FAYETTEVILLE — I diritti che gli affittuari hanno in Arkansas si possono contare su una mano, anche se mancano un paio di dita.
“Ce ne sono più o meno tre alla base”, ha detto Samantha Higgins, assistente direttore dei servizi agli studenti fuori dal campus, agli studenti dell’Università dell’Arkansas durante una recente presentazione. “Il diritto di avere il possesso esclusivo della proprietà. Questo significa che quando si firma un contratto d’affitto il padrone di casa o il proprietario sta dicendo sì, io possiedo questo ma tu lo occuperai. Il secondo è il tranquillo godimento della proprietà e quindi non essere chiuso fuori con metodi di auto-aiuto. Quindi, se vieni sfrattato – sei in ritardo con l’affitto – il giorno dopo la scadenza dell’affitto il padrone di casa non può cambiare le serrature, non può rimuovere la porta, non può fare niente del genere. Devono passare attraverso il processo legale di sfratto e questo è il tuo diritto come affittuario.”
Alcune basi per gli affittuari
– L’Arkansas è l’unico stato del paese dove i proprietari non devono fornire un’abitazione abitabile. I padroni di casa non sono anche tenuti a fare riparazioni, a meno che non sia indicato nel contratto di locazione. Gli affittuari non possono trattenere l’affitto per nessun motivo.
– I contratti di locazione possono essere lunghi e pieni di confuso gergo legale. Assicuratevi di leggere un contratto d’affitto completamente prima di firmarlo. Assicurati di essere in grado di rimanere nella residenza per tutta la durata del contratto – di solito l’unico modo per uscire da un contratto di locazione è il servizio militare attivo.
– La maggior parte dei padroni di casa raccolgono un deposito cauzionale per coprire i danni al di fuori della normale usura per quando si occupa la residenza. Se un padrone di casa possiede sei o più proprietà, il deposito cauzionale non può superare i due mesi di affitto. Gli affittuari hanno diritto a riavere il loro deposito entro 60 giorni dalla fine del contratto d’affitto, meno qualsiasi somma sottratta per le riparazioni. Gli affittuari devono ricevere una lista delle riparazioni effettuate e dei loro costi.
– Gli inquilini possono essere sfrattati per non aver pagato l’affitto, per essere rimasti nella residenza dopo la fine del contratto o per qualsiasi altra violazione del contratto. L’Arkansas ha sia sfratti civili che penali. Se siete in ritardo con l’affitto, potete essere notificati con un avviso di mancato rilascio e dovete lasciare la proprietà entro 10 giorni o essere notificati con un’accusa penale.
Fonte: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Altri diritti possono essere previsti nel contratto di locazione, e di solito lo sono, ha detto Higgins.
“Ecco perché è molto, molto importante leggere il contratto di locazione, perché alla fine della giornata, se non è lì, questo è tutto ciò che ti viene garantito e non è molto”, ha detto. “Le locazioni verbali e gli accordi verbali sono vincolanti nello stato dell’Arkansas, ma noi raccomandiamo sempre di avere un contratto d’affitto scritto e di mettere per iscritto tutto ciò che il padrone di casa vi promette, perché può trasformarsi in un caso in cui lui dice, lei dice e di solito non finisce bene. Se non è scritto nel contratto di locazione, non contate che accada”.
Il rappresentante statale Greg Leding, D-Fayetteville, ha lavorato per sei anni per far passare una legislazione che dia agli affittuari più diritti. Nessuna è uscita dal comitato. I legislatori hanno approvato un nuovo statuto penale di sfratto nell’ultima sessione per sostituire uno che è stato trovato incostituzionale.
“Non è necessariamente che sia una delle peggiori leggi, è che non abbiamo alcuna legge”, ha detto Leding. “Il nostro stato è l’unico nel paese che non ha una garanzia di abitabilità, il che significa che un padrone di casa negligente potrebbe consapevolmente affittare uno spazio non sicuro. Siamo anche l’unico stato del paese dove si può essere sbattuti in prigione per non aver pagato l’affitto. Un inquilino non ha praticamente nessun diritto qui in Arkansas”
Leding ha detto che circa uno su tre residenti in Arkansas è in affitto, circa 960.000 persone. Higgins ha detto che circa 20.000 studenti vivono fuori dal campus e ha stimato che l’80% di questi sono in affitto. La percentuale di persone in affitto nel nord-ovest dell’Arkansas era al 37 per cento di tutte le unità abitative occupate nel 2015, che era in aumento dal 33 per cento nel 2010, secondo i dati dell’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti.
