Nel Kentucky, il padrone di casa può sfrattare un inquilino per non aver pagato l’affitto o per aver violato il contratto di locazione. Un inquilino che deve affrontare lo sfratto per uno di questi motivi può avere almeno una difesa a disposizione.
Fondi per lo sfratto nel Kentucky
Il Kentucky ha adottato l’Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA), che stabilisce le regole e i regolamenti che proprietari e inquilini devono seguire quando affittano una proprietà. Secondo l’URLTA, un inquilino è tenuto a pagare l’affitto in tempo e ad onorare il contratto di locazione. Il mancato pagamento dell’affitto e la violazione del contratto di locazione sono le due ragioni più comuni per cui si verificano gli sfratti. Prima che un padrone di casa possa sfrattare un inquilino per uno di questi motivi, però, il padrone di casa deve dare un preavviso all’inquilino.
Requisiti per il mancato pagamento dell’affitto
Un padrone di casa può sfrattare un inquilino per non aver pagato l’affitto quando è dovuto. Tuttavia, prima di presentare la causa di sfratto al tribunale, il padrone di casa è tenuto a dare all’inquilino un preavviso di sette giorni. L’avviso deve dichiarare che l’inquilino ha sette giorni per pagare l’affitto o il contratto di locazione terminerà e inizierà il procedimento di sfratto (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Requisiti di preavviso per violazioni del contratto di locazione
Il proprietario può anche sfrattare un inquilino per aver violato il contratto di locazione. Se un inquilino ha violato il contratto di locazione, il padrone di casa è tenuto a dare all’inquilino un avviso che dichiara che l’inquilino ha 15 giorni per risolvere la violazione del contratto (fermando un certo atto o pagando i danni) o il contratto di locazione sarà risolto.
Se l’inquilino commette la stessa violazione del contratto di locazione entro sei mesi dal ricevimento dell’avviso per la prima violazione, il padrone di casa è tenuto a dare all’inquilino solo 14 giorni di preavviso che dichiara che il contratto di locazione sarà risolto alla fine di 14 giorni. Il padrone di casa non è tenuto a dare all’inquilino alcun tempo per risolvere la violazione (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Esempi di violazioni del contratto d’affitto includono organizzare feste rumorose durante le ore di silenzio designate o avere persone non autorizzate che vivono nell’appartamento.
Processo di sfratto
Se l’inquilino non ha pagato l’affitto o risolto la violazione del contratto durante il periodo di tempo appropriato, il proprietario può quindi presentare una causa di sfratto presso il tribunale distrettuale della contea in cui si trova la proprietà in affitto. La causa di sfratto è anche chiamata “forcible entry and detainer suit”. Il padrone di casa può anche fare causa per l’affitto non pagato o per danni (vediKy. Rev. Stat. Ann. § 383.210 e 383.685).
Il padrone di casa deve presentare una denuncia e una citazione al tribunale per iniziare la causa. L’inquilino riceverà quindi una copia della denuncia e della citazione, insieme a una data e un’ora per un’udienza davanti a un giudice. Se l’inquilino vuole contestare lo sfratto, deve partecipare all’udienza. All’udienza, il giudice ascolterà sia il padrone di casa che l’inquilino e prenderà una decisione finale riguardo allo sfratto.
L’inquilino potrebbe scoprire che contestare lo sfratto non è sempre l’opzione migliore. L’inquilino potrebbe dover pagare le spese giudiziarie e legali del padrone di casa se non ha successo in tribunale. L’inquilino potrebbe anche ricevere un rating di credito negativo e potrebbe essere rifiutato per un futuro alloggio. L’opzione migliore per l’inquilino potrebbe essere quella di provare a parlare con il padrone di casa e negoziare un accordo al di fuori del sistema giudiziario. Molte comunità hanno servizi di mediazione gratuiti o a basso costo che gestiscono le controversie tra proprietario e inquilino; le risorse locali sono disponibili attraverso il sito web mediate.com e l’American Arbitration Association. Le faq sulla mediazione sul sito di Nolo forniscono maggiori informazioni sull’argomento.
Difese per lo sfratto nel Kentucky
Un inquilino che affronta lo sfratto per non aver pagato l’affitto o per aver violato il contratto di locazione può avere una difesa contro lo sfratto.
