Quando l’acqua causa danni alla proprietà – scantinati allagati, muri di contenimento che crollano, o giardini fradici, per esempio – spesso ne risultano faide tra vicini. Ma le questioni legali possono essere fangose come il casino nel tuo cortile.
Riflusso dell’acqua superficiale e inondazioni
Come regola generale, un vicino non è responsabile dei danni causati dalle condizioni naturali del terreno. Se il terreno si trova in modo tale che una particolare quantità di acqua viene scaricata sul vostro cortile ogni anno dalla pioggia che scorre dalla proprietà del vostro vicino di casa, legalmente non è colpa del vostro vicino. Ma cosa succede se il tuo vicino progetta la sua proprietà in modo che la quantità d’acqua che scorre nel tuo cortile raddoppia ogni anno? Il tuo vicino direbbe che il cambiamento è ancora causato dalla pioggia naturale, non dal suo paesaggio. Ma tu probabilmente preferiresti tenere conto dell’azione del tuo vicino. Si scopre che tre diverse regole di responsabilità governano situazioni come questa.
La regola della ragionevolezza. Nella maggior parte degli stati, quando un vicino altera il terreno e si verifica un danno ad un altro, il vicino è responsabile del danno se l’alterazione era “irragionevole”. Se fate causa a un vicino per un danno che avete subito, i giudici vorranno la prova che il vicino ha fatto qualcosa di irragionevole che ha alterato la condizione naturale e causato il vostro danno.
La regola del “nemico comune”: I proprietari terrieri inferiori stanno attenti. In passato, molti tribunali trattavano l’acqua piovana eccessiva come un “nemico comune”, danneggiando la proprietà a caso. Secondo questa teoria, ci si aspettava che si prendessero misure per proteggere la propria proprietà dall’acqua che scorre sul terreno. Anche se un vicino che viveva su un terreno più alto deviava l’acqua per prevenire le inondazioni e la depositava su di voi, ci si aspettava che vi proteggeste dall’acqua extra.
Fortunatamente per i proprietari di terreni più bassi, la manciata di stati che ancora seguono la regola del nemico comune – incluso Montana, New York, e il Distretto di Columbia – l’hanno modificata. Questi stati permettono al proprietario di una proprietà di deviare l’acqua superficiale vagante solo se il lavoro non è insolito o straordinario e se il proprietario usa una cura ragionevole per evitare di danneggiare la proprietà adiacente.
La regola del “diritto civile”: I proprietari terrieri superiori stanno attenti. Un certo numero di stati segue una regola che è, in teoria, l’opposto della regola del nemico comune. La regola del diritto civile sostiene che se una persona altera il flusso naturale delle acque di superficie in qualsiasi modo che danneggi l’uso e il godimento di un’altra proprietà, quella persona sarà responsabile di quel danno. A differenza della regola del nemico comune, che richiede ai proprietari terrieri inferiori di cavarsela da soli, la regola del diritto civile ritiene i proprietari terrieri superiori responsabili di qualsiasi cambiamento dannoso nei modelli di deflusso.
Come la regola del nemico comune, tuttavia, gli stati non applicano più questa regola nella sua forma più stretta. Gli stati hanno sviluppato modifiche ed eccezioni e ora spesso giudicano il comportamento di entrambe le parti prima di far pagare il conto al proprietario terriero superiore. La California, per esempio, si aspetta che entrambe le parti agiscano ragionevolmente, il che include il dovere del proprietario terriero inferiore di prendere misure protettive.
Danni dell’acqua causati da negligenza
Se il vostro vicino agisce irragionevolmente o negligentemente con l’acqua sulla sua proprietà in modo da causare danni alla vostra proprietà, potete fare causa per il risarcimento delle vostre perdite e anche chiedere al tribunale di ordinare al vicino di fermare l’azione.
Colpevoli comuni di questo tipo di danno d’acqua includono tubi da giardino o irrigatori lasciati in funzione troppo a lungo e tubi dell’acqua che si intasano, diventano vecchi, perdono, si incrinano o si congelano. I proprietari sono responsabili dei loro tubi e dei danni che possono causare, anche se il tubo si consuma o si congela quando fa freddo. Anche le radici degli alberi, comprese quelle delle proprietà vicine, possono danneggiare i tubi. Proprio come i proprietari di immobili sono responsabili dei danni causati dalle loro tubature rotte, i proprietari di alberi possono essere responsabili dei danni causati alle proprietà altrui dai rami o dalle radici del loro albero. (Per maggiori informazioni, vedere Controversie tra vicini sugli alberi.)
Che cosa deve pagare il vicino in difetto
Se un vicino è legalmente responsabile per i danni causati dall’acqua, potresti avere diritto a una o tutte le seguenti cose:
- indennizzo per il costo delle riparazioni e delle sostituzioni
- indennizzo per le spese come il soggiorno in un motel
- rimborso per le spese mediche
- indennizzo per lo stress mentale, se hai subito un danno fisico sottostante
- danni punitivi, se un vicino ha agito male.
I giudici spesso ordinano anche di sistemare i problemi se sistemarli sarebbe facile e poco costoso. La sostituzione di un pluviale, lo sgombero dei detriti o la pulizia di uno scarico creano un onere molto piccolo per il proprietario di una proprietà. È meno probabile che i giudici ordinino a qualcuno di rimuovere un muro di contenimento, ripavimentare la proprietà o rifare un canale di scolo.
Assicurazione dei proprietari di casa
L’assicurazione nei casi di danni da acqua è difficile. Se l’acqua entra in casa vostra da una fonte interna – per esempio, da un tubo nella casa di città della porta accanto – la vostra assicurazione ordinaria dei proprietari di casa dovrebbe entrare in gioco. Contattate il vostro agente; la vostra compagnia potrebbe pagare per il vostro danno e poi perseguire chi lo ha causato per il rimborso.
Invece, quando il danno proviene dall’acqua che sale dall’esterno, potreste aver bisogno di un’assicurazione contro le inondazioni, anche se l’azione del vostro vicino ha causato il problema. Se il problema è stato causato almeno in parte da un vicino, la compagnia del vicino potrebbe pagarvi direttamente. La compagnia assicurativa del vicino potrebbe anche dire al tuo vicino di correggere il problema – o rischiare la cancellazione della polizza assicurativa.