“Ho intenzione di continuare a provare finché sono nella legislatura. La prossima opportunità non sarà fino alla prossima sessione nel gennaio 2019”, ha detto Leding.
“Voglio essere chiaro, penso che la maggior parte dei proprietari, il 98 o 99 per cento di tutti i proprietari, siano brave persone che fanno bene i loro inquilini e ci sono inquilini assolutamente cattivi che distruggono solo la proprietà, ma non credo che questa sia una giustificazione per avere le leggi peggiori della nazione.”
LANDLORDS
Higgins ha detto che i grandi complessi di appartamenti che spuntano intorno a Fayetteville sono per lo più di proprietà di interessi fuori dallo stato che sono abituati ad operare al di sopra del minimo richiesto in Arkansas e di solito forniscono più servizi. I grandi complessi riparano tutto ciò che si rompe perché hanno un budget enorme. Lindsey Management è il più grande proprietario locale con 10.000 unità nell’Arkansas nord-occidentale.
“I loro contratti di locazione sono di solito abbastanza buoni”, ha detto Higgins. “La maggior parte di loro dice che aggiusteremo tutto tranne la sostituzione delle lampadine. Voglio dire che se fai una richiesta di manutenzione per qualsiasi cosa, la sistemeranno.”
Di solito sono i padroni di casa che possiedono alcune proprietà che tendono a tenere gli affittuari al minimo, ha detto Higgins.
“Ho avuto problemi con persone che hanno cercato di dire agli studenti che devi 2.000 dollari di danni, e la fattura che cercano di fornire è di tre anni fa. Sperano solo che tu non legga le scritte in piccolo”, ha detto Higgins. “Quindi, le persone che cercano davvero di approfittare degli affittuari saranno i piccoli proprietari, come i padroni di casa di mamma e papà. O quelli che devono comprarti una nuova unità AC, che è una spesa enorme per loro.
“La maggior parte delle volte quando parlo con uno studente e sono nei guai o hanno un problema, è perché l’affittuario è nel torto, l’affittuario ha violato il contratto di locazione”, ha detto Higgins. “So che è stato un po’ spaventoso, ci sono stati documentari fatti sullo stato dell’Arkansas e su come i nostri diritti sono pessimi e le nostre leggi sono a favore del padrone di casa, ma, onestamente, in questa zona non abbiamo questo tipo di problemi.”
Jerry Allred, che ha gestito la Allred Property Management negli ultimi 30 anni, ha detto che la sua azienda gestisce e mantiene circa 350 case e 450 appartamenti nelle contee di Benton e Washington.
“Questi sono tutti gestiti a pagamento, facciamo pagare al proprietario una tassa per fare tutto”, ha detto Allred. “È un po’ dappertutto, da persone che hanno 60 case o unità fino a persone che ne hanno solo una. La maggior parte dei nostri clienti sono fuori dallo stato. Per i nostri proprietari, quell’affitto è il loro pagamento del mutuo la maggior parte del tempo, e quando l’inquilino non paga, noi non veniamo pagati e il mutuo non viene pagato.”
Allred ha detto che mentre le leggi statali possono essere poche, i proprietari sono tenuti a seguire una serie di regolamenti federali sugli alloggi. Nell’ultimo anno, la legge federale è cambiata per vietare la discriminazione contro una persona con una condanna penale sulla sua fedina penale, ha detto. Un altro esempio è un’ordinanza di Fayetteville che vieta a più di tre persone non imparentate di vivere insieme.
“Bene, questo è buono, ma la legge federale dice che si potrebbe violare lo stato civile o la discriminazione per età. Se dite che non volete studenti, questo potrebbe essere interpretato come discriminazione per età”, ha detto Allred. “Anche se Fayetteville ha una legge, penso che sia una multa di 100 dollari e la legge federale è una multa di 10.000 dollari. Quindi quale si sta andando a violare.”