Il proprietario sfratta l’inquilino illegalmente
In Kentucky, l’unico modo legale per sfrattare un inquilino è ricevere un ordine del tribunale da un giudice che permette di procedere allo sfratto. Se un padrone di casa tenta di rimuovere un inquilino con altri mezzi, come cambiare le serrature dell’unità in affitto o chiudere i servizi, l’inquilino può fare causa al padrone di casa per danni. Questo tipo di sfratto illegale è spesso chiamato sfratto “self-help” o sfratto illegale (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Per ulteriori informazioni sugli sfratti “self-help”, vedere l’articolo di Nolo Illegal Eviction Procedures in Kentucky.
Landlord Does Not Follow Proper Eviction Procedures
Quando si sfratta un inquilino, è molto importante che il proprietario segua attentamente tutte le regole stabilite negli statuti del Kentucky. Se il padrone di casa non segue tutte le regole, lo sfratto potrebbe non essere valido. Per esempio, il padrone di casa è tenuto a dare all’inquilino un preavviso di sette giorni prima di intentare una causa di sfratto per mancato pagamento dell’affitto. Se il padrone di casa non dà all’inquilino nessun tipo di preavviso e si limita a intentare la causa, l’inquilino può difendersi contro lo sfratto sostenendo la mancanza di preavviso. Il giudice fermerebbe quindi la causa, e il padrone di casa sarebbe tenuto a dare all’inquilino un adeguato preavviso di sette giorni. Alla fine del periodo di sette giorni, se l’inquilino non ha ancora pagato tutto l’affitto dovuto, il padrone di casa può intentare una nuova causa di sfratto.
È importante notare che questo tipo di difesa non fermerà uno sfratto giustificato; semplicemente lo ritarderà. Non appena il padrone di casa aggiusta la procedura carente, lo sfratto continuerà.
Il padrone di casa sfratta l’inquilino per non aver pagato l’affitto
Un inquilino può avere una difesa se affronta lo sfratto per non aver pagato l’affitto.
L’inquilino ha pagato l’affitto per intero
Un inquilino ha sette giorni di tempo dopo aver ricevuto un avviso dal padrone di casa per pagare l’affitto per intero. Se l’inquilino paga durante il periodo di sette giorni, il padrone di casa non deve continuare con la causa di sfratto (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Quando paga l’affitto durante il periodo di sette giorni, l’inquilino dovrebbe chiedere al padrone di casa una ricevuta con l’indicazione dell’ora. Poi, se il padrone di casa continua comunque con la causa di sfratto, l’inquilino avrà la prova che l’affitto è stato pagato durante il periodo appropriato.
Il padrone di casa non ha mantenuto l’unità in affitto
Un padrone di casa è tenuto a mantenere un’unità in affitto nel Kentucky adatta e abitabile. Questo significa che il padrone di casa deve:
- complire con tutte le norme edilizie e abitative che riguardano la salute e la sicurezza
- mantenere tutte le aree comuni pulite e sicure
- mantenere in buone e sicure riparazioni tutti gli impianti elettrici, idraulici, sanitari, di riscaldamento, di ventilazione, di aria condizionata, e altri impianti nell’unità in affitto
- fornire acqua corrente, compresa l’acqua calda, in ogni momento, e
- fornire calore tra i mesi di ottobre e maggio.
Vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Se l’unità in affitto ha bisogno di riparazioni in una delle aree di cui sopra, l’inquilino ha diverse opzioni disponibili. L’inquilino può scegliere solo una di queste opzioni alla volta.
