SAN FRANCISCO ÉS A BAY AREA
San Francisco bérleti díjai az egyik legdrágábbak az országban. Egy 2 hálószobás lakás átlagos bérleti díja a városban körülbelül 4400 dollár. Mivel a bérek nem tudnak lépést tartani a folyamatosan emelkedő lakbérköltségekkel, sok Bay Area-i bérlő jövedelmének több mint 30%-át fizeti lakbérre, és nem tudja megfizetni a megfelelő lakhatást. A San Franciscó-i bérbeadók hírhedt arról, hogy személyes pénzügyi hasznuk maximalizálása érdekében kihasználják bérlőiket és leendő bérlőiket. A bérbeadók arra számítanak, hogy a bérlők nem ismerik vagy nem értik a bérlő számos jogát, amelyek a kaliforniai törvények és a San Francisco-i bérleti díjrendelet értelmében léteznek. Az alacsony jövedelműeket, az időseket, a fogyatékkal élőket és a kisebbségi közösségeket gyakran aránytalanul nagy mértékben érintik a magas bérleti díjak és a megfizethető lakások szűkössége. Ha megértjük, milyen San Franciscó-i bérlői jogok illetik meg a bérlőket, az segít megakadályozni, hogy az embereket kitelepítsék otthonukból.
Megbontjuk és elmagyarázzuk az öböl menti bérlők vezető problémáit és panaszait
Itt a San Francisco-i bérlői jogok összefoglalója
San Francisco bérleti díjrendelet
A város évtizedekkel ezelőtt hozta meg a San Francisco-i bérletstabilizációs és döntőbírósági rendeletet, hogy kezelje a hosszú távú bérlők kiszorulását az egyre dráguló bérlakáspiacon. A San Franciscó-i bérleti díjrendelet kétféle védelmet biztosít: a bérleti díj szabályozását és a kilakoltatás ellenőrzését. A bérbeadó évente csak egy bizonyos kis százalékkal emelheti a bérleti díjat, és csak a törvényben felsorolt, indokolt okok valamelyike miatt lakoltathatja ki a bérlőt.
Az 1979 előtt épült, két vagy több egységet tartalmazó épületekben általában mind a lakbérvédelem, mind a kilakoltatási védelem érvényesül. 2020. január 22-től San Franciscóban szinte minden egység, függetlenül az építési dátumtól vagy az egységek számától, a San Franciscó-i bérleti díjrendelet értelmében mostantól jogos kilakoltatási védelemmel rendelkezik, beleértve a zaklatás elleni védelmet is.
Ha az Ön bérleti jogviszonyára a kilakoltatás elleni védelem vonatkozik, de a San Francisco-i bérleti rendelet szerinti lakbérellenőrzés nem, akkor a kaliforniai bérlővédelmi törvény, az új állami lakbérellenőrzési törvény alapján lakbérvédelemben részesülhet, ha az épület legalább tizenöt éves, és az Ön egysége megfelel a törvény összes többi követelményének.
SF Rent Board
A San Francisco-i bérleti díjbizottság az a szerv, amely a bérleti rendelet szabályait és előírásait érvényesíti. A Rent Board csak olyan ügyeket tárgyal, amelyek a Rent Ordinance hatálya alá tartoznak, mint például a jogellenes lakbéremelés vagy a szolgáltatások csökkentésének kérdése. A bérlő jogainak megsértésére vonatkozó egyéb állítások, mint például a bérleti szerződés megszegése, a kaució visszafizetése és a zaklatás olyan ügyek, amelyekben a bíróságnak kell döntenie. A bérlők a legtöbb beadványnak a testülethez történő benyújtását általában önállóan is el tudják intézni. Bár a bérleti díj bizottság tanácsot ad a bérlőknek a San Francisco-i bérlők rendelet szerinti jogairól, nem biztosít ügyvédet egyik fél számára sem, és nem ad jogi tanácsot.
A megengedett lakbéremelés
A bérleti díj rendelet hatálya alá tartozó egységek esetében a 2019. március 1-jétől 2020. február 29-ig tartó időszakra érvényes éves megengedett lakbéremelés összege 2,6%. Egy bérlő bérleti díja tizenkét hónapon belül csak egyszer emelhető. Ez a százalék minden évben a fogyasztói árindex (CPI) alapján változik. Bizonyos esetekben a bérleti díj a megengedett emelésen túl is emelhető. Azok a bérbeadók, akik nem emelték a bérleti díjat, az emeléseket később behajthatják, és a bérleti díjat 1982-ig visszamenőleg is visszamenőleg behajthatják. Az átutalt emeléseket nem kell az igazgatóságnak jóváhagynia, mint a tőkejavítási költségek vagy a megnövekedett működési és karbantartási költségek miatti emeléseket. A bérlők beadványt nyújthatnak be a lakbértanácshoz, ha úgy vélik, hogy a lakbérüket a megengedettnél nagyobb mértékben emelték.
