PER SAN FRANCISCO E LA BAY AREA
Gli affitti di San Francisco sono tra i più cari della nazione. L’affitto medio per un appartamento con 2 camere da letto nella città è di circa 4.400 dollari. Con i salari che non riescono a tenere il passo con i costi di affitto in continuo aumento, molti inquilini della Bay Area pagano più del 30% del loro reddito per l’affitto e non sono in grado di permettersi un alloggio adeguato. I padroni di casa di San Francisco sono noti per approfittare dei loro inquilini e futuri inquilini per massimizzare i loro guadagni finanziari personali. I padroni di casa contano sul fatto che gli inquilini non conoscono o non comprendono i molti diritti degli affittuari che esistono secondo la legge della California e l’ordinanza sugli affitti di San Francisco. Le comunità a basso reddito, gli anziani, i disabili e le minoranze sono spesso colpite in modo sproporzionato dagli alti affitti e dalla scarsità di alloggi accessibili. Capire quali sono i diritti degli inquilini di San Francisco per gli affittuari aiuterà ad evitare che le persone vengano allontanate dalle loro case.
Abbiamo analizzato e spiegato i principali problemi e reclami degli inquilini della Bay Area
Ecco un riassunto dei diritti degli inquilini di San Francisco
Ordinanza sugli affitti di San Francisco
Decenni fa la città ha emanato l’ordinanza sulla stabilizzazione degli affitti e sull’arbitrato di San Francisco per affrontare lo spostamento degli inquilini a lungo termine in un mercato immobiliare sempre più costoso. L’ordinanza sugli affitti di San Francisco fornisce due protezioni: il controllo degli affitti e il controllo degli sfratti. Un padrone di casa può aumentare l’affitto solo di una piccola percentuale ogni anno e può sfrattare un inquilino solo per uno dei motivi elencati nella legge.
Generalmente, gli edifici che contengono due o più unità costruite prima del 1979 hanno sia la protezione dell’affitto che quella dello sfratto. A partire dal 22 gennaio 2020, quasi tutte le unità di San Francisco, indipendentemente dalla data di costruzione o dal numero di unità, hanno ora la protezione dello sfratto per giusta causa, inclusa la protezione anti-molestie, secondo l’ordinanza sugli affitti di San Francisco.
Se la vostra locazione è coperta dal controllo dello sfratto ma non dal controllo dell’affitto secondo l’ordinanza sugli affitti di San Francisco, potete avere la protezione del tetto dell’affitto secondo il California Tenant Protection Act, la nuova legge statale sul controllo degli affitti, se il vostro edificio ha quindici anni o più e la vostra unità soddisfa tutti gli altri requisiti della legge.
SF Rent Board
Il San Francisco Rent Board è l’organo che fa rispettare le regole e i regolamenti dell’ordinanza sugli affitti. La Commissione per gli affitti ascolterà solo le questioni che sono coperte dall’ordinanza sugli affitti, come un aumento illegale dell’affitto o una riduzione dei servizi. Altri reclami che i diritti di un inquilino sono stati violati, come la violazione di un contratto di locazione, la restituzione del deposito cauzionale e le molestie, sono questioni che il tribunale deve decidere. Gli inquilini possono generalmente gestire da soli la presentazione della maggior parte delle petizioni al Consiglio. Anche se il Rent Board consiglia gli inquilini sui diritti degli affittuari di San Francisco in base all’ordinanza, non fornisce un avvocato a nessuna parte né dà consigli legali.
Aumento di affitto consentito
Per le unità che sono coperte dall’ordinanza sugli affitti, l’aumento di affitto annuale consentito in vigore dal 1 marzo 2019 al 29 febbraio 2020 è del 2,6%. L’affitto di un inquilino può essere aumentato solo una volta in un periodo di dodici mesi. Questa percentuale cambia ogni anno in base all’indice dei prezzi al consumo (CPI). In alcuni casi, l’affitto può essere aumentato oltre l’aumento consentito. I padroni di casa che non hanno aumentato l’affitto possono mettere in banca gli aumenti per riscuoterli in un secondo momento e possono mettere in banca l’affitto fino al 1982. Gli aumenti messi in banca non devono essere approvati dal Consiglio come gli aumenti dovuti ai costi di miglioramento del capitale o all’aumento delle spese operative e di manutenzione. Gli inquilini possono presentare una petizione alla Commissione per gli affitti se credono che il loro affitto sia stato aumentato oltre l’importo consentito.
