Una lettera di non obiezione (LNO) è un documento legale rilasciato dal Dipartimento degli edifici (DOB) di New York, per verificare l’uso legale di qualsiasi struttura costruita prima del 1 gennaio 1938.
In particolare, prima del 1 gennaio 1938, il New York Department of Buildings non richiedeva un Certificate of Occupancy per confermare l’uso legale di una proprietà. Nei casi in cui le persone che trattano immobili hanno dubbi sulla legalità dell’uso attuale di un edificio costruito prima del 1938, il Department of Buildings (DOB) rilascia una Letter of No Objection. La lettera indica che il DOB non ha obiezioni all’uso attuale dell’edificio e che non è necessario un certificato di occupazione.
Come ottenere una “Lettera di non obiezione”
Negli ultimi dieci anni, le proprietà costruite prima del 1938 nell’Upper Manhattan, Harlem e in alcune zone di Brooklyn hanno visto un notevole aumento di valore. Questo ha portato ad un aumento nell’emissione di “Lettera di non obiezione” da parte del Department of Buildings (DOB). L’aumento ha spinto il DOB a formalizzare questo processo; tuttavia, è ancora molto lungo e costoso.
Il costo medio della raccolta e della presentazione di tutti i documenti necessari al DOB è di circa $1500,00, e di solito ci vogliono circa 3-6 mesi per ottenere il certificato LNO.
Il modo più veloce e pratico per ottenere una ‘Lettera di Non Obiezione’ è quello di assumere un expeditor di permesso di costruzione per farlo a vostro nome.
Perché sono importanti le ‘Lettere di Non Obiezione’?
- Verifica la legalità dell’uso previsto della proprietà:
Se hai un edificio costruito prima del 1 gennaio 1938, è fondamentale ottenere una prova sostanziale della validità dell’uso previsto della proprietà. Ottenere una “Lettera di non obiezione” dal Dipartimento degli edifici vi darà la conferma legale che potete legalmente usare l’edificio in questione come previsto.
- Soddisfare i requisiti di un acquirente, assicuratore o prestatore
Il proprietario della proprietà può anche richiedere la “Lettera di non obiezione” dal DOB su richiesta di un potenziale acquirente. Inoltre, se il proprietario dell’immobile vuole usarlo come garanzia, il prestatore potrebbe richiedere la Lettera di non obiezione.
Nel caso in cui si intenda assicurare la proprietà, l’assicuratore potrebbe aver bisogno della ‘Lettera di non obiezione’ per essere in grado di elaborare la copertura.
In fondo:
È essenziale notare che è possibile ottenere una Lettera di non obiezione per una proprietà che ha già un certificato di occupazione.
Per esempio, diciamo che una proprietà ha un certificato di occupazione che dichiara che la proprietà è una residenza bifamiliare, ma è attualmente utilizzata come residenza monofamiliare. È possibile richiedere un LNO, in cui il DOB confermerà che non si oppone all’uso della proprietà come residenza monofamiliare.
Inoltre, se avete intenzione di cambiare l’uso da residenza bifamiliare a residenza trifamiliare, siete anche tenuti per legge a presentare i nuovi piani al DOB.