Effettivo venerdì 1 gennaio, l’Assembly Bill 1885 aumenta la quantità di equità domestica protetta contro i creditori, probabilmente impedendo più proprietari di perdere le loro case in fallimento.
La nuova protezione homestead inizia da un pavimento di $300.000 e tappi a $600.000. La precedente esenzione homestead variava da 75.000 dollari per i single, 100.000 dollari per una coppia sposata e 175.000 dollari per gli anziani e i disabili.
La legge, che basa l’esenzione sul prezzo mediano annuale di una contea per le case unifamiliari, non cita la fonte di dati che determinerà la base. A partire dal gennaio 2022, l’esenzione si aggiusterà per l’inflazione basata sui cambiamenti dell’indice dei prezzi al consumo della California.
Le contee di Los Angeles e Orange, con i loro costi elevati, rientreranno nel limite di equità di 600.000 dollari. La contea di Riverside sarà di circa 400.000 dollari e la contea di San Bernardino di circa 340.000 dollari.
La grande idea dietro l’esenzione della casa è quella di aiutare i proprietari di casa a mantenere la loro residenza primaria sicura, mettendola al di fuori della portata delle conseguenze della sfortuna economica.
Dopo aver presentato il Capitolo 7 di bancarotta per estinguere i debiti, un curatore fallimentare nominato dal tribunale valuterà il valore in dollari dei beni del debitore e capirà cosa è disponibile per liquidare e pagare i creditori.
Diciamo che una casa a Los Angeles vale 1 milione di dollari. Il pegno dell’ipoteca è di 400.000 dollari con 600.000 dollari di capitale. Finché un proprietario di casa vive nella residenza prima della dichiarazione di fallimento, la casa è protetta dai creditori.
C’è di più nella formula in qualcosa chiamato “equità realizzabile”, secondo l’avvocato fallimentare di Irvine Michael Nicastro. Questo è il valore equo di mercato meno il 6-8% per il costo di una vendita, qualsiasi imposta sulle plusvalenze che potrebbe essere dovuta, pegni ipotecari, meno l’esenzione di casa.
Per esempio, diciamo che una casa di Orange County vale 1,2 milioni di dollari con un’equità di 700.000 dollari e un pegno ipotecario a 500.000 dollari. Supponendo un costo di vendita del 7% o 84.000 dollari, la tassa sulle plusvalenze di 50.000 dollari, un pegno ipotecario di 500.000 dollari e l’esenzione di 600.000 dollari per la casa sommano fino a 1.234.000 dollari. Il vostro patrimonio netto è protetto dai creditori e non sareste costretti a vendere la vostra casa.
Utilizziamo lo stesso esempio di cui sopra, ma il pegno ipotecario è di $250.000 invece di $500.000. In questo caso, l’equità aggiuntiva oltre la protezione dell’esenzione di casa ($84.000 di costo di vendita, $50.000 di plusvalenze, $250.000 di pegno più $600.000 di equità di casa) $1.200.000 meno $984.000 o $216.000 di beni aggiuntivi.
In questo caso, il fiduciario probabilmente venderebbe la casa, usando i $216.000 per distribuirla ai creditori. L’importo di 600.000 dollari di homestead deve essere reinvestito in un’altra homestead (residenza primaria) entro sei mesi, secondo Nicastro.
Alcuni mutuanti prenderanno in considerazione un nuovo mutuo di acquisto per un mutuatario un giorno dopo la dimissione dal fallimento. Diciamo che un mutuatario ha 600.000 dollari dal curatore fallimentare e vuole una casa da 900.000 dollari dopo essere stato costretto a vendere una casa da 1,2 milioni di dollari. Se l’acquirente ha una storia credibile e documentabile dietro quei guai finanziari, il prestito sarà probabilmente approvato.
Il novantacinque per cento dei proprietari di casa non presenta una dichiarazione di homestead, secondo Glenn Awerkamp, responsabile del titolo presso Lawyers Title.
Il cambio preliminare del modulo di proprietà può implicare homestead ma non correre rischi, dice Nicastro. Depositate il modulo da soli.
Potete ottenere quel modulo da una società di titoli locale. Deve essere autenticato e registrato nell’ufficio dei registri della vostra contea per essere valido. Escludendo le spese notarili, l’Orange County Clerk Recorders Office ha stimato le tasse da 85 a 88 dollari.
L’avvocato fallimentare Scott Talkov, con sede a Riverside, vede l’aumento dell’esenzione per la casa come un’elemosina ai debitori e ai proprietari di casa, e un’enorme perdita per i creditori.
“I debitori possono ora vendere tutti i loro beni proprio prima del fallimento, pagare il loro mutuo fino a quando il capitale non supera l’importo esente, e dichiarare fallimento sui debiti rimanenti”, ha detto. “Questa strategia è nota come pianificazione dell’esenzione, per cui i debitori convertono beni altrimenti non esenti in beni esenti. Questo diventerà ancora più diffuso man mano che l’equità della casa diventa il salvadanaio protetto dal governo che i creditori non possono toccare.”
Il mio consiglio per voi: Cercate una guida legale con un avvocato di fallimento prima di intraprendere questa strada.
Tassi ipotecari
Le notizie sui tassi di Freddie Mac: Il tasso fisso a 15 anni ha raggiunto una media del 2,17%, l’11° record negativo, e due punti base in meno rispetto alla settimana scorsa. Il tasso fisso a 30 anni è stato in media del 2,67%, un punto base in più rispetto alla settimana scorsa.
La Mortgage Bankers Association era chiusa e non ha riportato il volume delle richieste di prestito di questa settimana.
La linea di fondo: Supponendo che un mutuatario ottenga il tasso fisso medio di 30 anni su un prestito conforme di 548.250 dollari, il pagamento dell’anno scorso era un sorprendente $315 in più rispetto al pagamento di questa settimana di $2.215.
Cosa vedo: Localmente, i mutuatari ben qualificati possono ottenere i seguenti mutui a tasso fisso con costo di 1 punto: Un FHA di 30 anni al 2,25%, un convenzionale di 15 anni all’1,99%, un convenzionale di 30 anni al 2,375%, un convenzionale di 15 anni ad alto equilibrio (da 548.251 a 822.375 dollari) all’1,99%, un convenzionale di 30 anni ad alto equilibrio al 2.375% e un jumbo 30 anni fisso al 2,75%.
Nota: Il prestito conforme FHA di 30 anni è limitato a prestiti di 477.250 dollari nell’Inland Empire e 548.250 dollari nelle contee di Los Angeles e Orange.
Programma di prestito catcher occhio della settimana: Un 15 anni, fisso al 2,25% senza costi.
Jeff Lazerson è un broker di mutui. Può essere raggiunto al 949-334-2424 o [email protected]. Il suo sito web è mortgagegrader.com.
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