Amikor a víz vagyoni károkat okoz – például elárasztott pincék, beomló támfalak vagy átázott kertek -, gyakran alakul ki viszály a szomszédok között. De a jogi kérdések ugyanolyan sárosak lehetnek, mint a rendetlenség a hátsó kertben.
Felszíni vízlefolyás és árvíz
A szomszéd főszabály szerint nem felelős a földterület természetes adottságai által okozott károkért. Ha a föld úgy fekszik, hogy a szomszéd telkéről lefolyó esőből évente bizonyos mennyiségű víz ömlik az Ön hátsó udvarára, az jogilag nem a szomszédja hibája. De mi van akkor, ha a szomszédja úgy alakítja ki az ingatlanát, hogy a kertjébe folyó víz mennyisége minden évben megduplázódik? A szomszédja azt mondaná, hogy a változást még mindig a természetes eredetű eső okozza, nem pedig az ő tereprendezése. Ön azonban valószínűleg inkább a szomszédja tevékenységét venné figyelembe. Kiderül, hogy az ilyen helyzetekre három különböző felelősségi szabály vonatkozik.
Az ésszerűségi szabály. Az államok többségében, amikor az egyik szomszéd megváltoztatja a földterületet, és a másiknak kára keletkezik, a szomszéd felel a kárért, ha a változtatás “ésszerűtlen” volt. Ha beperli a szomszédját az Önt ért kár miatt, a bírák bizonyítani akarják, hogy a szomszéd valami ésszerűtlen dolgot tett, ami megváltoztatta a természeti állapotot és az Ön kárát okozta.
A “közös ellenség” szabály: Az alsóbbrendű földtulajdonosok vigyázzanak. A múltban sok bíróság “közös ellenségként” kezelte a túlzott esővizet, amely véletlenszerűen károsítja az ingatlant. Ezen elmélet szerint elvárták, hogy Ön tegyen intézkedéseket a saját tulajdonának védelme érdekében a telken átfolyó víztől. Még akkor is, ha egy magasabb fekvésű szomszéd az árvíz megelőzése érdekében elterelte a vizet, és azt Önre zúdította, elvárták, hogy megvédje magát az extra víztől.
Az alacsonyabb fekvésű földtulajdonosok szerencséjére az a maroknyi állam, amely még mindig követi a közös ellenség szabályt – köztük Montana, New York és a District of Columbia – módosította azt. Ezek az államok csak akkor engedik meg az ingatlantulajdonosnak, hogy a vándorló felszíni vizeket elterelje, ha a munka nem szokatlan vagy rendkívüli, és ha az ingatlantulajdonos ésszerű gondossággal jár el, hogy elkerülje a szomszédos ingatlanok károsodását.
A “polgári jogi” szabály: A felső földtulajdonosok vigyázzanak. Számos állam olyan szabályt követ, amely elméletileg a közös ellenség szabályának az ellenkezője. A polgári jogi szabály kimondja, hogy ha valaki a felszíni vizek természetes áramlását olyan módon változtatja meg, amely egy másik ingatlan használatát és élvezetét károsítja, akkor az adott személy felelősséggel tartozik az okozott kárért. A közös ellenség szabályával ellentétben, amely az alacsonyabb rendű földtulajdonosokat kötelezi arra, hogy gondoskodjanak magukról, a polgári jogi szabály a felsőbb rendű földtulajdonosokat teszi felelőssé a lefolyási mintákban bekövetkező káros változásokért.
A közös ellenség szabályához hasonlóan azonban az államok már nem alkalmazzák ezt a szabályt a legszigorúbb formájában. Az államok módosításokat és kivételeket dolgoztak ki, és ma már gyakran mindkét fél viselkedését megítélik, mielőtt a felső földtulajdonost terhelnék a számlával. Kalifornia például elvárja, hogy mindkét fél ésszerűen járjon el, ami magában foglalja az alsó földtulajdonos azon kötelezettségét is, hogy védelmi lépéseket tegyen.
Gondatlanságból okozott vízkár
Ha a szomszédja a saját ingatlanán lévő vízzel indokolatlanul vagy gondatlanul úgy bánik, hogy vízkárt okoz az Ön ingatlanán, akkor Ön kártérítésért perelhet, és kérheti a bíróságtól azt is, hogy kötelezze a szomszédot a cselekmény megszüntetésére.
Az ilyen típusú vízkárok gyakori okozói közé tartoznak a túl sokáig futva hagyott kerti tömlők vagy locsolóberendezések, valamint az eltömődött, elöregedett, szivárgó, repedezett vagy befagyott vízvezetékek. A tulajdonosok felelősek a csövekért és az általuk okozott károkért, még akkor is, ha a cső csak elhasználódik vagy hideg időben megfagy. A fák gyökerei, beleértve a szomszédos ingatlanokról származó gyökereket is, szintén károsíthatják a csöveket. Ahogyan az ingatlantulajdonosok felelősek a csőtörés által okozott károkért, úgy a fák tulajdonosai is felelősek lehetnek a fa ágai vagy gyökerei által más tulajdonában okozott károkért. (További információért lásd: Szomszédi viták a fák miatt.)
Mit kell fizetnie a vétkes szomszédnak
Ha a szomszéd jogilag felelős az Önt ért vízkárért, jogosult lehet az alábbiak bármelyikére vagy mindegyikére:
- a javítási és pótlási költségek megtérítése
- a költségek megtérítése, például ha motelben kell megszállnia
- az orvosi költségek megtérítése
- a lelki sérülések megtérítése, ha Ön alapjául szolgáló fizikai sérülést szenvedett
- büntető kártérítés, ha a szomszéd rosszindulatúan járt el.
A bírák gyakran elrendelik a problémák kijavítását akkor is, ha azok kijavítása egyszerű és olcsó lenne. Egy lefolyócső kicserélése, a törmelék eltakarítása vagy egy lefolyó kitisztítása nagyon kis terhet ró az ingatlantulajdonosra. A bírák kevésbé valószínű, hogy elrendelik, hogy valaki távolítson el egy támfalat, alakítsa át az ingatlant, vagy tegyen újra egy víznyelőt.
A lakástulajdonosok biztosítása
A biztosítás a vízkárokkal kapcsolatos ügyekben trükkös. Ha a víz belső forrásból – mondjuk a szomszédos sorházban lévő csőből – jut be az otthonába, akkor a szokásos lakástulajdonosok biztosításának kell életbe lépnie. Forduljon ügynökéhez; a társasága kifizetheti a károkat, majd a kár okozóját követelheti a visszafizetésért.
Ha azonban a kár kívülről felszálló vízből származik, szüksége lehet árvízbiztosításra, még akkor is, ha a szomszédja tette okozta a problémát. Ha a problémát legalább részben a szomszédja okozta, a szomszédja társasága akár közvetlenül Önnek is fizethet. A szomszéd biztosítótársasága azt is mondhatja a szomszédjának, hogy javítsa ki a problémát — vagy kockáztatja a biztosítási kötvény felmondását.