Generalmente, non c’è limite all’ammontare dell’affitto che un padrone di casa può far pagare all’inquilino quando affitta un’unità libera. E gli inquilini dovrebbero notare che secondo una legge statale, il Costa-Hawkins Rental Housing Act, la maggior parte delle case unifamiliari e i condomini possono essere esentati dai limiti di aumento dell’affitto dell’ordinanza, ma non dalle disposizioni di sfratto per giusta causa.
Grazie alla giusta causa di sfratto
Quasi tutti gli edifici residenziali di San Francisco sono protetti dalla giusta causa di sfratto dell’ordinanza sugli affitti di San Francisco, indipendentemente dal numero di unità nell’edificio o dalla data di costruzione dell’edificio. Inoltre, le proprietà che in precedenza avevano una petizione di riabilitazione sostanziale approvata per esentare l’edificio dall’ordinanza ora hanno il controllo dello sfratto.
Gli inquilini che sono protetti dall’ordinanza sugli affitti di San Francisco non possono essere sfrattati dalla loro unità a meno che il padrone di casa non abbia una giusta causa per farlo secondo la legge.
A San Francisco, ci sono quindici giuste ragioni per lo sfratto; queste includono ragioni di colpa e ragioni senza colpa. Alcuni motivi comuni per colpa sono che l’inquilino non ha pagato l’affitto, ha violato un termine del contratto di locazione, sta causando un fastidio, o si sta impegnando in un uso illegale dell’unità. Gli sfratti per trasloco del proprietario (un padrone di casa o un suo parente cerca di trasferirsi nell’unità) e gli sfratti Ellis Act (il padrone di casa desidera rimuovere permanentemente l’unità dal mercato dell’affitto) sono comuni motivi di sfratto senza colpa.
Sfratto illegittimo
Una violazione fin troppo comune dei diritti degli affittuari, uno sfratto illegittimo si verifica quando un padrone di casa costringe illegalmente un inquilino a lasciare un’unità ad affitto controllato. Questo può essere un’estromissione permanente o temporanea. I padroni di casa sfrattano ingiustamente gli inquilini in molti modi. Un padrone di casa può essere ritenuto responsabile per la perdita del valore dell’affitto dell’unità ad affitto controllato, per i costi di trasloco e per le spese legali di trasferimento, e per lo stress emotivo. Secondo l’ordinanza sugli affitti di San Francisco, i danni sono anche triplicati.
Il trasloco del proprietario
Il trasloco del proprietario è una delle cause di sfratto elencate nell’ordinanza sugli affitti di San Francisco, ed è uno dei motivi di sfratto più abusati a San Francisco. Ci sono rigorosi requisiti di legge che un padrone di casa deve seguire per fare uno sfratto OMI, e agli inquilini devono essere pagate le indennità di trasferimento.
Riparazioni/Abitabilità
I locatori sono tenuti a fare tutte le riparazioni necessarie per assicurare che un’unità in affitto sia abitabile e per rispettare le norme statali e locali di costruzione e sanitarie.
Ellis Act
Uno sfratto Ellis Act è una delle cause di sfratto elencate nel San Francisco Rent Ordinance. Uno sfratto Ellis Act è quando gli inquilini sono sfrattati perché il padrone di casa sta rimuovendo tutte le unità dell’edificio dal mercato dell’affitto. Ci sono rigidi requisiti di legge che il padrone di casa deve seguire per fare uno sfratto Ellis Act, ed è richiesto il pagamento di benefici di trasferimento per gli inquilini.
Unità illegale
Le giurisdizioni a controllo degli affitti riconoscono che queste unità meritano una protezione speciale. Un inquilino che vive in un’unità illegale può pensare di non avere alcun diritto, ma le unità illegali sono di fatto coperte dall’ordinanza sugli affitti di SF. Un padrone di casa non può aumentare l’affitto più dell’importo consentito, e l’inquilino non può essere sfrattato senza una buona causa secondo l’ordinanza sugli affitti.
Chiasso dei vicini
Il rumore continuo eccessivo può avere un impatto sulla salute e sul benessere di una persona. Implicito in tutti i contratti di locazione della California è un patto di “tranquillo godimento”. I padroni di casa hanno il dovere di assicurare che gli inquilini possano possedere pacificamente la loro unità in affitto senza disturbi, e in casi estremi possono prendere provvedimenti per sfrattare gli inquilini fastidiosi per eliminare un fastidio.