Általában nincs korlátja annak a lakbérösszegnek, amelyet a bérbeadó egy üres lakás bérbeadásakor először felszámíthat a bérlőnek. A bérlőknek pedig tudniuk kell, hogy egy állami törvény, a Costa-Hawkins bérlakástörvény értelmében a legtöbb családi ház és társasház mentesülhet a rendelet lakbéremelési korlátozásai alól, de a jogos okból történő kilakoltatásra vonatkozó rendelkezések alól nem.
A kilakoltatás indokolt okai
San Franciscóban szinte minden lakóépületre vonatkoznak a San Franciscó-i bérleti díjrendelet indokolt okból történő kilakoltatásra vonatkozó védintézkedései, függetlenül az épületben lévő egységek számától vagy az épület építésének időpontjától. Emellett azok az ingatlanok, amelyeknél korábban jóváhagyták a jelentős rehabilitációra vonatkozó kérelmet, hogy az épületet mentesítsék a rendelet hatálya alól, mostantól kilakoltatási ellenőrzés alatt állnak.
A San Francisco-i bérleti díjrendelet által védett bérlőket nem lehet kilakoltatni az egységükből, kivéve, ha a bérbeadónak a törvény szerint indokolt oka van erre.
San Franciscóban tizenöt indokolt ok van a kilakoltatásra; ezek között vannak vétkes és vétlen okok. Néhány gyakori vétkes ok az, hogy a bérlő nem fizette a bérleti díjat, megszegte a bérleti szerződést, kellemetlenséget okoz, vagy illegálisan használja a lakást. A tulajdonos általi beköltözési kilakoltatás (a bérbeadó vagy annak rokona szeretne beköltözni az egységbe) és az Ellis-törvény szerinti kilakoltatás (a bérbeadó végleg el akarja távolítani az egységet a bérleti piacról) a kilakoltatás gyakori, vétlen okai.
Hibás kilakoltatás
A bérlő jogainak túlságosan gyakori megsértése, a hibás kilakoltatás akkor fordul elő, amikor a bérbeadó jogellenesen kényszeríti a bérlőt, hogy kiköltözzön a bérleti díjjal szabályozott egységből. Ez lehet végleges vagy ideiglenes elűzés. A bérbeadók többféle módon is jogtalanul kilakoltatják a bérlőket. A bérbeadó felelősségre vonható a lakbérellenőrzött egység elvesztett bérleti értékéért, a költözési költségekért és a törvényes költözési díjakért, valamint a lelki fájdalomért. A San Franciscó-i bérleti díjrendelet értelmében a kártérítés háromszorosát is meg kell fizetni.
Tulajdonos beköltözése
A tulajdonos beköltözése miatti kilakoltatás a San Francisco-i bérleti díjrendeletben felsorolt indokolt kilakoltatási okok egyike, és ez az egyik leginkább visszaélésszerűen alkalmazott indokolt kilakoltatási ok San Franciscóban. Szigorú törvényi követelmények vannak, amelyeket a bérbeadónak be kell tartania az OMI kilakoltatáshoz, és a bérlőknek átköltözési juttatásokat kell fizetni.
Javítások/lakhatóság
A bérbeadók kötelesek minden szükséges javítást elvégezni annak érdekében, hogy a bérlemény lakható legyen, és megfeleljen az állami és helyi építési és egészségügyi szabályoknak.
Ellis Act
Az Ellis Act szerinti kilakoltatás egyike a San Francisco-i bérleti díjrendeletben felsorolt indokolt kilakoltatási okoknak. Ellis Act kilakoltatásról akkor van szó, amikor a bérlőket azért lakoltatják ki, mert a bérbeadó az épületben lévő összes egységet kivonja a bérleti piacról. A bérbeadónak szigorú törvényi előírásokat kell betartania az Ellis-törvény szerinti kilakoltatáshoz, és a bérlőknek költözési juttatásokat kell fizetniük.
Legális egység
A bérleti joghatóságok elismerik, hogy ezek az egységek különleges védelmet érdemelnek. Az illegális egységben élő bérlő azt gondolhatja, hogy nincsenek jogai, de az illegális egységek valójában SF bérleti rendeletének hatálya alá tartoznak. A bérbeadó nem emelheti a bérleti díjat a megengedettnél nagyobb mértékben, és a bérlő nem lakoltatható ki alapos ok nélkül a bérleti díjrendelet értelmében.
Zajos szomszédok
A túlzott folyamatos zaj hatással lehet az ember egészségére és jólétére. Minden kaliforniai bérleti szerződésben szerepel a “csendes élvezetre” vonatkozó megállapodás. A bérbeadóknak kötelességük biztosítani, hogy a bérlők békésen, zavartól mentesen birtokolhassák a bérleményt, és szélsőséges esetekben lépéseket tehetnek a zavaró bérlők kilakoltatására a kellemetlenségek megszüntetése érdekében.
