Una delle domande che sentiamo spesso è: “cos’è uno scambio 1031?” Come forse sapete, uno scambio 1031 è un’eccellente strategia d’investimento che fornisce un modo per differire le tasse sui guadagni di capitale sulle proprietà immobiliari commerciali. Per saperne di più clicca qui.
Tipicamente, questa strategia è usata nella vendita di proprietà in affitto o di investimento.
Tuttavia, quando è strutturato intenzionalmente, uno scambio 1031 può essere fatto su proprietà personali, incluso un metodo che gli investitori esperti possono usare per differire legalmente le tasse sulle plusvalenze su una residenza personale.
Ecco come eseguire uno scambio 1031 su una residenza personale.
Perché lo scambio 1031 su una residenza primaria di solito non può essere eseguito
Uno scambio standard 1031 permette agli investitori di differire le tasse sulle plusvalenze sulla vendita di una proprietà, il che fornisce un enorme risparmio fiscale per gli investitori. Rende anche più facile usare la leva finanziaria per passare a una proprietà più grande o più performante. Questa è una grande strategia di investimento per diversificare il vostro portafoglio con un diverso tipo di proprietà o semplicemente per scegliere una proprietà di investimento che è più facile da gestire.
Tipicamente l’IRS esclude uno scambio 1031 su una residenza primaria poiché non è una proprietà commerciale. Tuttavia, la sezione 121 dell’Internal Revenue Code fornisce alcune situazioni in cui uno scambio 1031 su una residenza primaria potrebbe essere condotto.
L’esclusione speciale concessa dalla sezione 121
La sezione 121 afferma che una residenza personale può essere esentata dall’imposta sulle plusvalenze attraverso uno scambio 1031 se un investitore ha sia posseduto la proprietà per almeno cinque anni che vissuto in essa per due di quei cinque anni. Questo è un concetto abbastanza tecnico, quindi ecco un esempio:
Un guadagno di $250/$500k è quello che si può prendere come guadagno esentasse nella vendita di una precedente residenza primaria. Qualsiasi guadagno sopra e oltre quel numero sarebbe tassabile e si dovrebbe eseguire un 1031 per. Esempio: Possiedo 5 unità in un complesso di appartamenti e ho vissuto in una per 2 anni dei 5 in cui l’ho posseduta. Ho pagato $1M per la proprietà ($200k per ogni unità) e alla fine ho venduto dopo 5 anni per $2M ($400k per ogni unità). Potrei evitare completamente di pagare le tasse sull’unità che ho usato come residenza primaria e proteggere i $400k, ma avrei bisogno di eseguire un 1031 per i restanti $1.6M.
Come combinare la sezione 121 con uno scambio 1031
Pianificare di condurre uno scambio 1031 su una residenza primaria richiede un po’ di strategia e tempo. Per esempio, la vostra residenza primaria deve essere servita come proprietà in affitto per circa due anni prima di decidere di venderla. Dovete anche dimostrare che non vivete sulla proprietà e provare che avete usato la proprietà per scopi commerciali per essere idonei allo scambio.
Un punto importante da sottolineare è che dovete essere in grado di mostrare all’IRS che avete affittato la proprietà al tasso di mercato, e provare attivamente che avete vissuto altrove.
Un bel trucco che potete usare se possedete più di una residenza è di vivere in una residenza per un periodo di tempo, e poi trasferirvi nella seconda, affittando la prima. Poiché l’IRS permette di avere solo una residenza primaria alla volta, si può fare questo purché si possa dimostrare che la residenza primaria è cambiata. La prima residenza può quindi essere convertita in una proprietà in affitto.
Si può anche convertire una proprietà in affitto in una residenza primaria – usando uno scambio 1031
Un altro modo per gestire uno scambio 1031 su una residenza personale è quello di fare il contrario della situazione precedentemente spiegata.
L’IRS permette di convertire una proprietà che è stata precedentemente usata come affitto in una residenza primaria ed effettuare uno scambio 1031. Per far sì che questo funzioni, dovete essere in grado di dimostrare che non avete vissuto nella proprietà per più di 14 giorni su ogni periodo di 12 mesi e che la proprietà è stata affittata per almeno 24 mesi.
Questo è chiamato uso qualificato, e per molti investitori, spesso si applica a una “casa vacanze” secondaria che viene affittata mentre i proprietari vivono nella residenza primaria per la maggior parte dell’anno. Si può anche applicare alle proprietà usate come affitti AirBnB.
Dovrete provare all’IRS che la proprietà è stata affittata al tasso di mercato. Questo potrebbe significare pubblicizzare la proprietà e conservare la prova di quali erano i prezzi di mercato per una proprietà simile. Inoltre, non vi è permesso di fare cambiamenti personalizzati al noleggio che sono per il vostro uso durante questo periodo di tempo.
Per concludere
Eseguire lo scambio 1031 su una residenza primaria convertita in un noleggio o viceversa è una grande strategia di investimento, ma è anche uno sforzo complicato. Questo è il motivo per cui si consiglia vivamente di assemblare il vostro team di consulenti professionali per pianificare uno scambio 1031 di successo in anticipo.