Cos’è un’ipoteca di riserva?

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Un’ipoteca contingente è una condizione scritta in un contratto di acquisto immobiliare che l’acquirente indica che deve essere soddisfatta per poter chiudere l’acquisto. Gli acquirenti usano queste contingenze per proteggersi nel caso in cui non possono qualificarsi per il finanziamento e non possono permettersi una proprietà senza un prestito.

Se l’acquirente non può ottenere un finanziamento accettabile prima della fine del periodo di contingenza (di solito da 30 a 60 giorni), possono recedere dal contratto senza penalità – ottengono anche il loro acconto indietro. Se avete bisogno di ottenere un finanziamento per comprare una proprietà e volete essere sicuri di non essere penalizzati, potreste considerare di includere una contingenza di mutuo nel vostro prossimo contratto di acquisto.

È abbastanza facile ottenere una contingenza di mutuo, dato che sono standard nei contratti di acquisto usati dalla maggior parte delle associazioni immobiliari. L’unica cosa che dovete fare è controllare alcune caselle e riempire alcune informazioni.

Come funziona una contingenza ipotecaria

Quando vi state preparando ad acquistare una proprietà, dovete compilare un’offerta di acquisto. Nella vostra offerta, includerete alcune condizioni che devono essere soddisfatte prima di poter chiudere. Per esempio, vorrete che la proprietà passi l’ispezione e sia valutata per un certo valore.

Se sapete che avrete bisogno di un finanziamento per chiudere e non siete sicuri che vi qualificherete per un prestito, potete includere una contingenza di mutuo nel vostro accordo di acquisto. Forse non avete lavorato con un prestatore per ottenere pre-qualificato o pre-approvato, o forse qualcosa è cambiato di recente con le vostre finanze che si pensa possa danneggiare la vostra capacità di qualificarsi per un prestito.

In molti casi, le contingenze ipotecarie possono anche includere una sezione se avete bisogno di vendere un’altra proprietà per qualificarsi per un prestito. In questo caso, il vostro acquisto sarebbe condizionato da due cose: vendere la vostra casa e ottenere il finanziamento.

Quanto dura un contratto di contingenza

La maggior parte dei contratti di acquisto immobiliare dura tra i 30 e i 60 giorni, e i contratti di contingenza non sono diversi. Quando un compratore include un mutuo contingente nella sua offerta, è tenuto a garantire un finanziamento accettabile entro i limiti di tempo delineati nel contratto attraverso la due diligence e le date di chiusura.

Se un acquirente non ha ottenuto un prestito entro la fine del loro periodo di due diligence, possono richiedere una proroga dal venditore per dargli più tempo per trovare un prestito. Tuttavia, il venditore non ha l’obbligo di concedere l’estensione. Se il venditore non concede una proroga, allora l’acquirente deve decidere se tirarsi indietro dal contratto o andare avanti senza la clausola di contingenza e rischiare di perdere il suo deposito o aprirsi ad altre sanzioni se non chiude.

Elementi di una clausola di contingenza del mutuo

Quando una clausola di contingenza del mutuo è inclusa in un contratto di acquisto, non è solo una dichiarazione generale che l’acquirente non deve chiudere se non può ottenere il finanziamento. Invece, si tratta di clausole elaborate con cura che danno all’acquirente l’opportunità di delineare i termini di finanziamento che ritengono il minimo accettabile per loro di chiudere.

Alcuni degli elementi inclusi in una clausola di contingenza ipotecaria includono:

• Tipo di prestito da garantire (FHA, USDA, mutuo convenzionale, ecc.)
• Somma che l’acquirente deve assicurare nel finanziamento
• Tasso d’interesse massimo che l’acquirente ritiene accettabile
• Punti d’origine massimi o tasse che l’acquirente pagherà per assicurare un prestito
• Se un’altra proprietà deve essere venduta per qualificarsi per il finanziamento

In aggiunta a queste voci, le clausole di contingenza ipotecaria possono anche includere una specifica data di contingenza ipotecaria (mentre questa è spesso lo stesso lasso di tempo del periodo di due diligence, può essere diversa) così come le disposizioni per estendere la contingenza se il mutuatario non è in grado di assicurare il finanziamento prima della scadenza.

Ragioni per rinunciare a una contingenza d’ipoteca

Alcuni casi in cui può essere una buona idea rinunciare a una contingenza d’ipoteca includono:

• Il compratore sta pagando in contanti per una proprietà
• Il compratore sta usando il finanziamento del venditore
• Il compratore è già stato pre-qualificato o pre-approvato per un prestito
• Il compratore vuole rendere la sua offerta più attraente per il venditore e non si preoccupa di perdere la sua fiducia che il compratore chiuderà. Così, mentre le contingenze ipotecarie possono essere un ottimo modo per proteggersi in un contratto d’acquisto, bisogna comunque usarle con attenzione per evitare di spaventare il deposito di earnest money se non possono ottenere un prestito

Mentre le contingenze ipotecarie possono essere estremamente utili in alcuni casi, non sono sempre necessarie. Gli acquirenti possono scegliere di non includere queste contingenze in modo che la loro offerta sembri più allettante per un venditore.

Dopo tutto, quando un venditore sta considerando un’offerta per la sua proprietà, può scegliere di non accettare una che include le contingenze perché caa venditore.

Altri tipi di clausole di contingenza

Quando qualcuno fa un’offerta di acquisto di proprietà, può rendere il loro acquisto condizionato a qualsiasi numero di cose al di fuori di una contingenza di mutuo. E, se una qualsiasi delle loro contingenze non viene soddisfatta durante il processo di acquisto, possono annullare il contratto senza alcuna penale. Ecco alcuni dei tipi più comuni di contingenze:

• contingenza di ispezione. La proprietà deve ottenere un’ispezione pulita. Più spesso, ciò che questo significa è che l’acquirente deve essere disposto ad accettare tutto ciò che viene portato alla luce nell’ispezione, come un tetto danneggiato o uno scaldabagno non funzionante, o deve negoziare con successo qualsiasi concessione da parte del venditore per tenere conto di eventuali problemi con la proprietà che un ispettore ha scoperto.
• Contingenza di valutazione. La proprietà che viene acquistata deve essere valutata per almeno un certo importo, sulla base delle vendite recenti di proprietà comparabili nella stessa zona. Questa contingenza è importante perché, se una proprietà non riesce a valutare per abbastanza soldi, un prestatore può richiedere all’acquirente di fare un acconto molto più grande.
• Contingenza del titolo. Il venditore deve essere in grado di trasmettere un titolo chiaro alla proprietà, libero da qualsiasi vincolo o gravame.
• contingenza di vendita della casa. Se l’acquirente deve vendere un’altra proprietà per potersi permettere di acquistare la nuova proprietà, una contingenza di vendita della casa gli permette di recedere dal contratto se non è in grado di vendere la sua precedente proprietà durante il periodo di due diligence.