- Se il costo della riparazione è inferiore alla metà dell’affitto mensile, l’inquilino può dare al padrone di casa un avviso che dichiara che il padrone di casa ha 14 giorni per fare le riparazioni necessarie o l’inquilino farà fare le riparazioni e dedurre il costo delle riparazioni dall’affitto. Se il padrone di casa non riesce a fare le riparazioni entro 14 giorni dal ricevimento dell’avviso, l’inquilino può fare in modo che le riparazioni vengano fatte. L’inquilino deve conservare tutte le ricevute e dare una dichiarazione dettagliata al padrone di casa quando deduce i costi dall’affitto (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Se il padrone di casa non riesce a fornire all’unità in affitto un servizio essenziale, come il riscaldamento, l’elettricità o l’acqua corrente, l’inquilino può dare al padrone di casa un avviso scritto dei servizi necessari. Poi l’inquilino può procurarsi il servizio essenziale e dedurre i costi dall’affitto, o l’inquilino può trovare un altro posto dove vivere fino a quando il padrone di casa fornisce i servizi essenziali. L’inquilino non dovrebbe pagare l’affitto mentre vive in un posto diverso (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- L’inquilino potrebbe anche scegliere di dare al padrone di casa un avviso di 30 giorni che afferma che se il padrone di casa non effettua le riparazioni necessarie entro 14 giorni, il contratto di locazione terminerà alla fine dei 30 giorni. Se il padrone di casa non effettua le riparazioni entro 14 giorni, l’inquilino può lasciare l’unità in affitto e non è più tenuto a pagare l’affitto (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Se il padrone di casa cerca di sfrattare l’inquilino per mancato pagamento dell’affitto perché l’inquilino paga un affitto ridotto o non paga alcun affitto, l’inquilino può difendersi contro lo sfratto dimostrando che il padrone di casa non ha effettuato le riparazioni necessarie. Il tribunale può richiedere all’inquilino di pagare l’affitto al tribunale, e poi il tribunale determinerà chi riceve l’affitto alla fine della causa (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Per maggiori informazioni sull’argomento, vedi l’articolo Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or “Repair and Deduct,” pubblicato da Nolo.
Il padrone di casa sfratta l’inquilino per aver violato il contratto di locazione
Il padrone di casa è tenuto a dare all’inquilino almeno 15 giorni per risolvere una violazione del contratto di locazione prima di intentare una causa di sfratto. Se l’inquilino risolve la violazione entro 15 giorni, il padrone di casa non deve continuare con lo sfratto. Se il padrone di casa procede comunque con lo sfratto, l’inquilino può usare la prova che la violazione è stata riparata entro il periodo di tempo appropriato come difesa contro lo sfratto.
Ricordate che se questo è il secondo avviso della stessa violazione in un periodo di sei mesi, il padrone di casa non ha bisogno di dare all’inquilino alcun tempo per riparare la violazione. Alla fine di un periodo di preavviso di 14 giorni, il contratto di locazione terminerà e il padrone di casa può procedere con lo sfratto (vedi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Il padrone di casa sfratta l’inquilino in base alla discriminazione
Il Fair Housing Act federale e la Fair Housing Law del Kentucky rendono illegale per un padrone di casa discriminare un inquilino in base a razza, religione, sesso, origine nazionale, stato familiare (compresi i bambini sotto i 18 anni e le donne incinte), e disabilità. Se un padrone di casa cerca di sfrattare un inquilino sulla base di una di queste caratteristiche, l’inquilino può usare la discriminazione come difesa allo sfratto. Vedere l’articolo di Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law per saperne di più sulle leggi che vietano la discriminazione contro gli inquilini.
Risorse aggiuntive per gli inquilini del Kentucky
Le organizzazioni di assistenza legale, come la Legal Aid Network of Kentucky, possono fornire assistenza legale gratuita o a basso costo a coloro che ne hanno diritto in base al reddito. Il Legal Aid Network of Kentucky fornisce anche risorse online gratuite per gli alloggi per chiunque abbia domande. Gli inquilini che vivono in alloggi assistiti a livello federale dovrebbero anche controllare la pagina delle risorse per gli inquilini su HUD.gov.
Quando assumere un avvocato esperto
Se avete domande legali più specifiche sul vostro caso di sfratto o il proprietario ha già assunto un avvocato, probabilmente dovreste anche contattare un avvocato. Un avvocato può gestire l’intero caso o darvi consigli su come procedere. Un avvocato può anche farvi sapere quanto è probabile che vinciate il vostro caso. Potreste voler assumere un avvocato soprattutto se siete sicuri del vostro caso e il vostro contratto di locazione o di affitto vi dà diritto alle spese legali se vincete in tribunale.
Per consigli su come trovare un buon avvocato, consultate l’articolo di Nolo Come trovare un ottimo avvocato.
Inoltre, consultate l’elenco degli avvocati di Nolo per gli avvocati del Kentucky specializzati in diritto locativo-locativo.
Più informazioni su sfratti e risoluzioni
Per altri articoli sull’argomento, vedi la sezione Sfratti e risoluzioni di Nolo.com.
Per maggiori informazioni sui diritti degli inquilini, vedi Every Tenant’s Legal Guide, di Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo).