Che cos’è la sottoscrizione automatica?
Le decisioni di sottoscrizione del prestito ipotecario generate dal computer sono il modo più comune per ottenere l’approvazione di un mutuo.
Le informazioni di una domanda di mutuo ipotecario (modulo 1003 della Fannie Mae) vengono caricate in un sistema di sottoscrizione automatizzato (AUS) che recupera i dati rilevanti, come la storia di credito del mutuatario, e arriva a una decisione di prestito basata sulla logica.
I motori di sottoscrizione automatizzati possono fornire decisioni di approvazione o rifiuto del prestito quasi istantanee basate sulle informazioni inviate al sistema.
L’implementazione di sistemi di sottoscrizione automatizzati fa risparmiare ai professionisti del credito ipotecario una notevole quantità di tempo, poiché la sottoscrizione manuale può richiedere fino a 60 giorni per essere completata.
Oltre al risparmio di tempo, la sottoscrizione automatizzata è preferita perché si basa su algoritmi, eliminando i pregiudizi umani.
Trova il giusto prestatore. Trova il prestito giusto. Chiedi aiuto ora!
Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
La Federal National Mortgage Association (FNMA) è conosciuta dai più come Fannie Mae. La missione di Fannie Mae è quella di creare standard minimi di prestito e liquidità nella comunità dei prestiti ipotecari, acquistando titoli garantiti da ipoteche per liberare capitale per i prestatori che poi si girano e prestano di nuovo.
Per creare coerenza nella qualità dei mutui per la casa, Fannie Mae ha sviluppato una serie di standard guida di sottoscrizione che guidano i prestatori su come valutare al meglio il rischio, in modo che l’opportunità di default sia ridotta a un livello prevedibile.
Lo standard industriale nella sottoscrizione dei mutui è gestito attraverso un sistema di sottoscrizione automatizzato (AUS) chiamato Desktop Underwriter (DU).
Trova il giusto prestatore. Trova il prestito giusto. Chiedi aiuto ora!
Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
La Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, più comunemente conosciuta come Freddie Mac, offre un’alternativa al sistema di sottoscrizione automatica (AUS) di Fannie Mae chiamato Loan Product Advisor a partire dall’estate 2016. In precedenza era noto come Loan Prospector (LP).
Loan Prospector segue molti degli standard di sottoscrizione di Fannie Mae, con differenze distinte che permetterebbero ai professionisti del prestito esperti e istruiti di inserire una domanda di prestito nel sistema di sottoscrizione automatizzato che fornirebbe la migliore possibilità di approvazione.
Simile al DU di Fannie Mae, LP è un sistema di sottoscrizione automatizzato basato su algoritmi, con piccole differenze nel modo in cui il rischio viene analizzato e valutato.
Trova il prestatore giusto. Trova il prestito giusto. Chiedi aiuto ora!
Dovrei usare Fannie Mae o Freddie Mac?
Le differenze più comuni tra i sistemi di sottoscrizione automatizzati di Fannie Mae e Freddie Mac tendono ad essere nelle aree di analisi e documentazione del reddito e dell’occupazione, tra le altre sfumature di valutazione del rischio.
Per esempio, Freddie Mac permette cofirmatari non occupanti, simili ai prestiti assicurati dalla FHA, mentre Fannie Mae non permette di usare il reddito di un cofirmatario che non vive nella casa per aiutare a qualificarsi.
Un’altra differenza comune tra Fannie Mae e Freddie Mac riguarda la verifica dell’occupazione e del reddito. Gli standard minimi di occupazione e reddito di Fannie Mae richiedono una storia di 2 anni, con un reddito variabile, come gli straordinari, i bonus e le commissioni in media su 24 mesi. Freddie Mac, in alcuni casi, richiederà solo 1 anno di lavoro e reddito.
Trova il giusto prestatore. Trova il prestito giusto. Ottieni aiuto ora!