Molestie da parte del padrone di casa
Il padrone di casa non può molestare gli inquilini fuori dalle loro case. Può essere la proprietà del padrone di casa, ma è la casa dell’inquilino. Le molestie del padrone di casa possono essere difficili da provare, ma ci sono dei passi che un inquilino può fare per documentare le molestie, per ritenere il padrone di casa responsabile.
Nuisance Neighbors
Le dispute tra vicini sono comuni nelle città popolose. Avere un problema con la persona della porta accanto o con un altro inquilino del tuo palazzo può anche essere frustrante, ma non tutti i comportamenti fastidiosi di un vicino sono una seccatura. Scopri cos’è un fastidio e cosa puoi fare al riguardo.
Discriminazione abitativa
Ci sono leggi federali, statali e cittadine che vietano la discriminazione abitativa. La discriminazione abitativa ha luogo quando un individuo o un gruppo viene trattato negativamente sulla base di una caratteristica legalmente protetta come la razza, il sesso, la religione, lo stato di famiglia o la disabilità. La legge di San Francisco aggiunge alla lista altre caratteristiche come l’identità di genere, l’altezza e il peso. La discriminazione può essere trovata ovunque, dalle azioni pregiudizievoli palesi di un padrone di casa a un annuncio online per una proprietà in affitto.
Fumo
Generalmente, i padroni di casa hanno il diritto di proibire il fumo di sigarette o altri prodotti del tabacco all’interno e intorno ad una proprietà in affitto, purché sia scritto nel contratto di locazione. Molti contratti di locazione vietano il fumo di qualsiasi tipo, comprese le sigarette, le sigarette elettroniche e la marijuana. Ma gli inquilini possono avere diritti riguardo alla marijuana medica. Inoltre, gli inquilini hanno diritti riguardo al fumo di seconda mano.
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Condomini (Occupante successivo)
Se sei un inquilino originale del contratto di locazione, il tuo padrone di casa non può aumentare il tuo affitto solo perché gli altri inquilini originali se ne vanno. Ma, se non siete un inquilino originale e vi siete trasferiti in una locazione già esistente, se avete la protezione del tetto dell’affitto dipende da diversi fatti importanti. Alcune delle domande chiave a cui rispondere sono le seguenti: il padrone di casa sa che voi vivete nell’unità, il padrone di casa ha accettato pagamenti diretti dell’affitto da voi, vi siete trasferiti prima del 1 gennaio 1996, il padrone di casa vi ha servito tempestivamente un avviso 6.14, e il padrone di casa ha aumentato tempestivamente l’affitto.
Stato di immigrazione
Nell’ottobre 2017, l’Immigrant Tenant Protection Act è stato approvato per impedire ai proprietari in California di discriminare gli inquilini e i potenziali inquilini in base al loro stato di immigrazione. Un padrone di casa che viola l’Immigrant Tenant Protection Act può essere ritenuto responsabile di una sanzione civile fino a $ 2.000,00, più da sei a dodici volte l’affitto mensile.
L’usura
La maggior parte delle controversie sui depositi di sicurezza si riduce a ciò che costituisce “normale usura”. Quando un inquilino lascia un’unità, il padrone di casa può dedurre dal deposito cauzionale dell’inquilino per riparare i danni ai locali che sono causati dall’inquilino, ma solo per i danni che vanno oltre l’usura. Un inquilino dovrebbe capire all’inizio della sua locazione cosa esattamente è considerato “usura ordinaria”.
Prevenzione del crimine
I locatori hanno il dovere di prendere misure ragionevoli per proteggere gli inquilini dai prevedibili atti criminali di un altro. Gli atti criminali possono includere comportamenti come aggressione, batteria, rapina, omicidio, stupro, abuso di droga e danni alla proprietà. Quando un padrone di casa non riesce a usare una cura ragionevole per proteggere i suoi inquilini, può essere ritenuto responsabile per la condotta criminale negligente o intenzionale di una terza parte
Deposito di sicurezza
Gli inquilini dovrebbero fare un’ispezione pre-move in e pre-move out dei locali. Il padrone di casa può dedurre dalla cauzione per “l’usura ordinaria”, ma deve rendere conto di queste deduzioni per iscritto. Inoltre, l’inquilino ha diritto alla restituzione del suo deposito cauzionale ventuno (21) giorni dopo il trasloco. Se un padrone di casa trattiene il deposito cauzionale di un inquilino in malafede, può essere responsabile per l’importo del deposito e fino al doppio dell’importo del deposito.