoyt ha mostrato che il mercato immobiliare degli Stati Uniti segue un modello di cicli di circa 18 anni, e questo è rimasto per lo più vero per oltre 200 anni. Economisti moderni come Fred Foldvary, Fred Harrison e Robert Schiller hanno continuato a studiare questi cicli e sono stati in grado di prevedere accuratamente il crollo del 2008 grazie, in parte, a questi modelli.
Questa ricerca è utile per prevedere quanto dura un mercato del venditore perché non solo rivela un modello, ma mostra anche quanto durano gli aumenti rispetto alle cadute. Gli aumenti in questi cicli sono molto più lunghi delle cadute. Le cadute, in cui i prezzi delle case sprofondano e si verificano i mercati dei compratori, avvengono in modo relativamente rapido nell’arco di circa 2 o 3 anni. I periodi di recupero immobiliare e i boom occupano la maggior parte del ciclo, durando circa 15 o 16 anni.
Il modello si è mantenuto vero?
Con altri due anni trascorsi e una maggiore distanza dalla precedente recessione, possiamo vedere come questo modello si è svolto o non si è svolto nella realtà. In questo caso, il modello sembra essere accurato. Il precedente massimo di mercato si è verificato intorno al 2006, e poi è caduto bruscamente. Questo ha invocato una caduta di due anni, che si è livellata nel 2008. Questo ha iniziato una cauta azione ascendente mentre l’economia si è ripresa, e l’espansione è ricominciata lentamente. Se l’economista Fred Harrison è corretto, e la ripresa economica avviene in due metà – un aumento graduale di 7-8 anni, poi un rapido aumento di 7-8 anni – il 2020 ci metterebbe direttamente nel mezzo di un boom. Con la disoccupazione bassa, il reddito in aumento, la fiducia dei consumatori alta e la domanda di case molto alta, questa previsione sembra accurata.
Che dire della carenza di case?
Tuttavia, manca un pezzo del puzzle. Una parte notevole di un boom immobiliare – e un notevole contributore alla successiva caduta – è un periodo di rapida costruzione. L’edilizia residenziale deve ancora rimbalzare ai tassi pre-recessione.
Questo potrebbe essere perché la caduta precedente – peggiorata dalla crisi dei mutui subprime, che era fuori dalla norma per questi cicli – ha colpito l’edilizia residenziale in modo particolarmente duro, in particolare le piccole e medie imprese di costruzione che sono specializzate nell’avvio di case residenziali. L’edilizia non residenziale è in realtà più alta di quanto fosse prima della recessione, indicando che le grandi imprese di costruzione sono state in grado di recuperare, ma le loro controparti più piccole no.
Tuttavia, con il 2020 che è, teoricamente, nel mezzo di un boom, ci sono ancora 4 anni per l’edilizia residenziale per aumentare. Molto probabilmente, una carenza di alloggi rimarrà nel 2020, mantenendo alti i prezzi delle case. Questo potrebbe incoraggiare le imprese di costruzioni incerte a ricominciare a costruire. Anche se questa sarà una buona notizia per gli acquirenti di case che entrano nel mercato nella seconda metà del picco, è una cattiva notizia per il ciclo complessivo. Un’impennata nelle partenze di case uniformerà l’offerta e la domanda nei prossimi quattro anni, abbassando i valori delle case che sono stati tenuti artificialmente alti da una mancanza di offerta.
Questo grafico mostra che, anche se l’occupazione non residenziale nell’edilizia è rimbalzata, l’edilizia residenziale no (Fonte: National Association of Realtors)
Quanto durerà questo mercato del venditore?
Utilizzando il precedente boom e busto, l’attuale aumento, le attuali condizioni di mercato e questa teoria di 18 anni, gli economisti possono prevedere una linea temporale generale per quanto durerà il mercato del venditore. Gli economisti che hanno previsto il precedente crollo intorno al 2007 ne hanno previsto un altro intorno al 2024, tra cui Robert Schiller, Fred Foldvary e Fred Harrison. Rimane un certo dibattito sulla gravità della caduta, che di solito è determinata da altri fattori.
Se il modello di 18 anni si dimostra accurato, allora il 2020 significa la metà di un boom immobiliare. La costruzione di nuove case deve ancora recuperare, quindi questo significherà un forte mercato del venditore per il 2020. Tuttavia, affinché il picco si verifichi intorno al 2024, le partenze degli alloggi devono rimbalzare presto, e potrebbero aumentare intorno al 2021-2022.
Il ciclo di 18 anni continuerà nel 2020?
Altri fattori come i tassi di interesse, le politiche governative e i sussidi, i tassi dei mutui, i prestiti e i conflitti internazionali, così come le differenze regionali del mercato immobiliare, possono influenzare queste oscillazioni di due o tre anni, ma non hanno, storicamente, fermato il ciclo di 18 anni stesso (con l’eccezione della seconda guerra mondiale). Gli economisti storici e moderni dicono che questo è in parte dovuto alla natura della proprietà terriera, agli investimenti, alla tassazione e allo sviluppo, non ad altri fattori economici. Anche se gli eventi del 2020 probabilmente stimoleranno drammatiche oscillazioni del mercato azionario e faranno vacillare la fiducia dei consumatori, è improbabile che fermino o rallentino la marcia del ciclo immobiliare di 18 anni.
Nessuno può dire con certezza quanto durerà un mercato del venditore, ma le ricerche precedenti e le tendenze storiche possono aiutarci a fare una previsione. Con questo in mente, i venditori possono aspettarsi che il mercato li favorisca per almeno altri due o tre anni.