Questa sottile differenza è molto utile se sei un lavoratore autonomo, e hai fatto un reddito significativamente maggiore nell’anno fiscale più recente, rispetto all’anno fiscale precedente. Fannie Mae richiederebbe che questo reddito sia mediato su 2 anni, mentre Freddie Mac potrebbe permettervi di usare solo l’anno più recente per qualificarvi.
Fannie Mae ha fatto un passo avanti come leader nel fornire opzioni di prestito per gli acquirenti boomerang che acquistano dopo un fallimento, una vendita allo scoperto, un pignoramento o un atto in luogo di pignoramento.
Non è un’approvazione del prestito?
Una decisione di sottoscrizione automatica è solo il primo passo quando si richiede un prestito ipotecario per la casa. Poiché il DU è un programma informatico basato su un algoritmo, può essere facilmente manipolato o influenzato dalle informazioni che lei ha inserito nel sistema e nella sua domanda di prestito.
Trova il giusto prestatore. Trova il prestito giusto. Chiedi aiuto ora!
Molti istituti di credito richiedono che lei fornisca la documentazione necessaria per sostenere tutte le informazioni sulla domanda di prestito. Alcuni istituti di credito sono disposti a fornire l’approvazione di un prestito senza documentare tutte le informazioni presentate al sistema di sottoscrizione.
In entrambi i casi, è necessario fornire la documentazione per sostenere, convalidare, o altrimenti verificare tutte le informazioni che sono richieste per una domanda di prestito ipotecario, o non si ha realmente l’approvazione.
Un’approvazione automatica di sottoscrizione è accurata solo quanto le informazioni inserite nel sistema, e sarà affidabile solo quanto la documentazione fornita a sostegno delle informazioni sulla tua domanda di prestito.
Requisiti di documentazione di sottoscrizione
I requisiti di documentazione di qualificazione sono abbastanza standardizzati in tutto il settore, e si applicano a Fannie Mae, Freddie Mac, FHA e altre approvazioni di sottoscrizione automatizzate.
Trova il giusto prestatore. Trova il prestito giusto. Ottieni aiuto ora!
- Nome, data di nascita, numero di previdenza sociale
- 2 anni di residenza
- 2 anni di impiego
- 2 anni di documentazione del reddito (W2’s o dichiarazioni dei redditi)
- Fatture che coprono gli ultimi 30 giorni per tutti i mutuatari
- Estratti conto degli ultimi 60 giorni
- Fonte di tutti i fondi necessari per chiudere (beni, assistenza, regali, crediti)
Sottoscrizione manuale e circostanze attenuanti
Cosa succede se non si può ottenere un’approvazione automatica della sottoscrizione? Supponendo che il prestatore abbia inserito tutti i dati in modo accurato, la decisione automatizzata sarà abbastanza chiara sui fattori che ha determinato essere troppo rischiosi per produrre una decisione di Approve/Eligible. Questa guida può essere usata per determinare la migliore linea d’azione per ricevere un’approvazione.
A volte si otterrà un’approvazione automatica basata sul fatto che il vostro prestatore sia in grado di spiegare certe cose sulla vostra domanda. Questo è molto comune quando c’è una difficoltà finanziaria nel passato, compreso il fallimento, il pignoramento, la vendita allo scoperto, o l’atto in luogo del pignoramento.
False approvazioni possono accadere quando il vostro ufficiale di prestito inserisce informazioni che non possono essere documentate. D’altra parte, i falsi dinieghi possono anche accadere quando l’ufficiale di prestito inserisce informazioni imprecise o incomplete nel sistema automatico di sottoscrizione.
In alcuni casi, ci sono circostanze attenuanti che permetteranno eccezioni alle linee guida standard di sottoscrizione che permetteranno al vostro agente di prestito di “documentare” la vostra via d’uscita da quello che altrimenti sarebbe un rifiuto del prestito.
La sottoscrizione manuale è molto rara quando si usano le linee guida di sottoscrizione di Fannie Mae o Freddie Mac, e non è offerta da molti prestatori. Tuttavia, il finanziamento assicurato FHA offre alternative di sottoscrizione automatizzate e manuali per le sfide di prestito convenzionali che semplicemente non possono passare il controllo di Fannie o Freddie.