Az egyik gyakran hallott kérdés, hogy “mi az az 1031-es csere?”. Mint azt Ön is tudhatja, a 1031-es csere egy kiváló befektetési stratégia, amely lehetőséget biztosít a kereskedelmi ingatlanok tőkenyereségadójának elhalasztására. Tudjon meg többet itt.
Jellemzően ezt a stratégiát bérbeadási vagy befektetési ingatlanok eladásakor alkalmazzák.
A szándékosan felépített 1031-es csere azonban személyes ingatlanokra is alkalmazható, beleértve egy olyan módszert, amellyel a hozzáértő befektetők legálisan elhalaszthatják a tőkenyereségre kivetett adót egy személyes lakóhelyen.
Íme, hogyan lehet 1031-es cserét végrehajtani egy magánlakáson.
Miért nem lehet általában 1031-es cserét végrehajtani elsődleges lakóhelyen
A szabványos 1031-es csere lehetővé teszi a befektetők számára, hogy elhalasszák az ingatlan eladása után fizetendő tőkenyereségadót, ami óriási adómegtakarítást jelent a befektetők számára. Emellett megkönnyíti a tőkeáttétel felhasználását egy nagyobb vagy jobban teljesítő ingatlanra való átváltáskor. Ez egy nagyszerű befektetési stratégia a portfólió diverzifikálására egy másik típusú ingatlannal, vagy egyszerűen csak egy olyan befektetési ingatlant választ, amelyet könnyebb kezelni.
Tipikusan az IRS kizárja a 1031-es cserét egy elsődleges lakóingatlanra, mivel az nem kereskedelmi ingatlan. Az Internal Revenue Code 121. szakasza azonban előír néhány olyan helyzetet, amikor az elsődleges lakóhelyre vonatkozó 1031-es csere lebonyolítható.
A 121. szakasz által biztosított különleges kivétel
A 121. szakasz kimondja, hogy a személyes lakóhely 1031-es csere révén mentesülhet a tőkenyereségadó alól, ha a befektető legalább öt évig tulajdonában volt az ingatlan, és az öt évből két évig lakott is benne. Ez egy meglehetősen technikai fogalom, ezért álljon itt egy példa:
A $250/$500k nyereség az, amit adómentes nyereségként elszámolhat egy korábbi elsődleges lakóhely eladásakor. Minden ezen a számon felüli nyereség adóköteles lenne, és önnek 1031-et kellene végrehajtania. Példa: Egy lakóparkban 5 egység tulajdonosa vagyok, és a tulajdonomban lévő 5 évből 2 évig az egyikben laktam. Az ingatlanért 1 millió dollárt fizettem (200 ezer dollárt minden egységért), és végül 5 év után 2 millió dollárért (400 ezer dollár minden egységért) adtam el. Teljesen elkerülhetném az adófizetést az elsődleges lakóhelyként használt egység után, és elrejthetném a 400k $-t, de a fennmaradó 1,6M $-ra 1031-es cserét kellene végrehajtanom.
Hogyan kombinálható a 121. szakasz a 1031-es cserével
Az elsődleges lakóhelyre vonatkozó 1031-es csere megtervezése egy kis stratégiát és időt igényel. Például az elsődleges lakóhelyének körülbelül két évig bérleményként kell szolgálnia, mielőtt úgy dönt, hogy eladja. Azt is be kell mutatnia, hogy nem lakik az ingatlanban, és bizonyítania kell, hogy az ingatlant üzleti célokra használta, hogy jogosult legyen a cserére.
Az egyik fontos pont, amit hangsúlyozni kell, hogy be kell tudnia mutatni az IRS-nek, hogy piaci áron adta bérbe az ingatlant, és aktívan bizonyítania kell, hogy máshol lakott.
Egy szép trükk, amit akkor alkalmazhat, ha egynél több lakással rendelkezik, hogy egy ideig az egyik lakásban él, majd a másodikba költözik, az elsőt pedig bérbe adja. Mivel az IRS egyszerre csak egy elsődleges lakóhelyet engedélyez, ezt mindaddig megteheti, amíg bizonyítani tudja, hogy az elsődleges lakóhelye megváltozott. Az első lakóhelyet ezután bérlakássá alakíthatja át.
Bérleményt is átalakíthat elsődleges lakóhellyé – 1031-es cserével
Az IRS lehetővé teszi, hogy egy korábban bérleményként használt ingatlant elsődleges lakóhellyé alakítson át, és 1031-es cserét hajtson végre.
Egy másik módja a 1031-es csere lebonyolításának a korábban ismertetett helyzet fordítottja. Ahhoz, hogy ez működjön, be kell tudnia bizonyítani, hogy 12 hónapos időszakonként 14 napnál többet nem lakott az ingatlanban, és hogy az ingatlant legalább 24 hónapig bérbe adták.
Ezt nevezik minősített használatnak, és sok befektető esetében gyakran egy másodlagos “nyaralóra” vonatkozik, amelyet bérbe adnak, míg a tulajdonosok az év nagy részében az elsődleges lakóhelyen élnek. Ez vonatkozhat az AirBnB-bérleményként használt ingatlanokra is.
Az IRS-nek bizonyítania kell, hogy az ingatlant piaci áron adták bérbe. Ez jelentheti az ingatlan reklámozását és annak bizonyítását, hogy meg kell őriznie, hogy a hasonló ingatlanok menő árai milyenek voltak. Továbbá, ebben az időszakban nem végezhet semmilyen egyéni változtatást a bérleményen, amely az Ön használatára szolgál.
To Wrap it Up
A 1031-es csere végrehajtása egy bérlakássá alakított elsődleges lakóhelyen vagy fordítva nagyszerű befektetési stratégia, de egyben bonyolult vállalkozás is. Éppen ezért erősen ajánlott összeállítani a szakmai tanácsadói csapatát, hogy előzetesen megtervezhesse a sikeres 1031 cserét.