Allred ha detto che gli individui hanno un tempo più difficile trattare con i fannulloni che le società di gestione.
“Un sacco di proprietari individuali, non hanno la possibilità di tirare i rapporti di credito. Così un sacco di persone che vengono sfrattate da altri posti, cercano quella singola famiglia, quella mamma e papà”, ha detto Allred. “Mentre noi comprendiamo le loro sfide personali, devono comunque pagare l’affitto. Mentre, con un proprietario individuale, possono giocare sulla loro simpatia più di quanto possano fare con noi.”
INQUILINI
La primavera è tradizionalmente la stagione del turnover degli appartamenti in Northwest Arkansas, in particolare tra gli studenti universitari che stanno firmando nuovi contratti di locazione o cambiando indirizzo, secondo gli addetti ai lavori.
Meg Austin, una studentessa universitaria, ha affittato da un amico di famiglia per sei o sette mesi prima di trasferirsi in un appartamento in un piccolo complesso da sola. Austin ha detto che non ha avuto altro che esperienze positive come affittuaria a Fayetteville.
“Ho sentito storie dell’orrore di persone che cercano di far fare lavori di manutenzione e cose del genere, ma sono stata molto fortunata e molto grata per le buone esperienze che ho avuto”, ha detto Austin. “Quello che ho ora è con due camere da letto, ha tutte le comodità, la lavatrice e l’asciugatrice sono incluse, il che è molto comodo. Ero in affitto in una piccola casa con un compagno di stanza prima di questo ed era anche molto bello, molto ben messo insieme e molto ben mantenuto.”
Higgins ha detto che ci sono alcuni fatti di base della vita per gli affittuari come solo le persone sul contratto di locazione possono occupare l’appartamento.
Il padrone di casa ha anche il diritto di entrare per ispezionare, per fare riparazioni, per fare miglioramenti, per controllare una potenziale attività illegale o per mostrarlo ad un potenziale acquirente o a qualcuno che si trasferirà dopo il vostro trasloco, ha detto Higgins. La maggior parte dei contratti di locazione dirà qualcosa come il diritto di entrare entro ore ragionevoli e alcuni contratti di locazione dicono che avrete 24 ore di preavviso che stanno arrivando. Ma se non c’è scritto nel contratto di locazione, possono letteralmente irrompere in qualsiasi momento.
Un padrone di casa dovrebbe garantire all’affittuario un tranquillo godimento della proprietà, ma questo può dipendere dagli altri residenti nell’edificio o nel complesso, ha detto Higgins. Ma, se i vicini stanno facendo feste e un padrone di casa non fa nulla per fermarlo, questo potrebbe essere un motivo per rompere un contratto di locazione.
Mentre il padrone di casa non deve mantenere la casa pulita e abitabile per un affittuario, lei deve tenerla pulita e nello stato in cui l’ha trovata per il padrone di casa, ha detto Higgins.
“Se l’hai trovata con mezza parete mancante, puoi restituirla con mezza parete mancante, ma non puoi renderla peggiore di come l’hai trovata”, ha detto.
Un affittuario può comunque essere sfrattato se fa danni eccessivi all’appartamento, anche se si tratta di un incidente, come un fuoco di grasso, e brucia una delle pareti, ha detto Higgins.
Il padrone di casa non deve fare riparazioni se non è elencato nel contratto di locazione, ha detto. Se un padrone di casa fa una riparazione, deve essere sicura e corretta.
Un sacco di complessi di appartamenti non eliminano la neve e il ghiaccio dai parcheggi, dalle scale e dai marciapiedi perché se non fanno nulla non è colpa loro se qualcuno scivola e cade, ha detto Higgins. Se lo puliscono e qualcuno cade, è responsabilità del padrone di casa.