Bérbeadó általi zaklatás
A bérbeadók nem zaklathatják a bérlőket a lakásukból. Lehet, hogy az a bérbeadó tulajdona, de a bérlő otthona. A bérbeadó zaklatását nehéz lehet bizonyítani, de vannak olyan lépések, amelyekkel a bérlő dokumentálhatja a zaklatást, hogy végső soron a bérbeadót vonja felelősségre.
Kellemetlen szomszédok
A szomszédviták gyakoriak a népes városokban. A szomszéddal vagy az épület egy másik bérlőjével kapcsolatos probléma szintén frusztráló lehet, de nem minden szomszéd zavaró viselkedése minősül kellemetlenségnek. Tudja meg, mi számít kellemetlenségnek, és mit tehet ellene.
A lakhatási diszkrimináció
Vannak szövetségi, állami és városi törvények, amelyek tiltják a lakhatási diszkriminációt. Lakhatási diszkriminációról akkor van szó, ha egy személyt vagy egy csoportot hátrányos bánásmódban részesítenek egy jogilag védett tulajdonság, például faj, nem, vallás, családi állapot vagy fogyatékosság alapján. A San Franciscó-i törvény további jellemzőkkel egészíti ki a listát, mint például a nemi identitás, a magasság és a testsúly. A diszkrimináció mindenhol előfordulhat, a bérbeadó nyíltan előítéletes cselekedeteitől kezdve a bérleményre vonatkozó online hirdetésig.
Dohányzás
A bérbeadóknak általában jogukban áll megtiltani a cigaretta vagy más dohánytermékek dohányzását a bérleményben és környékén, amennyiben ezt a bérleti szerződésben rögzítik. Sok bérleti szerződés tiltja a dohányzást bármilyen formában, beleértve a cigarettát, az e-cigarettát és a marihuánát is. A bérlőknek azonban lehetnek jogaik az orvosi marihuánával kapcsolatban. A bérlőknek a passzív dohányzással kapcsolatban is vannak jogaik.
Segítünk
Lépjen kapcsolatba velünk
Társbérlők (utólagos bérlő)
Ha Ön a bérleti szerződés értelmében eredeti bérlő, a bérbeadója nem emelheti a bérleti díjat csak azért, mert a többi eredeti bérlő távozik. Ha azonban Ön nem eredeti bérlő, és egy már meglévő bérleti jogviszonyba költözött, akkor több fontos ténytől függ, hogy Önt megilleti-e a bérleti díj felső határának védelme. A megválaszolandó kulcskérdések közé tartoznak a következők: a bérbeadó tudja-e, hogy Ön a lakásban lakik, a bérbeadó elfogadott-e Öntől közvetlen bérleti díjfizetést, 1996. január 1-je előtt költözött-e be, a bérbeadó időben kézbesítette-e Önnek a 6.14-es értesítést, és a bérbeadó időben emelte-e a bérleti díjat.
Migrációs státusz
2017 októberében fogadták el a bevándorló bérlők védelméről szóló törvényt, amely megakadályozza, hogy a kaliforniai bérbeadók bevándorlási státuszuk alapján diszkriminálják a bérlőket és leendő bérlőket. Az a bérbeadó, aki megsérti a bevándorló bérlő védelméről szóló törvényt, akár 2000,00 dollárig terjedő polgári jogi bírsággal, valamint a havi bérleti díj hat-tizenkétszeresével is sújtható.
Kopás és elhasználódás
A kaucióval kapcsolatos legtöbb vita azon folyik, hogy mi számít “szokásos kopásnak és elhasználódásnak”. Amikor a bérlő kiköltözik az egységből, a bérbeadó levonhatja a bérlő kauciójából a helyiségekben a bérlő által okozott károk kijavítását, de csak az elhasználódáson és kopáson túli károkat. A bérlőnek a bérleti jogviszony kezdetén meg kell értenie, hogy pontosan mi minősül “szokásos elhasználódásnak”.
Bűnmegelőzés
A bérbeadók kötelesek ésszerű lépéseket tenni annak érdekében, hogy a bérlőket megvédjék más előre látható bűncselekményeitől. A bűncselekmények közé tartozhatnak olyan magatartások, mint a támadás, testi sértés, rablás, gyilkosság, nemi erőszak, kábítószerrel való visszaélés és vagyoni kár. Ha a bérbeadó elmulasztja az ésszerű gondosságot a bérlői védelme érdekében, felelősségre vonható egy harmadik fél gondatlan vagy szándékos bűncselekmény miatt
Kaució
A bérlőknek a beköltözés és a kiköltözés előtt ellenőrizniük kell a helyiségeket. A bérbeadó levonhatja a biztosítékból a “szokásos elhasználódás” költségeit, de ezekről a levonásokról írásban kell elszámolnia. Ezenkívül a bérlő a kiköltözés után huszonegy (21) nappal jogosult a kaució visszatérítésére. Ha a bérbeadó rosszhiszeműen visszatartja a bérlő kaucióját, felelősséggel tartozik a kaució összegéért és annak legfeljebb kétszereséért.