Domanda
Vivo in un complesso residenziale e la mia HOA ha recentemente fatto una regola che dice che gli ospiti non possono usare la piscina comune. Non sono assolutamente d’accordo con questa regola, e non credo che l’HOA abbia seguito le procedure corrette per adottarla. La HOA non vuole ascoltare le mie lamentele, quindi ora voglio fare causa per far revocare la regola. Il problema è che non credo di potermi permettere di pagare un avvocato per farlo. Qualcuno mi ha detto che posso far pagare alla HOA le mie spese legali se vinco – è vero?
Risposta
Possibile. La risposta dipende da ciò che i documenti di governo del tuo sviluppo hanno da dire sulla questione.
Guarda la dichiarazione del tuo sviluppo di patti, condizioni, restrizioni, e Easements (“CC&Rs”) per vedere se contiene disposizioni relative a casa-proprietario-HOA controversie e spese legali.
Si potrebbe trovare una clausola spese legali che permette alla parte prevalente in una causa di recuperare le spese legali dalla controparte. Se è così, l’HOA deve pagare le vostre spese legali se portate la vostra controversia in tribunale e vincete. Naturalmente, se si perde, sarete responsabili di pagare le vostre spese legali, più le spese legali sostenute dalla HOA.
Tenete a mente che questo non è così bianco e nero come sembra. Le cause legali sono spesso risolte prima che il tribunale raggiunga una sentenza finale. In tal caso, chi paga le spese legali deve essere determinato dall’accordo transattivo.
Anche nei casi giudiziari che raggiungono una sentenza finale, potrebbe essere difficile determinare quale parte ha “prevalso”. Le cause legali spesso contengono un mix di più di una causa di azione. Per esempio, potreste citare la HOA sia per violazione del dovere fiduciario che per violazione del contratto. Il tribunale potrebbe pronunciarsi a vostro favore su un capo d’accusa, e a favore dell’HOA sull’altro. Poiché nessuna delle due parti ha pienamente “prevalso”, il tribunale dovrebbe poi determinare chi paga le spese legali (possibilmente dividendo le spese tra voi e l’HOA).
A volte le CC&Rs di uno sviluppo richiedono che qualsiasi controversia tra un proprietario di casa e l’HOA debba andare ad arbitrato o mediazione. Chi paga le spese legali in queste situazioni dipende di nuovo dai termini del CC&Rs. Se le CC&R concedono le spese legali alla parte prevalente solo in “una causa legale”, allora la disposizione sarà probabilmente interpretata come inapplicabile alle spese sostenute per l’arbitrato o la mediazione.
Se le spese legali non sono affrontate dai documenti di governo, controllate le leggi del vostro stato. Sempre più stati stanno adottando disposizioni “fee-shifting” per i casi HOA, che assegnano le tasse e i costi alla parte prevalente nelle cause HOA-proprietario. Se non ci sono disposizioni di legge statale applicabili, come regola generale, ogni parte è responsabile di pagare le proprie tasse e costi.
Così vedete, la vostra domanda è un po’ complicata. Quando si tratta di una disputa con la vostra HOA, la vostra migliore scommessa è quella di lavorare sodo per risolvere i vostri problemi HOA senza ricorrere al sistema giudiziario.