I complessi di alloggi per studenti più grandi che affittano per camera da letto non hanno necessariamente depositi di sicurezza, ma gli appartamenti convenzionali, i duplex, le case di città, le normali case unifamiliari ancora sì, ha detto Higgins. Se un padrone di casa possiede o gestisce più di sei proprietà non può addebitare un deposito di più di due mesi di affitto, e deve restituire il deposito entro 60 giorni, meno una lista dettagliata di ciò che ha addebitato all’affittuario. Non può solo dire che sta tenendo 200 dollari per le riparazioni.
Se un affittuario non ottiene indietro il suo deposito di sicurezza, può fare causa per il doppio dell’importo del deposito, più le tasse e i costi, ha detto Higgins.
EVICTION
L’Arkansas è l’unico stato che ha uno statuto penale di sfratto, secondo Allred. Quando un inquilino occupa una proprietà e si rifiuta di pagare l’affitto, l’inquilino sta commettendo un crimine in Arkansas rubando al padrone di casa. Questo è considerato una questione civile in tutti gli altri stati. L’Arkansas ha anche una legge di sfratto civile.
Allred ha detto: “Penso che l’anno scorso abbiamo fatto solo sette sfratti totali dove abbiamo dovuto passare attraverso tutti i sistemi giudiziari, ma molto di questo è perché facciamo così tanto screening sul front-end.”
Lo sfratto civile è molto diverso dallo sfratto penale. Lo sfratto civile permette al padrone di casa di iniziare lo sfratto a causa di qualsiasi violazione significativa del contratto di locazione o di affitto e permette la raccolta di affitti arretrati, spese legali, danni alla proprietà e il perseguimento di altri rimedi civili.
Lo sfratto penale permette solo al padrone di casa di prendere la sua proprietà nel caso in cui un inquilino sia indietro con l’affitto. Lo sfratto civile richiede generalmente meno tempo dello sfratto penale.
Lo sfratto penale inizia con un avviso di 10 giorni per sgomberare e una dichiarazione giurata del proprietario che i procuratori usano per emettere un mandato di arresto per l’inquilino. Dopo che il mandato è stato notificato, viene fissata una data in tribunale, si tiene un’udienza e l’inquilino si dichiara colpevole. Le uniche difese sono che l’affitto è stato pagato o che l’inquilino si è trasferito. Una dichiarazione di colpevolezza generalmente si traduce in un giudice che ordina all’inquilino di liberarsi entro una certa data. Un inquilino può dichiararsi non colpevole, ma deve depositare l’importo totale dovuto alla corte e continuare a depositare denaro per ogni giorno supplementare in cui l’inquilino occupa la proprietà mentre il caso è in corso. Si tiene un processo e se l’inquilino non ha prove di pagamento, perde. L’accusa è un reato minore. L’inquilino ha 10 giorni per sgomberare e può essere multato per ogni giorno supplementare di occupazione o incarcerato fino a 90 giorni. Se l’inquilino prevale, ottiene i soldi che ha depositato in tribunale.
Lo sfratto civile, noto anche come detenzione illegale, è il metodo predefinito per reclamare il possesso della proprietà se l’inquilino sta violando il contratto di affitto. Lo sfratto civile inizia con un avviso di tre giorni per sgomberare. Se l’inquilino non se ne va, il padrone di casa presenta una causa chiedendo un ordine di sfratto o un mandato di possesso, più una sentenza per l’importo dovuto. L’inquilino ha cinque giorni per rispondere e spiegare perché non dovrebbe essere sfrattato e si tiene un’udienza. Se l’inquilino non risponde o non riesce a persuadere il giudice, il padrone di casa riceve un mandato di possesso che deve essere notificato dallo sceriffo per sfrattare l’inquilino. Lo sfratto civile permette al padrone di casa di ottenere una sentenza contro l’inquilino per i danni causati dalla violazione del contratto di locazione, le spese processuali e le spese legali. Permette anche al padrone di casa di pignorare i salari o prendere altri provvedimenti.
Allred ha detto che in genere non persegue lo sfratto penale. Uno sfratto civile può essere di 800 dollari con le spese legali.
“Non l’ho mai usato perché voglio una sentenza e quando usi quello sfratto penale, li fai uscire, ma non ottieni alcun danno”, ha detto.
NW News del 05/07/2017