Scritto da: Lucro Staff 2 anni, 11 mesi fa
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Il finanziamento immobiliare commerciale comporta diversi tipi di prestiti. Affinché gli investitori immobiliari siano in grado di prendere in prestito il denaro di cui hanno bisogno per finanziare il loro progetto, sia l’investitore che il loro progetto devono essere valutati per i rischi. Maggiore è il rischio identificato con il mutuatario o il progetto, più rigidi saranno i termini offerti dai prestatori. È qui che entrano in gioco LTC e LTV. Di seguito definiamo cosa significano i due termini, come funzionano e quali sono i loro ruoli nel finanziamento CRE.
LTC-Cos’è e come funziona?
LTC sta per loan-to-cost. LTC è un rapporto usato nel finanziamento immobiliare commerciale per determinare quanto di un progetto di sviluppo sarà finanziato dal debito rispetto al capitale. LTC è definito come il valore del prestito diviso per il costo del progetto.
I finanziatori usano LTC come una metrica di alto livello per stabilire uno standard di base del rischio che sono disposti ad accettare per un prestito di costruzione per un nuovo progetto. Più alto è il loan to cost, più rischio si assume il prestatore se lo sviluppo ha difficoltà. I valori di Loan to Cost sono stabiliti dai tassi di mercato, e tendono a diventare più alti durante i mercati toro.
Un prestito immobiliare commerciale è convenzionalmente preso con una percentuale LTC ovunque dal 50% all’80%. Per esempio, se il costo totale della costruzione è di $1.000.000, un prestatore può offrire un prestito di $800.000, che sarebbe correlato a un LTC dell’80%.
LTV-Cos’è e come funziona?
LTV è un acronimo che sta per “Loan To Value. È simile, ma non uguale, a LTC. LTV è il rapporto tra il valore di un prestito e il valore di mercato della proprietà, al contrario del costo di costruzione di un progetto. In altre parole, LTV è l’importo del mutuo diviso per il valore stimato della proprietà. Quando si tratta di LTV, c’è generalmente un perito coinvolto.
E’ ovviamente più difficile prevedere il valore del CRE che deve ancora essere costruito, ed è qui che entra in gioco la modellazione finanziaria proforma. Gli scenari più comuni nello sviluppo del CRE coinvolgono un prestito LTC durante il periodo di costruzione, che sarà rifinanziato con un prestito LTV una volta che la costruzione è completata. Una volta che c’è un prodotto finito (o almeno un bene parzialmente costruito), è molto più facile determinare il valore del bene, il che rende un prestito LTV più fattibile.
LTC, LTV, & Finanziamento CRE
Sia LTC che LTV sono componenti vitali quando si tratta di finanziamento immobiliare commerciale. Sono strumenti che aiutano i prestatori a determinare il livello di rischio che sono disposti ad accettare per un certo bene. Questo a sua volta determina la dimensione del prestito che un prestatore è disposto a fornire. I progetti ritenuti a più alto rischio avranno rapporti LTC o LTV più bassi, come determinato dai tassi di mercato.